最近的一度時期，常和朋友聊天，和學者交流，關於房地產泡沫最終結局，其中也看了一些謝國忠、鄒恆甫、葉檀等學者的文章，裡面有許多閃光點，另外謝百三教授也有許多好的觀點。那麼，在未來中國經濟的發展和走勢上面，看得出來，我們都很糾結。糾結的問題在於：中國會像日本那樣，由於快速發展房地產，最終會導致整個國家的經濟蕭條、沉淪，甚至沉默十年二十年嗎？
今天談談我的看法。
第一，凡是快速發展房地產的國家，最終的結果都沒有好果子吃。
近百年的社會實踐，給人們以沉痛的教訓。哪個國家如果把房地產作為支柱，必定會跌得很慘。我研究經濟學，研究產業發展，也算三十年了，房地產業的研究至少已經十年。你們看看我發表的文章可以知道，在2005年兩會前，我就發表了許多文章，兩會間與兩會後也有文章，當時影響比較大。其中有一篇，題目叫做《央行房貸新政：劫富八百損貧三千》，一度時期被轉得很多。七年過去了，現在還看當初的文章，幾乎問題依舊，觀點依然，不得不扼腕嘆息！
房地產是一個什麼樣的產業？在三大產業中，房地產業屬於第三產業，即服務業，服務業有12個大類，房地產屬於建築業。建築業有6個小類，勘察設計，建築工程，建設監理等，房地產開發是其中之一。我研究產業經濟，從基層，到國務院國資委的研究機構，做冷思考時，當時做宏觀平衡分析，感覺房地產的調控是個常識，中國不會出問題。那麼簡單的道理怎麼會出偏差？經濟學研究告訴我，國家經濟的可持續增長與穩定發展，就是除了科技創新產業，國家要通過稅收保持產業平衡，其它行業，通常搞得好也只能得到社會平均利潤率，要想獲得超過平均利潤率的高利潤，就得創新，這樣，國家的經濟才能穩定成長。所有的產業都很重要，要講房地產業非常重要，比其它產業更重要，這簡直是笑話。農業不重要？採礦業不重要？工業不重要？金融業不重要，交通產業不重要？
第二，房地產業快速發展，說明社會的產業規劃不好，城市規劃不好，稅收政策不好。
我們在這裡要思考一個問題，既然所有產業都是人們需要的，為什麼會獨獨提出房地產業重要呢？這與城市發展有關，與城市規劃有關。如果城市規劃好，如果房地產政策好，稅收政策好，就不會有這樣的問題。
事實上，如果城市規劃好，就是規劃中城市產業發展要均衡發展，就是一個城市只能重點發展幾個產業，要把產業分流到各個有優勢的城市，或者說培植優勢的城市，如果所有的投資全集中在少數城市，一定是產業規劃不好，城市規劃不好。像北京，有沒有好的產業政策來引導，比如，讓汽車產業集中到順義，電子產業集中到房山、環境產業集中到海淀，我是舉個例，這種鼓勵集群不是拉郎配，是讓企業自動自覺地願意去？大家都知道集群經濟是最有競爭力的經濟，培植集群經濟，是政府經濟管理最重要的工作，那麼關鍵是出政策。北京由於政策出不來，所以大家都擠在市區。擠在市區，地價就會越來越高。炒作土地，房產就會越來越賺錢。
如果房地產政策好，也不會有這樣的問題。像韓國，一戶一房制度，第二套房要交比較高的稅，就沒有人炒房了。像美國，雖然你可以多買房，但是稅收管住您，城市管理管著您。產業的均衡發展影響著您，炒房地產也沒有出路。
如果稅收政策好，也不可能出現這樣的問題。房地產開發不能取得平均利潤率以上的利潤，多的部分被政策稅收收走了，你也炒不起來，如果轉讓住房，增值的部分超過平均利潤以上部分被稅收收走了。如果政策收土地閑置稅，那些想通過土地炒作獲得巨額收益的也不可能。北京市初查有380萬套閑置房，39萬套出租房，雖然是個初步數字，其實不就是住房的稅收不到位嗎？如果你有第三套住房，你每年要交稅3%，300萬的房子就要交9萬元的稅，你一定會出租，或者會出售。如果出售後增值的部分像韓國那樣，收取60%的增值稅，你可能會想，還不如當初不買？政策實行的結果就會讓房價掉到合理的價位。
