**BT投資管理公布上半年強勁業績
BT Investment Management（BTT）的新總裁Emilio Gonzalez不久前剛剛完成他上任頭100天的計畫，著重於有機增長的經營模式，雖然有心留意市場上的合併機會，但並不急於求成。BT以事實證明了自己能在艱難險阻的情況下創造穩定和堅實的利潤，本週向市場公布了1420萬的現金純利，比去年的業績提升了12%。收入增長了15%，達到6070萬。另派發完全稅務減免股息5.5仙，並出乎意料地宣布12.5仙的資本回報。
在2010年的上半年，BT有淨流出資金，但大部分來自於低利潤產品，另外澳洲股票市場的淨流入資金有4億元。僱員的支出花了2320萬元，佔運作開支的58%，這是BT趨向使用浮動報酬政策的結果。其它的運作開支與去年相比基本沒變，體現出BT控製成本的能力相當出色。
BT Investment Management的前身是由Westpac Financial Services，Rothschild Australia Asset Management和BT Funds Management組成的，它在2007年12月10日在澳洲上市。當時招股的對象是西太平洋銀行的股東和職員，西太平洋銀行仍然保持擁有60%的BT股票。
麥覺理（Macquarie Equities）估計其12個月目標價為$3.47，評級為Outperform。瑞士信貸(Credit Suisse)則定價$3.50，評級為Outperform。威爾遜HTM(Wilson HTM)的BT12個月估計定價為$3.00，評級為Hold。
**澳洲房價過高嗎？
澳洲的房價在全球金融危機中強力反彈以及隨後穩定增長，導致了廣為關注的「房產泡沫」論。然而，澳紐銀行（ANZ）房產與金融系統研究中心主任布拉迪克（Paul Braddick,）卻認為，澳洲房價穩定，有許多牢固的因素存在。因此，所謂的「泡沫爆破」論為時尚早。
房價受到強有力的基礎因素支撐
布拉迪克認為廣為流傳的「房價大跌」預測，忽略了澳洲與其他發達國家的本質區別。澳洲房價受到以資產負債表為參照標準的保守型借貸、極少的次級房貸、有充分追索權的貸款、人口增長新高、重大的政策槓桿以及嚴重的住宅短缺等因素的良好支撐，安全地度過了全球金融危機。2008-2009年移民大幅增加，人數超過30萬，加上小幅度的嬰兒出生高峰，使總人口增加了46萬，增幅達2.1%，居發達國家人口增幅之首。所有這些人都需要住房，僅去年一年的住房需求就首次超過了約20多萬套。與此同時，住房建設總量僅為13.1萬套，出租空置率接近歷史最低水平，房產市場住房供應整體緊缺。房產市場仍然供不應求，住房短缺的矛盾無法在短時間內得到解決，並將在未來幾年內持續存在，因而會給房價和房租帶來上漲的壓力。
根據RP Data-Rismark提供的信息，過去7年房價的漲幅大體上與平均家庭收入的增幅一致，房價與家庭收入比剛好超過4：1。雖然漲息會使購房能力進一步惡化並最終遏制房價上漲，但只要整個經濟保持良好勢頭，房價只會增幅放緩而不是下跌。
房產的被迫出售往往是房價大跌的前奏。但經濟正處在穩定上升的早期階段、勞動力市場繼續繁榮、失業率不斷下降，大規模被迫出售房產的現象不太可能出現。
澳洲家庭收入不錯
許多評論家擔心澳洲人的家庭債務負擔，都認為債務過高以及漲息會使房價「崩潰」。還貸的負擔的確會不斷加劇，但根據銀行的借貸標準，銀行貸款時往往已經包括了最高達2%的緩衝利率，也即當利率提高2%時，並不會造成還貸困難。事實上，許多證據表明澳洲家庭的收入不錯。無論是債務收入比、還是債務資本比，甚至是還貸額與貸款本金比例，都不足以說明家庭債務的可持續性特點。而更有說明性的則是家庭債務的分布、借貸標準、以及勞動力市場的興旺。
