網友:北京房價2020年將達10萬每平米
發表:2009-09-22 22:56
首先,我們來看看房價的本質是什麼。稍有一點經濟學常識的人都知道,商品的價格是由商品價值和一般等價物(貨幣)價值之間的比值來決定的。比如,假設在最原始的社會,總商品一共只有10隻羊,而社會上流通的一般等價物是100只貝殼,那麼一隻羊的價格是10貝殼元。第2年,羊繁衍到了20只,而貝殼由於大量捕撈達到1000只,這樣,羊價上漲到了50貝殼元,通貨膨脹就這樣來了,不是羊更值錢了,是貝殼更不值錢了。
我們很多人,包括一些經濟學者和所謂「專家」,對房價的認識都忽略了這樣一個重要的前提,把房價和房產的價值等同化了,把房價絕對化了。房價是房產價值和貨幣價值之間對比關係的一個相對衡量標準,而不是一個絕對度量。房價的本質是一種貨幣現象。
據國家統計局數據,我們國家自1986年至今,貨幣供應量的年平均增幅是18.3%,今年以來,由於實行寬鬆貨幣政策,這個增速已經達到了28%。這些增加的貨幣購買力對應的社會商品的增速呢?代表著社會總商品或總財富的GDP,1986年以來的平均增速在9.8%,這就意味著,每年都會有更多貨幣的去追逐不夠多的社會商品,貨幣的實際購買力一直在貶值。所以央行領導總在強調我們國家始終處在長期通漲的威脅之下。
在貨幣購買力長期持續下降的情況下,不是所有的社會商品和要素價格都是同步上漲的,這取決於該類商品或要素的供應能力(其生產條件是否具有剛性約束)。
比如,汽車、電子產品,生產原材料和生產條件的剛性約束小,產能可以近似無限擴張,所以價格一直在下降或穩定,但是其實際價值下降得更快,十年前買個汽車或電腦和現在相比,那負擔的差距比在價格上體現的可大了去了。
像醫療、教育等服務產品,由於依賴高素質的人才,並且有牌照限制,生產能力的剛性約束大,價格都翻上幾番了。同樣是生產要素,農民工的工資十年來沒漲多少,因為這種初級勞動力有幾乎源源不斷的供應,但是,專業技術人員,比如註冊會計師、註冊律師等等,供應的增長就有限了,相應地,收入的增長幅度很大。比如,我的工資就是十年前的20倍,呵呵。
住宅的生產條件是否具有剛性約束,這個我就不多說了,空中樓閣幾千年前就開始研發了,直到目前還沒有進入試生產階段。
所以房價有時漲的慢,有時漲的快,漲的太快了,就調一調,等一等,但總的來說是一直在漲,即使發生經濟危機,房價大跌,但一旦危機過後,經濟回到正軌,房價也會回到原來的軌道上。
這未必是房子的泡沫,是貨幣的泡沫,是一種貨幣現象,不是房子更值錢了,是貨幣更不值錢了。
那北京的房價會漲到多少呢?
從前面的數據可以看到,每年的貨幣供應增量有8.5%(18.3%-9.8%)是溢出的,但溢出的貨幣並不是平均流向各類社會商品(通過前面的分析可以看出這一點),比如,代表居民消費領域的CPI,1986年以來的年均增長是6.4%,而更多地,是流向投資品和生產要素領域,比如房產、股票、黃金、古董、藝術品等。
考慮到北京擁有特殊的政治、經濟、文化、教育、醫療等資源,吸引更多的貨幣流向北京的房產是完全可以理解的,那麼,設定一個年均增長15%的目標應該不算過分吧。實際上,過去10年,北京房價也的確是沿著這樣的路徑增長的。比如,我原來住的西直門天兆家園小區,我2002年購買時是7500元,7年以後的今天的市場價格是23000元,年均增長率17%。
不要小看這15%,這意味著北京房價每5年就要翻上一番。千萬不要大驚小怪,既然豬肉每11年翻一番(CPI年均增長6.4%),社會總商品價格每7.5年翻一番(貨幣年均溢出8.5%),北京房價每5年翻一番也不是不能理解的。
好了,我們得到的結論是,像我們小區這樣的北三環內的住宅,以現在的市場價格為基數,到2020年會再翻兩番,站上10萬元的紫禁之顛!
荒唐嗎?
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我們很多人,包括一些經濟學者和所謂「專家」,對房價的認識都忽略了這樣一個重要的前提,把房價和房產的價值等同化了,把房價絕對化了。房價是房產價值和貨幣價值之間對比關係的一個相對衡量標準,而不是一個絕對度量。房價的本質是一種貨幣現象。
據國家統計局數據,我們國家自1986年至今,貨幣供應量的年平均增幅是18.3%,今年以來,由於實行寬鬆貨幣政策,這個增速已經達到了28%。這些增加的貨幣購買力對應的社會商品的增速呢?代表著社會總商品或總財富的GDP,1986年以來的平均增速在9.8%,這就意味著,每年都會有更多貨幣的去追逐不夠多的社會商品,貨幣的實際購買力一直在貶值。所以央行領導總在強調我們國家始終處在長期通漲的威脅之下。
在貨幣購買力長期持續下降的情況下,不是所有的社會商品和要素價格都是同步上漲的,這取決於該類商品或要素的供應能力(其生產條件是否具有剛性約束)。
比如,汽車、電子產品,生產原材料和生產條件的剛性約束小,產能可以近似無限擴張,所以價格一直在下降或穩定,但是其實際價值下降得更快,十年前買個汽車或電腦和現在相比,那負擔的差距比在價格上體現的可大了去了。
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所以房價有時漲的慢,有時漲的快,漲的太快了,就調一調,等一等,但總的來說是一直在漲,即使發生經濟危機,房價大跌,但一旦危機過後,經濟回到正軌,房價也會回到原來的軌道上。
這未必是房子的泡沫,是貨幣的泡沫,是一種貨幣現象,不是房子更值錢了,是貨幣更不值錢了。
那北京的房價會漲到多少呢?
從前面的數據可以看到,每年的貨幣供應增量有8.5%(18.3%-9.8%)是溢出的,但溢出的貨幣並不是平均流向各類社會商品(通過前面的分析可以看出這一點),比如,代表居民消費領域的CPI,1986年以來的年均增長是6.4%,而更多地,是流向投資品和生產要素領域,比如房產、股票、黃金、古董、藝術品等。
考慮到北京擁有特殊的政治、經濟、文化、教育、醫療等資源,吸引更多的貨幣流向北京的房產是完全可以理解的,那麼,設定一個年均增長15%的目標應該不算過分吧。實際上,過去10年,北京房價也的確是沿著這樣的路徑增長的。比如,我原來住的西直門天兆家園小區,我2002年購買時是7500元,7年以後的今天的市場價格是23000元,年均增長率17%。
不要小看這15%,這意味著北京房價每5年就要翻上一番。千萬不要大驚小怪,既然豬肉每11年翻一番(CPI年均增長6.4%),社會總商品價格每7.5年翻一番(貨幣年均溢出8.5%),北京房價每5年翻一番也不是不能理解的。
好了,我們得到的結論是,像我們小區這樣的北三環內的住宅,以現在的市場價格為基數,到2020年會再翻兩番,站上10萬元的紫禁之顛!
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