如果交通規劃好，房價也會掉，因為大家都集中到市區工作什麼好處也沒有。
所以說，如果一個國家、一個城市房價大幅度攀升，一定是規劃不好，稅收政策不好，產業政策不好，房地產政策不好。不幸的是，這些事情全讓我們遇上了。其實，說破了就是制訂政策時人們的心裏有魔鬼。利益偏好，打自己的小算盤。你沒有政策制止這種魔鬼，政策就會走偏。
日本當年就是這樣一個典型，規劃不好，房地產政策不好，稅收政策不好，所以房地產業就炒作起來了。從1986年到1992年，這中間日本的房地產快速攀升，又突然掉落。最貴的時候，一個東京的地皮的價格可以買下美國。其實現在中國的北京與上海也未嘗不是如此。在那個狂熱時期，房地產就是整個社會的一切。彷彿只有房地產才配稱作財富。惡夢醒來的時候，就要付出代價。從上世紀90年代初開始，日本的經濟一蹶不振，到目前為止20多年來也沒有很好的起色。房地產快速發展導致泡沫的案例很多。像美國的佛羅里達的房地產熱，像泰國的房地產熱，像我國香港的房地產熱，海南的房地產熱。
第三，中國的房地產熱是全球程度最深、規模最大、持續時間最長的。
其實，日本的房地產熱集中在東京等幾個少數城市。美國的房地產熱僅僅是一兩個小的洲。泰國的房地產熱也是一陣子。但是中國的房地產熱從1998到2011，前後有十多年。與正常的發展相比較。美國的房價，十年的上漲在20%、30%；在中國，十年房價的上漲卻至少是500%、600%，甚至1000%。特別清楚的就是最近的5、6年房價是翻了5、6倍，甚至還有更多的。十年前許多地方的房價跟現在相比，那可能就是十分之一。所以要看到，最近的15年中國房地產快速發展，從面上來說覆蓋了中國所有的城市，快速漲價也覆蓋了中國所有的城市。最近八年房價的上漲，每年可以超過30%到40%，當然有的城市漲得更快，也有的慢一些。舉個典型案例來說，2010年，北京的平均房價上漲超過60%。
第四，快速發展房地產業的危害要說一千遍。
這個話題不想做多解釋，因為研究的人已經很多了。記得國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢研究室王小廣主任說過，全世界沒有哪一個國家通過房地產的發展讓這個國家得到發展，幾乎所有的快速發展房地產的國家最後都帶來了經濟社會的沈重問題。
我近些年來參加的房地產研究不少，到全國各地調研房地產的機會也不少。房地產本來是人類社會三大產業當中第三產業的一個分支，是第三產業中的建築業的一個分支。但是房地產這個小概念，在中國最近十多年的發展當中，已經凌駕於建築業之上，凌駕於第三產業之上，成了中國最大的產業。前幾個月當中，有一個浙江的企業家介紹自己，千萬資產每年得到的收益是幾十萬元。他太太拿了800萬現金去炒房，炒了三年得到了3000萬。如此可見實體經濟為什麼會式微，因為所有的企業都是要實現利潤最大化的。投資實體經濟，每百萬投資每年3-5%，投入房地產就可能上升10倍。房地產的過快發展，，必然導致緊縮實業，抽走資金，更不要說投入資金了。所有的投資人只要他的腦袋裡面沒有糨糊，就必須追求企業的效益。而經濟裡面最大的效益就是房地產產業。我們可以看一看，在膠鞋業，食品業，服裝業，機械業，精細化工業，富豪如鳳毛鱗角。