中國樓市從繁榮走向低迷?
中國債券和股票正在亮起警報信號,似乎表明近年來一派繁榮的中國房產行業正走向低迷,其影響可能在全球金融市場產生漣漪效應。
目前有證據表明,房價正不斷下降,開發商正失去資金來源。隨著交易員們開始消化此類證據,直到去年還是國際投資者眼中寵兒的中國房產行業,正變成一場「恐怖秀」。
國際債券市場中的擔憂已有所加劇。近年來,中國房地產開發商已在這些市場發售了190億美元的債務。這些債券的價格僅在過去兩個月期間,就大跌22%,導致收益率飆升。
「現在你可以看到收益率達到20%以上,這意味著存在重大違約風險,」澳新銀行(ANZ)亞洲信貸策略師歐文•加利莫爾(Owen Gallimore)表示。他警告稱,至少有6家開發商面臨嚴重的債券違約危險。
股市也在作出無情的判決。自今年年初以來,在香港上市的中國地產類股已下跌40%,而基準的恆生指數(Hang Seng index)同期內的跌幅為22%。
「人們在擔心違約風險,以及這對地產公司本身、銀行業體系和股市整體的影響,」霸菱資產管理(Baring Asset Management)的中國股票業務主管鄧鴻文(Agnes Deng)表示。
鄧鴻文稱,近期實地走訪珠江三角洲地區期間,她看到許多開發商降價5%或更大幅度。目前成交量下降,儘管9、10月傳統上是中國房地產銷售的旺季。
政府數據顯示,中國樓價自2006年底以來上漲60%。不過,私人部門的估計似乎表明,許多地區的樓價漲幅達到官方數字的數倍。
缺乏準確、全面的中國住宅供需數據,在一定程度上導致人們對兩個問題抱有不同的看法:中國樓市是否存在泡沫?如果存在,那麼這個泡沫是否已開始破裂?
但是,不存在疑問的是,近年中國房地產開發商在執行大膽的擴張計畫之際,揹負了巨額債務,這意味著,如果房產銷售確實下滑,它們幾乎沒有什麼迴旋餘地。
更糟的是,開發商正失去資金來源,過去三個月來,它們被擋在公開債券市場門外。與此同時,國有銀行正遵照政府指令,限制向多數開發商放貸(只有一些最強大的開發商除外)。
據中國媒體報導,政府本月通知信託公司停止向某些開發商放貸;信託公司是中國快速增長的影子銀行體系的一部分。「信託公司是最後的放貸者,正因如此,這條渠道被切斷是非常嚴重的,」加利莫爾表示。
評級機構標準普爾(Standard & Poor’s)本週進行了一次壓力測試,以確定該機構評估的30家中國開發商在低迷期間將如何表現。對債券持有者來說,壓力測試的結果是催人警醒的。
標普發現,多數開發商能夠承受2012年房產銷售下降10%。但如果合同銷售下降30%,逾半數企業,包括恆大地產(Evergrande)等數家大型開發商,將難以維持債務償還。
2010年1月,在看好中國的情緒高漲之際,恆大地產以13%的票面利率,向美國、歐洲和亞洲投資者發售了13.5億美元的五年期債券。這些債券目前的交易價格僅為發行價的73%,這意味著收益率達到26%。與此同時,在香港上市的恆大地產股價僅為其2011年預期收益的4倍。
儘管這樣的價格似乎看上去具有吸引力,但分析師們警告稱,它們可能進一步大幅下跌。2008年,隨著中國房產市場開始下滑,同類債券(當時市場上只有寥寥幾隻中國房產企業發行的債券)的價格曾跌至發行價的50%以下。
来源:金融時報
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