中國房地產在多大程度上影響了銀行業的穩健？這個命題似乎一直存在爭議。
我們在2006年的研究結論是：如果房價在一年內下跌30%，可能帶來5000億左右的不良貸款，使得銀行業的資產不良率上升約2個百分點。自 2010年對房地產採取新的調控措施以來，據說監管部門壓力測試的初步結論是：銀行可承受30%的房價下跌。也有銀行聲稱其能承受40%的房價跌幅。這和我們五年前的結論差異不大。
令我們擔憂的是，目前的壓力測試可能採用了狹義信貸口徑。
央行披露2006年上半年，包括房地產開發貸款和消費者按揭貸款在內的貸款餘額約8萬億元，其中開發貸款約2萬億，按揭約6萬億。從開發貸的不良率而言，過去10年表現尚好，加上其自有資金佔比的上升，和項目貸款的封閉運行，風險尚屬可控。從按揭的不良率而言，過去10年始終極低，考慮到按揭率已從 2005年的約50%下降到目前的僅約30%，考慮到貸款/抵押物之比(LTV)的水平，再考慮中國居民高達20%的儲蓄率仍將維持約10年，因此，如僅考慮8萬億的信貸，似乎當下針對房地產信貸的壓力測試，也有一定的可信度。但顯然，我們還有其他因素應該考慮。
需要考慮的因素一是，房地產開發的自有資金中，未必沒有銀行信貸。考慮到目前貸款中，針對企業的信貸大約為14萬億，佔全部貸款餘額的1/3。其中即便有10%-15%分流到房地產業，那就是有約1.5萬-2萬億元的信貸被挪作了開發商的自有資金，且該部分信貸可能存在到期滾動、短貸長用的風險。
需要考慮的因素二是，儘管目前商業銀行普遍設立了貸前、中、後的盡職調查、控制和催收清算體系，但是注重土地、不動產、設備等抵押物等靜態的第二性還款來源，較少注重企業現金流、供應鏈應收應付等動態的第一性還款來源。目前銀行信貸餘額大約47萬億元，其中高達約60%是中長期貸款，這令人相當不安。此外，工業貸款對全部貸款的佔比約為28%，餘額約為13萬億元，抵押貸款部分可能不會低於8萬億元。房地產景氣的下滑或泡沫破裂，無疑也會使該部分貸款間接受損。
需要考慮的因素三是，地方政府從事土地開發和儲備的信貸。據說監管部門估計地方投融資平臺的信貸餘額約7.3萬億，假定其中15%是用來做土地一級開發，則有1萬億元左右。考慮到各地土地整理儲備中心既非企業也非政府部門，這部分信貸風險，主要取決於地方政府信用。
需要考慮的因素之四，房價下跌的速度，以及市場出清的可能性。現在尚不清楚壓力測試中所稱的，可承受房價下跌30%的具體含義是什麼。顯然，房價在較長時間內緩緩下降30%，和在一年內急跌30%，銀行承受的壓力不同。如果房價下跌30%之際，銀行仍可出售其土地或不動產抵押物，和銀行根本無法在市場實現出清，銀行承受的壓力也不同。沒有任何實際案例顯示，房價在急跌30%之後銀行仍可順利實現市場出清，房價一旦急跌深跌往往會直向市場崩潰而去。日本和香港的樓災中，房價最大跌幅均超過50%。次貸危機中，美國若不是其通過複雜衍生品構成了全球金融的系統性風險，若不是全球協力的經濟刺激計畫，房價跌幅可能不僅僅是25%。如果中國被陷入房地產泡沫，那將是一個國際救助可能性很低的國內問題。
簡要的結論是：目前房地產信貸的壓力測試，很可能低估了風險水平。涉及房地產的信貸總額可能接近20萬億，這還沒有考慮到公積金系統約8000億元的貸款。而且，涉及房地產價格下行帶來的風險也未必是可控的，如果房價在一年內下跌30%，在沒有政府救助時，市場很可能走向崩潰而不是自我修復，這有可能導致銀行的系統性風險，以及經濟衰退。
