今年第二季度，人民銀行進行了新一輪的房地產貸款壓力測試，銀監會主席劉明康在接受採訪中稱根據壓力測試的結果，即使房價下跌5成，銀行業也能夠承受。
在房地產金融安全是銀行金融安全底線的語境下，對銀行進行房貸壓力測試，從而指導銀行實現房貸風險軟著陸，似有必要。與去年相同，今年的房貸壓力測試依然樂觀。根據壓力測試結果：即使房地產市場出現最壞的情況，房價下跌三成甚至五成，銀行都可以承受這種風險，銀行業不存在被房地產商裹挾這種情況。
這種分析似有背景為證。一個最明顯的金融背景就是，出於收緊高企的物價水平，乃至對房產市場進行調控的需要，今年以來，銀行存款準備金率不斷上調，央行連續多次加息。銀根緊縮之下，社會流動資金不斷被收回，作為窗口企業的商業銀行頓感寸頭吃緊，在借貸交易中越來越處於強勢地位。
而在國家房地產市場政策調控之下，隨著房地產市場風險加大，銀行逐漸收緊對房地產開發的放貸規模，甚至連一向被銀行視為優質資產的房屋貸款也被牽涉其中。據報導，繼5月份建設銀行證實其浙江分行將其首套房貸提至四成之後，近日南昌、石家莊、廣州、深圳多個地方的銀行相繼提高了首套房的首付比例或者貸款利率。在一些城市，銀行對房貸的審批週期明顯延長，過去可能只有一週左右的審批期，現在卻延長到10天到20天不等。
央行剛剛公布的數據也顯示，今年上半年，國內主要金融機構、農村合作金融機構及外資銀行等，人民幣房地產貸款累計新增額7912億元，同比少增了5985億元，來自銀行的貸款在房產開發中的比例在下降，目前佔比是30%。
這些數據似乎足以表明，隨著銀行對房地產貸款規模的減少，即使房產泡沫破裂風險增大，銀行也能置身事外獨善其身，對房產下跌的抗風險能力增強。但數據只能證明房貸規模的確在減少，卻無法實證銀行究竟能扛住多大的房產下跌風險。
目前看來，房貸壓力測試的確是測驗銀行抵禦風險能力的準繩。可即使房貸壓力測試的結果讓人心安，但房貸壓力測試本身是否能全面反映銀行的金融風險呢？換句話也即是，壓力測試本身所含的系統風險，及其測試標準的模糊，讓人不敢對它的測試結果盲目樂觀。據此前的《中國證券報》報導，我國商業銀行壓力測試採用「專家判斷」法，基本步驟為設定壓力情景分析借款人現金流，財務成本變動時，第一還款來源影響程度分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力判斷對五級分類結果變動。
但這種測試僅是基於一種假定場景，樓市本身變幻莫測，借款人行為更是無從把握，這種缺乏對樓市變動和當事人信用行為的風險分析，缺乏一種對還款信用及能力的全面預期。設若樓市大幅下跌，宏觀經濟乃至銀行資產勢必大幅縮水，整體經濟變動將間接影響借款人的還款能力，在還款信用無法預期的情境下，借款人的抵押物能否足額覆蓋貸款金額？抵押物如何變現？變現金額能有多少？失去流通價值的抵押物會否不值一文？這種風險不是沒有，在美國次貸危機中，一些地區數美元一棟的房子都無人問津。倘若銀行手握大量無法流通、無法變現的不動產，抑或是壓根沒有抵押物，資產流動性缺乏，都勢必面臨巨大的風險。
倘若此次的房貸壓力測試標準依然如此前的報導所言，那麼不得不說，這種存在漏洞的測試無法全面預測危機真正來臨的時刻。倘若對資產變現能力過於樂觀，對借款人信用、還款能力缺乏與房產市場、整體經濟形勢變動的關聯性預判，那麼即使如今的種種數據顯示，銀行業對房產的依賴在逐漸減弱，卻不能全面把控房產真正下跌時可能帶來的金融風險。
