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開發商違規以地融資成功避險(組圖)

發表：2010-10-08 12:30

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繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現「試探性」上漲。部分開發商開始轉戰中小城市，試圖複製高房價。

一方面，在號稱史上最嚴厲房地產調控政策的「國十條」出臺後，開發商始終惴相關公司股票走勢

工商銀行農業銀行中國銀行建設銀行交通銀行惴惴不安地懷疑自身資金鏈會斷裂，卻始終不肯降價銷售，另一方面，開發商採取各種「乾坤大挪移」的手段，通過各種方式「以地融資」，豪賭「調控」重蹈2008年至2009年間成「空調」的覆轍。

記者近日在對廣東、廣西、湖南、雲南、貴州等省區的開發商進行採訪時發現，相當一部分開發商通過前期的「融資套現」方式，度過了資金鏈「緊張期」，對房價的重拾升勢表示了強烈的信心。

「資金鏈」緊張的時候，跳樓的心都有了

"資金鏈"最緊張的時候，我們跳樓的心都有了。」記者採訪的一位2010年「兩會」期間，以「天價」拍下南寧「地王」的開發商合作夥伴說。當時買下「地王」的樓面價格高達每平方米一萬多元，還不包括各種建安成本，這意味著樓盤的銷售價格最少要到兩萬元才能確保不虧本。

這位姓林的開發商告訴記者，自己是搞鋼材銷售起家的，從2002年至2007年，短短几年時間，趁著人民幣升值和國內經濟水平的快速上揚，從鋼材、物流中掘到「第一桶金」的他，開始轉型從事房地產。2006年至2009年間，房地產價格快速飆升，企業的資本也就越滾越大。

「國十條"一下來，加上年初項目運作經理一時半會沒弄清楚形勢，搞得高價拍下黃金地段的我們一下子成了"過街老鼠"。政府明令禁止工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行給我們發放項目貸款，銀行也擔心過不了審核。搞得我們杯弓蛇影，把資金鏈繃得緊緊的。」林姓開發商說，最無奈的時候，他們採取項目樓盤「整體轉讓」的方式，將南寧大橋南岸200多畝土地、能建設幾十個樓盤的項目，分割成一塊一塊的，每平方米的銷售價不到3000元錢，將每一棟樓計算好整體的面積，轉讓給具體的包工頭。這種做法雖然承擔著「違規」的風險，但比起資金鏈斷裂的危險來說，還是小多了。

土地「融資套現」成功「避險」

「項目轉移」、「樓盤轉包」、「土地入股」……這些是開發商成功規避調控壓力的「不二法門」。

項目轉移「無本萬利」

就是將已經到手的項目，通過各種方式，將準備或者即將要拍賣的土地，通過「暗箱操作」的手段，將項目弄到具體的開發商手上。記者在採訪中發現，「項目轉移」往往採取讓項目負責人與開發商見面，負責人按照開發商能夠承受的「極限壓力」設置拍賣土地的「門檻」，造成實際拍賣過程中只有一至兩家企業能夠拿下土地的事實「程序上走過場」，實際上開發商通過這兩家企業，就實現了「圍標」。

熟悉項目運作內情的開發商馮琳告訴記者「如果按照"極限壓力"來具體實施，即使拿到地的開發商也沒法賺到錢，只能靠事後的修改規劃、提高容積率、減少配套設施建設等一系列做法來"善後"，這也是項目責任人要確保的。」

記者在採訪中瞭解到，南寧市不少新建設的樓盤、小區，普遍面臨著中小學校、社區醫院等配套設施不全的問題，南寧市教育局相關負責人明確表示：這就是開發商拒不建設配套設施造成的。

「樓盤轉包」暗藏「崩盤」危機

資金鏈緊張的開發商，通過將拿到手的土地進行重新規劃，將幾百畝的樓盤劃分為一期到N期，每期開發三到四棟樓，每棟樓交給不同的包工頭具體實施。這就形成了「總項目」—「分期樓盤」—「單一樓層」的開發模式，資金鏈上也形成了「總樓盤」—「分期樓盤」—「單一樓層」的「金字塔」型模式。

熟悉開發商項目運作模式的財務專業人士瀋萍向記者透露：以100萬平方米的大型樓盤來計算，如果預計房價是每平方米8000元，拿地和建安成本為每平方米3000元，按照銀行項目準備金為33%來計算，那麼項目的總開發商就要準備將近九億元的資金注入。但根據樓盤分期開發的具體操作辦法，100萬平方米的樓盤完全可以分為五至六期來開發，真正需要準備的資金為兩億元左右。如果再分配到具體每一棟樓，則所需要準備的資金更少。加上通過「金字塔」的方式進行投融資，需要準備的資金更是誰都不敢想。

瀋萍說：「100萬平方米的大型樓盤，只要關係到位，不到3000萬元就能運作成功，局外人誰能想像得到？」

「土地入股」吸納眾多「游資」進場

記者在採訪中發現，4、5月間「國十條」出臺後沒多久，開發商確實普遍蔓延著一種悲觀情緒，他們認為，如果按照這些辦法實施下去，不用半年時間，房地產就一定會降價，「巨額利潤」肯定會化為烏有。

然而，記者採訪的多位開發商表示：「7月份開始，就有不少資金通過各種渠道找到我們，願意將資金注入我們的項目，前提只有一個：以用地指標和土地使用權證為核心，參股其中。」

常年在珠三角從事房地產業務的經理人範波告訴記者：「7至9月間，經過我手上，通過各種方式注入具體項目的資金不下200億元人民幣，項目遍及雲南、廣西、湖南、江西的樓盤，其中不少都是以美元、歐元的方式注入的。這極大地緩解了相當一部分開發商的資金壓力。」

「金九銀十」「豪賭」調控成「空調」

記者在採訪中發現，一些遲遲不願降價銷售的開發商仍在「豪賭」，用他們的話來說一定要在「金九銀十」狠狠地賭一把：「賭中央政府的措施」、「賭地方政府的舉措」、「賭消費者的心態」。

範波認為「中央政府的手段舉措強硬，但後續的配套措施卻仍未見出臺，如房產稅、遺產稅……也未見出臺的"時間表"，這表明一些部委辦局對調控的方向和辦法還存在著爭議，只要能夠熬過去，開發商就可以利用手中的資金運作能力，向政府"叫板"。」

廣西師範大學出版社南寧分社社長李庭華認為，地方政府其實是最大的「獲利層」。由於分稅制的存在，房地產開發的各種稅收，成為地方政府增加財政收入、提高G D P，博取個人政績不可或缺的環節。因此，只要現行的分稅制不改革，地方政府「以地牟利」的心態就不會徹底改變，只有當地方政府的積極性放到發展實業、提高勞動生產率、鼓勵企業提高產品附加值的方向上去，房地產的資金鏈才有可能發生根本性的轉變。

「賭購房者心態」。開發商比任何人都清楚，「金九銀十」是全年銷售最旺盛的時間段，如果這一時間段沒能實現銷售目標，歲末年初資金鏈斷裂、項目崩盤的可能性就非常大。於是，開發商紛紛採取「贈送額外面積」「少量房源優惠」等方式。

開發商李臻邢說：「人民幣會升值，豬肉價格在上漲，雞蛋價格也在飆升，我們就不信房子價格不會重新升起來，現在很多銀行在執行二套房貸政策時紛紛"打擦邊球"，銀行都不怕，我們更不怕房價會跌。」

来源:中金在線

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