唯有房地產在過去的五年的富豪榜單中，年年過半數。快速發展房地產，其拉伸的產業都沒有社會需求，沒有需求就會資產沉沒。所謂資產沉沒，這是資產沒有用了，但是投資借款的利息還得還。所以瘋狂發展的企業都得玩完。瞧瞧我們的輕工業和重工業吧，那麼多快速發展的企業，將由於房地產泡沫而付出代價。由於市場競爭的原因，凡是跟房地產一起快速擴容、投資的行業都要遭受重大打擊。那一部分的投資，注定是要爛掉的。爛掉的資產不僅不能算是資產，而且還得要為它付出代價。就是你把銀行的貸款弄沒了，你把股民的投資弄沒有了，但是利息還是要還的，甚至還要付滯納金，罰息。
我們目前的實體經濟狀況，除了少數高新技術領域尚好，在整個實體經濟中，目前所遇到的困難是空前的。像紡織業、像造紙業、制鞋業、服裝業、小化工、小機械，沒有一個不是利潤微薄，生存艱難。全國的紡織業、服裝業、食品加工業平均的利潤率也就是在3%左右。這麼低的投資回報，誰還去投資呢。社會上巨大的失業群實際上是我們製造的。
第五，房地產會讓中國經濟沉默十年嗎？
中國有中醫，中醫有驗方。中醫幾千年看病，有一個真理，叫做「病來如山倒，病去如抽絲」。我們通過十多年的舉國上下的共同努力，發展房地產業，心往一處想，勁往一處使，錢往一處投，力往一處使，結果把社會的巨大的資金騰挪轉移到了房地產行業。實體企業，因為減少投資和減縮規模，也是一步一步地捱到了今天。要想讓這些企業重新振興，那不能靠壯陽藥，不能靠偉哥一時的激動，只能靠一步一步的調整產業結構，調整產品結構，擴大技術創新，一步一步的走出困境。急是急不得的，也是沒有用處的。
回到開頭，還是這個問題，房地產會讓中國經濟沉默十年嗎？
回答這個問題，其實只要看看咱們中國人的幾句老話。一句是「出來混，總是要還的」。二是矯枉必須過正，不過正不能矯枉。中國經濟需要有一個漫長的恢復期。某種意義上來說，在這個恢復期之內，中國經濟的發展空間並不大，亮點也不會多。也許這就是社會經濟發展的沉默。從這個意義上說，中國經濟要治病，治面廣量大沈重的經濟病，經濟恢復期，少說也得五年，即使十年二十年也非常有可能。現在的事情，主要是要讓房地產的政策糾偏，主要是拉動技術創新的投資、產業調整的投資，消費的發展。在這個期間，失業大軍的出現，產業轉移的緩慢進展，我們要能控制自己心中夢想快速發展的魔鬼、利益集團的引誘政策偏移的魔鬼。
第六，中國經濟的治病之道。
人間正道是滄桑，經濟發展的正道就是社會產業的平衡，就是可持續發展，我們要提防利益集團的干預，讓經濟按照發展規律走自己的路。要沉得住氣。
中國當前的最大困難，就是要把這麼多年依靠房地產發展來拉動社會經濟的做法徹底糾正過來。讓房地產降溫，是中國治病的根本之道。正常社會的房地產業能獲得多少利潤，我們的房地產企業也只能獲得那麼多，說到底，最高的是社會的平均利潤率，超過的部分政府要通過稅收拿走。不要老想像投資房地產一本萬利，那種連80歲老太太都知道炒房能掙錢，那說明我們的產業政策瘋狂了。這是極其危險的。
我們應該有一個科學的產業政策，好的經濟發展戰略、環境戰略。用政策來保證三大產業平衡發展，讓所有的產業按照經濟規律符合邏輯的得到發展。我覺得，最簡單的體現是，我們的房地產業今後十年房地產的投資回報率不應該超過5%。而實體企業的產業回報率應該慢慢的從現在的3%漲到5%，甚至漲到10%以上，只有這樣，經過一段時期的恢復和發展讓所有產業都回到常態發展的道路上，讓科技企業、創新企業能有更高的利潤率，這才能社會經濟發展的正道和平衡。
