南京地王啟示錄(組圖)

發表：2010-11-08 13:45

重重冷風下，南京用火熱的行動回應了929新政的滿月──10月29日，南京對外出讓四幅土地，在萬科、仁恆、保利、棲霞建設、蘇寧、明發等地產「大腕」悉數到場的情況下，素有地產「華南五虎」之稱的雅居樂地產風頭十足，連續拿下了兩幅地塊，成交總地價高達57.35億元，最高溢價572.22%，並且連創兩個最高記錄：拍賣輪次最高、江北地價最高。拍賣樓面價接近周邊房價，立刻激發周邊樓盤惜售和漲價情緒。

這一個月內連續的政策打擊，包括加息、資金監管等等手段，在現實面前顯得蒼白無力。

當然，南京並不是開發商的世外桃源。10月12日南京拍賣棲霞區仙林湖以北純住宅用地，萬科、保利等大牌及南京本土地產開發企業展開「廝殺」。經過8輪競奪，保利地產以7.6億元拿下，溢價11.8%。幾天前的26日南京14號拍賣會，5幅地塊中4幅以底價成交，另一塊浦口的住宅混合用地則以6.95億元被南京新城萬嘉房地產有限公司競得，溢價率不到18%。

為什麼時隔數日，市場發生如此顛覆式的變化？在政策趨嚴市場普遍看空的局勢下，是什麼觸發了開發商的瘋狂？我認為可以從幾個方面研究原因。

首先，土地供應尤其是中心區或者潛力區塊的土地供應嚴重不足。南京29日出讓的四幅地塊中有三幅相鄰，均為該市江北的住宅地塊，此處臨近長江隧道口，地理優勢相對優越。三地塊總面積42.26萬平方米，建築面積超過百萬。這樣完整的核心潛力地塊在最近幾年各城市的土地出讓中都是鳳毛麟角。雖然住宅土地供應量沒有減少，但是大多為郊區用地。城區用地即便出現，也是零星的邊角料。這樣的優質地塊簡直是曇花一現，導致開發商咬碎鋼牙也要拚死一博。

其次，拍賣機制顯然不符合目前調控的大趨勢，熱點地塊尤其不適合拍賣，而應該以招標的方式出讓。南京地王的出現與兩三家開發商「志在必得」的心態密不可分。在你追我趕的氣氛下，價格很容易就會被抬高。總理出臺十條政策，也不如總經理一道指令，當地樓市即刻升溫，周邊樓盤的優惠立時收回。雅居樂拍下地塊後，業內預計樓盤售價將達到2萬左右，而目前周邊樓價僅7000多。這麼顯著的落差擺在那裡，不漲價已經不可思議了，怎麼還可能優惠？

第三，樓市上漲預期依然強勁。南京新地王在如今的樓市中顯得如此扎眼，但如果不是因為調控，用這個價格拿地，說不定大家都覺得「撿漏兒」了。從拿地到變現大概需要兩年時間。07年樓市低迷時勇敢拿地的開發商後來都吃足了甜頭。榜樣的力量是無窮的，風險越大回報越高，樓市就是個嚇死膽小的，撐死膽大的賭場。開發商的豪情充分說明樓市的「期貨」市場不乏追捧者。

第四，這一點只是猜測。不過從李澤楷案例中可以看到背後的暗箱操作空間有多大。事實上北京雙井的富力地王也在拍下土地後企圖更改規劃提升建築高度，因為網路和媒體曝光而未能如願。業外看起來覺得貴得離譜簡直沒有利潤空間的地塊，也許某些人一操作，建築面積增加了，樓面單價變低了......事實已經證明這不是神話。

来源:華爾街日報

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