香港上週宣布的增長數據略高於預期,但歡呼聲馬上就沒了。
成為媒體頭條的,是8月13日港府公布抑制高房價和炒房行為的新措施。政府終於動了真格要為香港的樓市和經濟糾偏,對開發商大佬們來說,這一天會不會成為黑色星期五?
房價位於整個世界的前列,工資處在發達經濟體中的後列,而政策聽起來又不是不可持續的。再加上一個非民選的重商政府,你可以預計社會矛盾將會緊張到極限。香港人曾經很敬佩那些白手起家的富豪,而現在他們更有可能是憎恨富豪們從自己身上巧取豪奪。
當局現在感到採取行動勢在必行,原因之一正是公眾對高房價越來越不滿。英文日報《南華早報》(South China Morning Post)連發多篇報導,談及香港包括公寓在內的過高房價,並在上週的一篇社論中呼籲政府改革政策,擴大土地拍賣。在此之前,富豪控制樓市的程度得到了揭密。
據估計,今年全部待售往房中有70%將來自於僅兩家大開發商,郭氏兄弟控制的新鴻基地產(SHK Properties)和亞洲首富李嘉誠(Li Ka-shing)的房產旗艦公司長江實業(集團)有限公司(Cheung Kong Holdings)。
香港樓市競爭之少,從來未曾如此昭然若揭。恆基兆業地產有限公司(Henderson Land)最近引起轟動的「世界最貴樓盤」虛假交易案,說明有什麼地方出了問題。樓市不僅表現得像是一個扭曲的市場,其結構確實也扭曲,所以房價背離正常的市場行為也就不足為奇。
自全球信貸緊縮與經濟衰退以來,香港房價已飆升四成有餘。起初豪宅價格的上漲已經蔓延開來,部分大型居民區的房價回到甚至超過了1997年的水平。
當今一件十分明顯的事情是,實體樓市幾乎是在不利的經濟環境之下獨自上漲,這跟1997不同,當時樓市飆升之際,從工資到汽車停車費再到股市,整個經濟中的一切都在上漲。這又讓人懷疑樓市受到了操控。
港府鼓勵內地投資者
當然,沒有人是被逼著在當前價位買房,但有一個新現象是,內地投資者正謀求在香港從事境外投資。他們對價格好像不那麼敏感,常常讓其投資性公寓房處在空置狀態,可能只是希望把資金從內地轉移出來。他們得到了香港政府的鼓勵:如果投資超過650萬港元(合83.6萬美元),還可以拿到居留權。
現在我們需要看看政策到底有沒有轉變。
長期以來人們就認為,香港的樓市屬於一個特例,因為土地拍賣在政府收入中佔據了很大一部分。另外,政府過度關注於防止1997年房價下跌逾60%的慘痛情形重演。
所以港府推出了一些政策來維持房價穩定,比如「勾地表」制度規定,只有開發商出價達到政府期望的底價才能啟動土地拍賣,在原物業交易完成前轉售的「摩貨」交易也需獲得批准才能進行。
這些措施不僅在地產業穩定前一直使用,而且直到目前還在使用。
上週五港府宣布禁止短時間內轉售物業,重新引入1998年停用的措施。該聲明還說,土地申請表(俗稱勾地表)內,再提供三幅土地,將在未來幾個月拍賣。
與此同時香港金管局至少似乎意識到,更高的房價不僅意味著開發商獲得更豐厚的利潤,還意味著香港經濟面臨更多債務和金融風險。
聲明還說,將把1,200萬港元以上、非自用物業按揭成數由原來的七成收緊至六成,這是針對投資物業首次收緊按揭規定。
港府還命令,按揭貸款借款人的供款佔家庭收入的比例不能高於50%,而此前為60%。這一變化是為了即使升息兩個百分點,借貸者還是有能力償還。
這些措施可能會產生一些影響,但許多人還是認為不是太徹底,週末一位政府顧問暗示說,港府需要對樓市進行更多遏制,應該考慮限制海外投資客買入物業。
這可能在一定程度上解決中國內地投資客推高樓價的問題。中國內地樓市降溫措施一個意想不到的結果是,這使香港樓市更具吸引力。
這聽起來比直接解決物業越來越供不應求這一重大問題更來得方便,按照現在的情況,即使拿出更多土地拍賣,當前的地產企業仍可能加以控制,使土地供應達到他們認為合適的程度。
可能需要的不僅是香港領導層或政策的改變,還需要老牌的地產大亨帶著他們的數十億資金退出市場,那時香港人或許才有機會買房,即使是一個小小的單元。
與此同時投資者需要仔細關注政策風險,記性好的人應當會記得香港政府伴隨著1997年地產業牛市最後階段而推出的反投機措施。