地產資金鏈真相探秘:中小房企很痛苦(圖)
「由於政策的指向,總體上,全行業肯定資金吃緊。但是,調控了一年,效果並不明顯。」中國房地產業協會副會長朱中一向《英才》記者指出。雖有「國十條」出臺,但是2010年,地產龍頭——萬科集團的銷售額無可爭議地邁過了千億門檻,銷售排名前列的大型房企的業績也普遍不錯。
另據國家統計局的報告,2010年全年,全國70個大中城市房價仍然保持上漲態勢,房地產企業資金來源增長25.4%。
可見,面對政策,房企的對策頗有成效。「可以說,對於今年的情況,很多大企業早有準備。儘管他們都很清楚,像2009年那樣的好日子長不了了。」朱中一說。
那麼到底,中國地產行業「史上最嚴厲調控」給行業帶來何種影響?地產資金鏈的趨緊將把行業引向何方?
中小房企很痛苦
「硬撐」,對於目前地產企業的情況,全國工商聯地產商會會長聶梅生用了這個詞。
事實上,限購令、監管項目預售款,銀行信貸收緊,股市融資、重組暫停,嚴格監管房地產信託……近期一系列針對房企融資渠道的緊縮政策明確表達著政府的決心。
「調控才剛剛開始,這些政策可能會長期持續。」年初,中坤集團董事長黃怒波在接受《英才》記者採訪時判斷未來:在金融槓桿無力的情況下,2011年房企的日子不會太好過。
在諸多調控政策中,對企業資金鏈影響最大的,無疑是35個大中型城市已經出臺的限購令。「對於房企而言,銷售款是企業運轉的基礎,更是運用金融槓桿的基礎,沒有這個,別的融資手段無從談起。」正略鈞策管理諮詢公司合夥人薛迥文如是說。
根據《英才》近期對房地產企業的一項調查顯示:大多數房企老闆對「大城市嚴格的限購令何時取消」這一問題的回答都是「至少一年」。合生創展總裁薛虎甚至表示,北京的限購令最短也會持續3年。
受政策限制,常規的傳統融資通道有失順暢,於是,房企們紛紛想盡辦法找錢。「除了銀行貸款之外,信託還沒堵死,現在業內都知道,成本肯定會超過20%。地產基金也一樣貴。這就是一個趁火打劫的態勢。」薛迥文說,「沒有特殊背景的中小企業的確是比較痛苦的。」
資本市場也在向地產公司收口。目前,A股房地產公司的I P O、借殼上市與再融資自去年被再度叫停後仍無重啟的消息,而H股內地房企的表現普遍不佳,市盈率多不足10倍。2010年至今,赴港上市的幾家地產企業——包括中駿置業(1966. H K)、融創中國(1918.HK),股價仍低於招股價。「去香港上市,某種程度上就是賤賣。」但即便這樣,迫於資金壓力,仍有不少房企正為赴港上市排隊。
「在海外上市的地產公司有個優勢,可以發行一些海外債券和票據。今年前4個月,在港上市的房地產企業發的債券已經超過了去年全年的總和。」中國指數研究院分析師白彥軍對《英才》記者說,數字顯示出了地產企業對資金的渴求。
「目前,房地產上市公司的資金情況不能說已經到了非常糟糕的地步,只是比較趨緊的狀態。」白彥軍並不認為房地產企業的資金鏈已經危在旦夕。
反映在財務報表上就呈現出,行業現金流在2010年已經「轉正為負」。在去年末,A股房地產上市公司和H股房地產上市公司每股的經營性現金流的均值分別是負的0.49元和負的0.30元,今年第一季度,則是負的0.2元。2010年末,A股房地產上市公司平均負債率是63.19%,今年第一季度則又上升了8個百分點,達到71.36%。
另一個數字,在顯示資金趨緊的同時,也表明資金的缺失對行業整體影響不大:今年前5個月,有近百億元資金離開了房地產行業。但是,涉及相關交易的地產公司多半規模不大,而母公司多是主業非房地產的企業。
「目前看來,2010年整個行業的資金狀況比2008年要好,因此,這一輪調控的觀望期可能會比2008年還要長。」薛迥文對《英才》記者說。
事實上,2009年的房地產火爆狀況正是由當時的「救市」政策推動的。那一次,「通過各級政府、央企的3900多個融資平臺,有數萬億的資金流入了地產業」,鳳凰城集團董事長周明德告訴《英才》記者。
「這就像賭博。在信託、基金成本這麼高的情況下,仍然有很多企業還敢去融資的原因。」周明德認為,政策的跳躍是導致地產企業經營思路拿捏不準的根本原因。
房企改變生存方式
「我們始終對企業說,只能適應政策,才能活下去。在調控風向這麼嚴厲的情況下,不能鋌而走險,倒逼政府出臺新政策。」朱中一的話耐人尋味。
於是,在現有政策和市場規則的擠壓下,「合作開發可能是未來會大規模出現的一種方式。」白彥軍承認,對資金的需求將會使企業越來越適應現有政策,而在這其中,機會越來越多地將流向大企業。
所謂合作開發,是指資金短缺的企業和資金充裕的大企業共同運作項目。
A股上市公司中天城投(000540)就是資金充裕的大企業代表。2010年9月,中天城投一次性獲得銀行300億貸款授信。事實上,中天城投是貴州唯一的A股上市房企,「十二五」期間,貴州一半的保障房,都由中天城投開發建設。「信譽好,又和銀行、政府關係鐵的企業,就能吃得開。」
在朱中一看來,對於任何一個地方政府而言,與房地產相關的財稅收入都不容小視。
2010年,全國的土地出讓金接近三萬億,佔了地方財政收入的7成左右。「沒有這筆錢,地方財政什麼事情也幹不成,包括建保障房。」一位接近政府的業內人士表示。
最重要的是,這種「中央和各地方政府的利益不完全一致」的現象導致政策與執行的背道而馳。潛在的商業邏輯讓房地產市場看似艱難,實則暗流湧動。
「作為行業協會,在這種資金相對緊張的環境下,我們會促成企業合作開發,讓一些小企業給大企業代建。未來,這些小企業可能就成為大企業的子公司了。從整體上看,我國房地產行業的集中度是不夠的,排名前十名的企業,市場份額也就是6%左右。發達國家,前十強企業的市場份額能達到20% -30%。所以,在整合方面,未來肯定大有文章可做。」朱中一說。
而在以住宅地產為主營業務的公司之中,其生存方式也出現了微妙的分化。最終的機會同樣直指大企業。
之前,這類公司的經營模式被普遍分為兩派:一派是以萬科、恆大等為代表的快速開發、快速銷售模式;另一派則是以金地為代表的中高端精品模式。
「在現行政策環境下,萬科模式只能算是最快速做大的模式,卻未必是最掙錢的模式,也未必是最適合長期發展的模式。」薛迥文評價道。
某房企高層也告訴《英才》記者:「很多人都不想那麼辛苦學萬科了。要融資、又要搞產品,搞管理,擴大規模,太累。而且,房子一賣,什麼都剩不下。最令人羨慕的活法是,利用地方政府的關係,搞城市綜合體,房子就是扮演一個資產的角色,持有綜合體,方便抵押,報表也好看。但這不是誰都能做的。」
「搞主題地產、綜合體項目,正是國企的優勢。」薛迥文說。
来源:第一財經日報
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