自從年初中央政府宣布今年建設1000萬套保障房、今後5年將共新建3600萬套保障房這一龐大計畫以來，圍繞保障房的爭論就一直沒有停息過。由於保障房對地方政府來說，是一項「虧本」的生意，地方政府對此事一直採取消極拖延的態度。直到最近，中央政府還在催促，要求確保1000萬套保障房11月底前全部開建。
首年1000萬套、5年3600萬套，這讓反危機的4萬億建設計畫相形見絀。提出這一龐大的計畫出發點有兩個：一是為了在高房價環境下，解決中低收入階層的住房困難，促進社會公平；二是為了對沖社會投資的減速，防止經濟增速出現過快地下降。
一項政策要取得成功，首要前提政策出發點必須是科學的。然而，冷靜分析之後，上述兩個出發點都缺乏堅實的科學基礎。
今天中國人遇到了前所未有的住房難問題。相當部分人為一個安居之所寢食難安，在高得離譜的房價面前，許多已進入中國傳統上「成家立業」年齡的青年，對住房問題充滿了絕望的情緒。
在一般人看來，房價之所以不斷上漲，老百姓的住房之所以困難，是因為城市化導致城市人口快速增長，住房供不應求。如果真是這樣，那麼大量建設保障房，顯然是一條有效的解決之道，5年內增加3600萬套保障房供給，可以解決1億多居民的住房問題，城市老百姓面臨的住房難問題即便不能全盤解決，至少也可以得到根本緩解。
然而，用供求關係來解釋當前的住房難問題，在方法上就很可能是錯誤的。各方面的數據都不支持住房供不應求的說法。首先，人們只看到了城市化在推進，卻沒有看到城市新建住房也在不斷增加，從而住房存量在持續增長。根據官方統計數據，最近20年來，中國城市化以每年大約1%的穩定速度在上升，但各地住房建設的速度比這還要快。其結果是，幾乎所有城市的人均住房面積在過去若干年裡都在持續地上升。以全國人口密度最大的城市深圳為例，該市的常住人口人均住宅面積(住宅總面積/常住人口數)已接近40平方方米。全國最大城市上海的人均住房建築面積也從2003年的29.35平方米，上升到2009年的34平米。另外，根據發改委官員在今年4月份透露的數據，最近10年，中國城市建成區面積擴張了50％，而城鎮人口只增加了26％。這意味著我國土地城鎮化的速度快於人口城鎮化的速度，差不多快了一倍，城市建成區的人口密度不斷下降。這也從另一個角度間接地證明，最近十年中國的城市人口的增長並不是當前住房問題緊張的根源。
事實上，今天住房問題如此尖銳的根源，不在於總的供給有什麼問題，癥結在於分配不均以及不當貨幣信貸政策使住房變成金融產品，對正常的供求關係造成了扭曲。大量的住房，被開發商囤積、被炒房者囤積、被權力者佔有，也就是說，相當一部分住房掌握在並不需要住房的人手中。當年中國股市處於4000點左右、泡沫警報拉響的時候，很多人認為股市上漲是因為股票供應不足，故而應該加大供應來平抑股價，孰不知，加大發行的結果是股價從4000點直衝上6000點。今天的房地產市場形勢與此十分相似，當一個商品獲得金融屬性，並陷入投機狂潮之後，在某個時間段內會形成趨勢運動，其價格無法再用正常的供求關係來解釋。也就是說，今天房價之所以畸高、人民之所以住房難，與供給無關。
以加大保障房供給的思路來解決住房難，最典型的失敗案例出現在香港回歸前後。香港回歸之前的數年，受回歸利好的推動，香港房地產市場出現巨大泡沫，社會上出現了嚴重的住房難問題。1997年，特首董建華在施政報告之中提出「八萬五建屋計畫」，提出每年供應不少於85000個住宅單位，10年內全港七成家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。但是，該計畫很快就出了問題，1998年東南亞金融危機刺破香港房地產泡沫之後，房地產市場現出原形，房價貶值70%，大量家庭成為負資產，「八萬五計畫」最終在人們的批評聲浪中不了了之。當年香港這個雄心萬丈的保障房計畫之所以「種瓜得豆」，乃是因為政府誤判了房地產形勢，誤將投機推高的房價原因歸結為供給不足。今天中國內地的形勢，與當年香港極為相似，這段經驗教訓決策者實不應忽視。
此外，指望保障房來促進社會公平也根本無法實現，雖然世界上確實有些國家的保障房制度達到了這個目標。但在中國的法制環境和吏治水平下，保障房不但不能促進公平，反而只會加大社會不公。過去如此，在可預見的未來仍會如此，不會因有「生命線」的護航而改變。目前，在「硬任務」的逼迫下，各地將形形色色的單位自建房、定向房充數為保障房，可以預料，最終能得到保障房保障的中低收入者將為數寥寥，大量的腐敗和不公平現象將會湧現。
3600萬套保障房計畫的另一個出發點，即對沖投資下滑，也是站不住腳的。由於缺乏積極有效的體制改革，後金融危機時代的中國經濟潛在增長率已不可避免地下降，當前增長下滑通脹難消的現象，即是明證。截至目前，中國經濟不存在總需求不足的問題，反而在勞動力、資源各方面呈現出緊張狀態，因此政府根本沒必要再在總需求方面加碼。即便未來出現四萬億項目結束、民間投資同步出現下滑的不利局面，政策的著力點也應該放在調整收入分配、刺激消費方面，而不能指望通過這種龐大的政府投資計畫來拉動總需求。
3600萬套保障房計畫提出以來，進度問題、質量問題、分配問題層出不窮，中央提出「硬任務」和「生命線」，欲以強大的行政力量來保證該計畫的順利推進，但以行政手段解決市場問題，其效果如何不難預料。要解決中國住房問題，一定要找準病、把准脈，對於中國這種特殊環境的國家來說，市場是相對公平且有效的解決住房問題的途徑。一個秩序井然，能漲能跌的住房市場，才能給人們帶來公平。只要將貨幣信貸政策持續保持在中性水平，房地產市場自身的週期運行規律，就會使房價在長期內不會偏離人們的購買力。如果人為阻斷市場本身應有的波動，頻繁給投機者簽發「看跌期權」，那麼就會造成房價長期脫離基本面。市場因不斷干預而失靈之後，又寄望於行政之手來加以調節，最終很可能在市場和保障兩邊都落下長久的麻煩。