與其他國家相比，澳洲的貸款標準仍然十分保守。具體表現在澳洲基本不存在次級房貸市場，以及超低的拖欠及違約率。實施嚴格的借貸標準，則意味著能夠貸得到款的家庭，一般都是收入不錯、有能力償還債務的家庭。與此形成鮮明對比的是，美國國家住房策略委員會（National Home Ownership Strategy）因降低信貸標準，釀成了次貸危機並最終導致全球的金融危機。
布拉迪克認為，過去20年以來家庭債務增長了1.2萬億元，不過增加的5.4萬億元的資產價值足以抵消這些債務。而且，金融危機期間的低利率使得絕大多數的借款者都能夠超前償還債務，這為還貸成本的增加提供了一個額外緩衝餘地。
經濟是根本
歸根到底，還貸能力的持續性取決於經濟的強弱，尤其是就業以及收入增長率。由於銀行的借貸標準中包括了足夠的緩衝利率，單純的漲息很少會使家庭陷入無法還貸的境地。房貸危機通常是由於失業和收入損失造成的。而在目前的就業市場上，空缺職位的不斷增加以及技術勞動力的短缺等因素促進了勞動力市場的繁榮，未來幾年就業形勢和工資漲勢看好。原材料商品價格的更新帶動了澳洲新一輪的能源行業的發展，進而促進了未來幾年投資、利潤、稅收以及出口等領域的增長。
短期來看，澳洲經濟增長的前景光明，並在很大程度上取決於儲備銀行及政府有效地管理經濟擴張的能力。短期的風險則在於移民數量的暫時縮減以及海外投資複查委員會（Foreign Investment Review Board）對海外投資者購買澳洲房地產規則的修訂。不過，布拉迪克認為，住房嚴重短缺會在很大程度上鞏固房地產的價格。因此，從現實的角度來看，除非住房供過於求，或者遭遇嚴重的經濟衰退且失業率急劇上升，否則不會出現房價大幅下跌。目前而言，這兩種情況都不大可能發生。
**佳信稅務專欄
地產投資稅務常識（1）-股權結構
很多投資者在地產投資時通常都不考慮股權結構的問題。這不僅會在以後會造成很大的麻煩，而且糾正錯誤的成本將會非常高昂。因此這個問題在投資開始時就需考慮。
股權結構需要考慮以下幾個問題：
1）稅務優惠和負擔；由於地產投資通常週期很長，您所選的結構不應該只看重短期稅務利益；
2）現金週轉；各個結構都有不同的現金週轉結果。
3）資產保護；如果您被人告了並有可能破產的話怎麼辦？這一點對從事商業活動的投資人尤其重要但也是最容易忽略的。
4）遺產計畫；如果您去世的話房產如何能轉給您的受益人。
由以上可見稅務只是所需考慮問題之一而已。
股權結構通常有：個人和合夥，信託包括固定信託和家庭信託、公司和自管基金。由於篇幅所限，這篇文章只討論一種非常流行的結構，家庭信託的稅務特點。家庭信託的最大優惠就是稅務優惠，它可以將淨收入隨意分配給任何受益人，然後受益人（通常是收入很低或是兒童）按照自己的稅率交稅。它也可以享受資本增值稅的種種優惠。家庭信託也可以達到資產保護的作用，因為資產是以信託的名義持有，同個人無關。在遺產計畫上也有它獨特的好處。
家庭信託的最大問題也是稅務上的，也就是它不能把虧損傳給受益人。但是由於借貸買房的初始階段都有一些虧損，這些虧損只能等到信託轉虧為盈時才能使用。因此如何權衡利弊也是需要考慮股權結構的中心問題。
**儲備銀行6月份或停止加息
儲備銀行承認其對通貨膨脹率的預測過低，導致其5月份做出了加息25個基本點的決定，現金利率達到4.5%。這次加息是儲備銀行繼上週發布略高於預期的通貨膨脹率後，在8個月中的第6次加息。
