在討論房價的時候，人們往往把投資和投機混為一談。其實這二者有巨大的區別。買房用於投資是永遠值得歡迎的，但如果是用於投機則不然。目前我國的房地產市場不是投資過旺，而是投機過旺。對住房政策中要區分投資房和投機房，鼓勵前者，預防後者。
投資是一次性投入資金，以後逐年得到回報。若干年後除收回本金還有利潤。比如買房出租，從租金中回收投資的資本。又如買房用於建設廠房，建停車場，建倉庫等每年都能有收益的項目，這些都屬於投資。
買了房什麼也不干，等房子漲價後賣掉，這屬於投機。這兩種房屋的買賣非常不同。在股票市場中，買了股票長期不動，等公司分紅，是投資性的。等股票漲價後賣掉，賺買賣的差價則是投機性的。
一般商品也有投機和投資的區別。買賣為了正常的消費和生產屬於投資性；既不生產又不消費，但是從事買賣，買進就是為了賣出，從價差中賺錢，這是投機性的。
投機活動對社會是有益還是有害？如果賺了錢，這是財富的創造，是對社會有利的。如果賠錢，則對社會有害。其中的道理我在以前寫的著作中有詳細的解釋。正因為這樣，各國政府都允許投機買賣的存在。比如期貨市場，就是投機市場。它對社會是有利的。
一切買賣都可分為投機性買賣和投資性買賣。因此所有參與買賣的人可分為投機集團和投資集團。投機可能賺錢，也可能賠錢。投機集團作為一個整體，有賺有賠。正負抵消之後如果是賺了，投機集團為社會創造了財富；如果是賠了，投機集團會給社會造成損失。如果投機完全是碰運氣，賺錢和賠錢的概率差不多相等，對社會沒有什麼作用（如果不計入投機所消耗的人力物力）。所以投機應該由投機專家來做，他們對市場有專門的知識，比較善於估計價格的走向，比較容易賺到錢。
投機者要能賺到錢必須對市場的價格有研究，有判斷。比如就糧價而言，一般的規律是秋季糧食價格低，春季糧食價格高。所以在秋季買進，到春季賣出是能夠賺錢的。他們在時間上調劑了余缺，平滑了價格的波動，對社會有貢獻。可是如果投機的人太多，大家都在秋季買進，就會人為地抬高秋季的糧價，甚至抬得比春季更高。這時候價格不是由正常的消費者和生產者決定，而是由投機者決定。投機者把市場搞亂了，誰也賺不了錢。
對一個正常的市場有少數投機專家操作，是能夠賺錢的，是對社會有利的。但是如果投機者太多，價格被投機者決定，不由正常的消費和生產決定，投機就變成賭博，對社會沒有好處。對任何一個市場，在正常消費和生產之外有少數專業投機者，他們能夠賺錢，創造財富，對社會有利。但是當投機者太多時，投機市場變成了賭場，對社會不利。我國的房地產市場和股票市場都有投機者太多的問題。在這樣的市場中賺錢完全靠運氣，不能平滑價格的波動，也不能預測價格的走勢。
就房地產市場來說，這兩種不同動機的購買是很容易區別的。如果買房自己住，或用於出租，這都是投資房。如果只是為了將來漲價之後出賣就是投機房。投機房一定是空房。如果有人住進去了，就變成投資房。隨時能夠投入市場的房一定是空房。有人住的房買賣比較困難。我國大城市中已經售出的房屋中空房率很高，說明投機房很多，這些房隨時隨地都能出售。一旦房價趨降，為了避免套牢，投機者會求早日脫手。大家都想爭著早點買，房價就會直線下降。這就是泡沫的破裂。其後果是很嚴重的。
從道理上講，投資房和投機房是可以互相轉換的。用於投資的房在市場合適的時候可能出售，這就變成投機房了；用於投機的房也可以暫時出租賺取租金，此時投機房又變成了投資房。但是事實上我們看到的現實不是這樣。全國的空房率這麼高，為什麼他們不出租賺一些額外的租金，似乎這樣並不妨礙房屋的出售。但空置兩三年的房比比皆是，說明準備出賣的房是不出租的。如果現在這麼多的空房都拿來出租，租房的價格會進一步下降。現在的租售比（租房價格和買房價格之比）已經很不利於買房，租房遠遠比買房合算。出租住房的所得比起房地產漲價的所得顯得微不足道。所以投機房的房主不在乎出租所賺的租金。租金相對的過低阻礙了投機房轉換成投資房。所以把買房的目的分成投資和投機，大體上是不錯的。針對不同的買房目的有不同的政策，才能有效地改善房地產市場。現在對高檔房徵收房產稅是一個好政策。但是更好的抑制投機房的辦法是對買賣住房的所得徵收高額所得稅。使在房地產投機所得的大部分都拿來繳稅。
現在房地產的投機過旺，急需壓抑這種活動。但是我們也不要走到另一個極端，完全禁止房地產的投機。一定程度的房地產投機不但應該允許，而且是必要的。或者說，空房率應該保持一個適當的數字，太低的空房率會阻礙房地產市場的交易，阻礙它的發展。在計畫經濟時代基本沒有空房。也沒有房地產市場，改變住房是通過換房來實施。換房的主要原因是就近上班。換房和市場交換不同，前者沒有貨幣的參與，不能補償住房價值的差。只有交換各方都感覺對自己有利時交換才能成功。這種配對很不容易成功。從一對一跤換發展到三角交換，一直複雜到30戶人同時交換，才能夠使所有的人都感到滿意。因為沒有空房，不能週轉，要換房必須同一天所有的人同時搬家。天津有一次組織30戶人家同時搬家換房，蔚為壯觀。如果有空房用於週轉，就不需要同一天大家一起搬家。這說明保持一定數目的空房，以利於週轉是必要的。
附帶說一句，換房的事實證明，房子的價值還隨著誰在使用它而不同，並非僅僅決定於蓋房花了多少成本。同樣的房子不同的人用，發揮的價值是不同的。換句話講，改善配置可以增加全社會所得到的享受，這正是經濟學研究資源配置的原因。社會要富，不但要多生產，還要人盡其才，物盡其用，把生產出來的東西用好。辦法就是通過交換，改善資源配置。進一步講，增加生產的辦法也是改善勞動力，資本，資源，原材料的配置，提高他們的使用價值。所以改善資源配置是一個社會致富的根本之道。
我國的房地產市場中投機房這樣多有其原因。首先是經濟高增長，財富的積累很高，收入分配又向富人傾斜，所以有一部分人手中有很多錢。這些錢沒有更好的投資機會，又怕貨幣貶值，最方便的保值手段是買房。他們已經有自己的住房，買房只是為了保值增值，待價而沽不準備要用，最後是準備出賣的。
現在政府為了抑制房價，用限制買房的方法，如提高首付比例，提高房貸利息，不許賣第二套房或用戶口限制，這些方法都是堵而不是疏。大家手中的餘錢還在那兒，總要找出路。如果大量錢湧向股市，使股市猛漲，也是泡沫，一樣難治理。根本的辦法是廣開投資機會，讓大家手中的錢有好的賺錢渠道，就不去買房了。可以開放原來的壟斷市場，如金融業，電訊業，石油化工業，或開放百姓向國外投資的渠道，鼓勵民間資本進入醫療，教育和其他服務業。這才是根本解決問題的辦法。
