華人富豪緣何偏好房地產
一年一度的福布斯富豪排行榜,折射了社會與經濟的另一個風向標。
今年,除了百度CEO李彥宏以94億美元身家新登內地富豪榜首引人注目之外,華人首富李嘉誠的名字仍舊雷打不動。受益於香港樓市攀升接近20%,身為香港長江實業集團有限公司董事局主席,李超人資產大漲50億美元,排名比起去年更是有所上升,在《福布斯》新全球富豪排行榜排名11,遠超李彥宏第95的排名。
這並不是例外,香港前十大富豪超過一半涉足房地產行業,全部上榜富豪中有三分之一是地產商。內地富豪榜上房地產商也是主力之一,十大排行榜中以房地產為主業者佔去三席;排行榜前20名裡,則有六位房地產商,分別是吳亞軍55億、許家印51億、王健林46億、楊惠妍41億、張欣29億、郭廣昌28億,其餘上榜富豪中從事房地產業者更不在少數。
早在幾年以前,就有很多言論談及美國富豪中前四十名都沒有房地產商身影。華人為何偏好房地產業?與其從文化基因上分析原因,倒不如從土地制度談起。香港的土地制度屬於公共土地批租制,其基本核心在於:政府擁有土地,對公眾只租賃而不出售;土地開發權通過公開拍賣獲取;確定土地最低價格同時與最高者簽訂租約,同時禁止未向政府通報的私人土地交易。香港土地租賃期幾經變故,最終確定為99年,這也與英國殖民者的香港租期從1898年到1997年到期99年息息相關。港英政府一直實施低稅收政策,土地拍賣收入遂成財政收入一大來源。為了保證財源穩定,港英政府一直限定土地供給。1984年「中英聯合聲明」之後,香港土地批租制度得到繼承,此後在有所修改後實行土地批租制和土地年租制的混合體制,同時規定每年只供應土地50公頃。
於是,從上世紀八十年代中期到亞洲金融危機之前,伴隨著土地稀缺的預期,土地拍賣收入成為港英政府財政重要來源。在1970年到2000年三十年間,香港政府通過土地批租獲得的財政收入一路飛升,達961億美元。如此,香港的制度也導致了畸形高房價,《經濟學人》雜誌近日發布的全球二十個經濟體樓價指數顯示,以房價升幅計,香港為全球之冠,去年房價上漲了20.1%。反映房價是否被高估的售租價格比率,香港為53.7%,是僅次於澳大利亞的世界第二被高估的地區。
房價為什麼那麼貴?大多數人第一反應往往是地少。香港如今有700多萬人,而面積僅1097平方公里,土地資源確實珍貴,但關鍵原因還是港府有意識地限制土地供給。
當下,號稱最自由的香港未必得到最公平的結果。近幾年,反對地產霸權的民間聲浪不絕於耳。新鴻基創辦人郭得勝的前助理潘慧嫻便稱香港病在「高地價政策」:2009年,香港人均本地生產總值與瑞士相當,貧富差距的基尼係數卻高達43.4,僅次於中非共和國的43.6,有123萬人是生活在貧困線以下,其中10萬人居住在環境惡劣的所謂籠屋內。
與此同時,房地產成為最吸金的行業,不僅催生了無數富豪,也無形中擠出了其他行業的生存空間。眼下,房地產也成為香港經濟主流,與之相關的股票佔港股市值4成以上,僅地產六大家族就控制香港股市總市值的14.7%,超過6成投資支出以及3成銀行貸款都給予了房地產相關行業。高昂的租金其實也是無形的稅負,有論者就指出,租金已佔餐飲等行業成本的五到六成,說全香港人都在間接為李嘉誠等地產商打工亦不為過。
儘管土地限量供給的做法往往有保護土地城市規劃的旗號,然而地方政府在創收激勵之下,必然人為壓低供給。已有研究表明,限定土地供給的批租制,往往促使有關部門在土地高價時增加土地供給,在土地低價時減少土地供給來達到財政收入穩定目標。如此人為壓低供給的土地轉讓制度,必然導致房價上揚,而且事實也證明,城市規劃就此並未發揮多大優勢。
近期有份關於城市土地出讓制度改革的研究報告認為,我國香港地區、新加坡等地土地出讓制度以土地政府所有制為前提,通常具有土地供給有限,主要滿足住宅需求;有償出讓是主流等特點。與之對比,英國、美國等地土地徵用制度主要通過法律、經濟手段建立並實施。具有如下特點:土地產權明晰;公共利益界定征地範圍;土地徵用補償標準市場化;土地徵用制度較為有效地保障了土地所有者的利益。
縱觀我國香港地區的土地出讓制度,自有其歷史原因與客觀限制,而內地不少城市的土地政策作為後來者,在一些方面吸納之後卻並無改進,比如在低稅制以及公租房政策上裹足不前。如今,伴隨著房產調控及廉租房的推出,也許是到了突破利益集團阻礙,改變土地批租加大土地供給的時候了!
来源:上海證券報
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