四大銀行隨後相繼提高其房貸標準浮動利率。這樣，平均30萬的貸款漲息後每月得多還48澳元。
儲備銀行在一份聲明中表示，最近的通脹指數從2008年的最高點有所回落，主要因素包括2009年私營部門勞動力開支的明顯放緩、匯率上升以及需求增長率的放緩。該聲明中還說，儲備銀行漲息的目的是希望大多數貸款者的利率處於平均水平。儲銀董事會持繼續對需求與通脹進行評估，必要時修訂貨幣政策，以實現平均2%至3%的通脹率。
花旗集團（Citigroup）主席布倫南（Paul Brennan）表示，將利率重新調整至平均水平的舉措與儲銀最近發布的聲明是一致的。他說：「這表明漲息有可能暫停，因為他們提到有一個大的調整。」西太平洋銀行（Westpac）首席執行官克里（Gail Kelly）也於5月5日表示，他認為儲備銀行會暫停漲息，直到年底前才會採取新的行動。
儲備銀行漲息的決定，是在其原材料商品價格指數發布的第二天宣布的。該指數顯示了自1982年計算該指數以來最高的月增長率。製造業、建築業以及基礎設施均顯示自2002年以來的最大增幅。5月3日公布的數據顯示，房價自2002年以來年增長率最高。澳大利亞統計局5月4日發布的房價指數表明，第一季度房價指數上升4.8%，截止3月份年度增長率為20%。
**國際投資大師預測中國經濟崩潰
國際投資大師麥嘉華說，中國經濟增長將在近期顯著放慢，並可能在9到12個月內崩潰。
在過去20年裡成功預測數次經濟衰退的麥嘉華在香港接受彭博新聞電視採訪的時候說，中國股市反彈乏力和大宗商品價格的下滑表明，中國的房地產泡沫即將破滅。
他說：「從技術上說，中國股市現在看起來並不好。上證綜指在去年7月達到峰值，此後一直呈現下滑趨勢。去年11月，中國股市出現反彈，但仍然沒有達到7月的水平。所以，我認為市場在告訴我們，一些跡象看起來不妙。」
麥嘉華說，他將遠離中國資產，並避開包括銅和鋅在內的工業金屬和相關企業。他並表示，目前看好小麥、玉米、大豆等農產品。
不久前，華爾街著名對沖基金經理吉姆•查諾斯(Jim Chanos)和哈佛大學教授肯尼斯•羅格夫(Kenneth Rogoff)也針對中國經濟的潛在威脅發出類似警告。
不過，華府智庫傳統基金會高級研究員、中國經濟問題專家史劍道認為，中國股市的表現不能用來作為預測經濟走勢的依據。他說：「那種認為中國股市走勢預示經濟走勢的觀點是愚蠢的。中國股市從來都不是經濟狀況的風向標。中國股市的盈利和股價之間沒有任何聯繫。」
史劍道認為，麥嘉華、查諾斯、羅格夫等人關於中國房地產市場存在巨大泡沫威脅的判斷是正確的。
**銀行利潤增長加劇房貸客戶的不滿
西太平洋銀行於5月5日發布其上半年財政年度的業績報告，顯示其淨現金利潤達30億澳元，比去年同期增長了32%。與此同時，其客戶已經成為澳洲對銀行最不滿意的客戶。
一項調查顯示，全國對銀行不滿意的客戶中，西太平洋銀行的客戶佔了42%。同時56%的客戶表示，該銀行在朝著錯誤的方向前進。對西太平洋銀行滿意的客戶僅佔18%。
聯邦銀行在調查中排名第二，其客戶中31%表示不滿。在澳新銀行方面，30%的客戶不滿，聖喬治銀行和國民銀行不滿意的的客戶分別佔23%和27%。全國調查還發現，幾乎一半的澳大利亞人感到房貸債務沈重，並認為抵押貸款利率的提高對他們是一個打擊。45%的受訪者認為他們揹負了過多的債務。
金融服務業工會對西太平洋的利潤報告進行了抨擊，並表示這個調查證明多數澳洲人對他們的銀行缺乏信任。該工會的梅森（Rod Masson）說：「這個調查結果對所有澳洲銀行是個警醒。銀行員工已經將同樣的信息反饋給管理層相當一段時間，該調查則強化了這一信息。工會呼籲所有銀行重建客戶的信任，遵循優質服務原則，例如終止將員工薪酬與貸款銷售掛鉤的做法，對澳洲境內的工作崗位投資，減少客戶排隊時間，終止將項目向海外外包，對不合理的高管薪酬設立上限。」
澳洲國民銀行同時於5月6日宣布，其截至3月31日的6個月間的利潤下降了21.4%，利潤額為20.92億澳元，而前期利潤則為26.64億。儘管利潤額是四大銀行中最低的，財務總監喬伊納（Mark Joiner）相信2010年下半年的業績會有所提高。國民銀行是唯一一家宣布削減顧客帳戶費用的銀行，並因此吸引了許多顧客。
**物業出售前的稅務諮詢
在某些情況下，通過增加出售物業的應納稅資本增值部分，並同時生成利潤扣減，可以達到節稅的目的。個人扣稅後的稅後優惠（稅率為46.5%）可以大大衝抵所增值部分的稅務負擔（稅率為23.25%）。在其它情況下，公司使用相同策略可增加資本的增值部分，之後可將其用於扣減資本損失，進而相應地降低應納稅收入。
標準銷售案例
讓我們來分析一個案例。
老馬自2001年起擁有一家工廠及其周圍物業。他購買物業（包括工廠）花了160萬元。到2005年，老馬的生意規模已經超出了工廠的產能，因此他決定將物業出售給一家開發商，後者計畫推倒工廠再修建townhouse出售。自從購置物業以來，老馬已經申報了價值10萬元的基本建設工程扣稅（capital works deduction）。
如果老馬將其物業以200萬的總價出售給開發商，其資本增值部分為50萬元（按照成本150萬計算，扣除稅法43章規定的稅務抵扣10萬元），這樣應交稅款為116,250元（適用50%資本增值稅）。
進行稅務諮詢
另一方面，假設老馬將其物業出售給一家開發商，但合同中規定售出方將推倒工廠。這樣銷售價格就調整為205萬元，其中包含了老馬推倒工廠的額外費用。再假設工廠擁有30萬的「未扣稅建築支出」。
這樣一來，整個交易的稅務結構就對老馬非常有利。因為根據稅務攤銷(tax amortization)條款，老馬能申領30萬的「未扣稅建築支出」利潤扣稅。這將帶來139,500元的稅務節省（按46.5%的稅率計算）。
從資本增值的角度來說，基本建設工程扣稅允許對所售物業進行成本基數調整。根據資本增值稅法規定，由於該物業是在1997年5月13日之後由老馬購得，其成本基數扣除先前老馬已經申報的10萬元的基本建設工程扣稅，再扣除30萬元的用於推倒工廠的基本建設工程扣稅，所以成本基數為120萬元。
老馬物業的成本基數有所增加，所增加部分為用於推倒工廠的拆遷費用（假設為5萬元），這樣該物業的成本基數就是125萬元。物業出售價格為205萬元，這樣老馬的應納稅資本增值總額為80萬元，其應支付的資本增值稅為186,000千元。考慮到老馬的基本建設工程扣稅（即30萬的46.5%，可以節約稅款139,500元），老馬的應支付稅款為46,500元。
比起不推倒工廠的銷售方法，上述方法可節約稅款共計69,750元
如果物業為1997年5月13日以前購入的，後種情況下老馬的實際獲益可得到進一步提高。因為在此日期之前購入的物業，資本增值稅稅法並不要求上文中所述的用於反應稅法43章中基本建設工程扣稅的成本基數扣減，這樣成本基數就更高，而應納稅資本增值部分就更少。
如上所述，在出售物業之前進行一下稅務策劃能帶來大幅稅務優惠。
