房地產難題，在今天困擾了中國。上自政府，下到八零後，莫不為之煩惱。箇中原因可謂千頭萬緒，今天只說一條，那就是工商資本的投機化。
我當年搞田野調查，到了徽南農村，看到無數高檐大宅，富麗輝煌，無比驚詫。在震驚之餘，我卻被一個問題給纏繞住了：這些大宅子的主人當年都是在淮揚一帶顯赫非常的鹽商、茶商，販鹽賣茶在明清兩代是最為暴利的產業因為需要政府的牌照，相當於專賣的性質，那麼為什麼，這些鹽商茶商不把錢拿去擴大再生產，卻要把銀子運回偏僻的老家，蓋這些好看不中用的大宅子，買一大塊產出效率很低的紅壤地？有人解釋說，這是中國人葉落歸根的傳統，是顯耀鄉里的宗族思想在作怪。我不以為然，說來商人都是沒國界的，只要有錢賺，連國家都未必認，何況鄉里了。
又有一回，重讀《史記》，我被司馬遷的土地觀給迷住了。在中國的史家中，司馬公是最重視商業的一位，在《史記》中有專門的《貨殖列傳》講到先秦和漢初的幾個大商賈，後來史家的歷代史書中都有《食貨志》，可是幾乎已經看不到商賈的名字了，一代不如一代，用在這個例子上非常恰當。司馬遷把「富裕」分成三種，本富、末富和姦富，本富就是靠農田致富，末富就是以工商致富，所謂「本富為上，末富次之，姦富最下」，可是司馬公接著又說，「用貧求富，農不如工，工不如商，刺絹文不如移市門。」
這就奇怪了。既然農田為「本富」，可是為什麼賺錢卻比不上「末富」，如果大家都去追求「本富」，不是明擺著會吃大虧乎？好，接著司馬公給出了第三個結論這也可以被看成是「理財建議」，他說，「去就與時俯仰，獲其盈利，以末致財，用本守之。」用今天的話說，就是跑到商海中盡情扑騰，大把賺錢，然後回頭去買房子和田地，用房子和田地把賺來的錢牢牢守住。
現在很多人不就是這麼干的嗎？中國的房價不就是這樣被炒起來的嗎？民眾的煩惱不正是因此而生嗎？
然而，批判歸批判，事實卻比冰還冷。歷史學家李劍農在《先秦兩漢經濟史稿》中說，「司馬遷之觀念如是，秦漢間大多數人士之觀念亦如是，甚至於由秦漢以至於今日，中國大多數人之理念，尚未能大異於是也。因此一切士農工商的活動，最後以取得大量土地而成富為目的。」李先生寫這段文字是在1950年代中期，又半個世紀過去了，規律還是規律。
人們肯定還會問，為什麼大家從高盈利的工商業賺了錢，偏偏要再轉投到低盈利的土地中呢？司馬遷其實沒有回答這個問題。
我來點破最後的秘密吧：因為中國的治國者是全世界智商最高的人，他們最早明白工商業比農業更能斂聚財富，所以早早的就把這些產業收歸國有化。這個有多早呢？說出來嚇你一跳，早在公元前770年，齊國的管仲就把鹽業和鐵業收歸國營化，那時候，歐洲的鐵器還沒有普及，美洲還在獵人頭玩。從此以後，秦漢唐宋明清民國，只要是能賺錢的工商業，國家無不收歸國營，從鹽鐵，到茶酒，到漕運，到對外貿易，到礦山鐵路，到銀行電信，現在，我們還有一個部門叫國資委，專管此事。
當國家把工商業控制住後，私人資本在其中的角色就很微妙了，人人都知道那裡的錢比農業多，可是誰也不敢往大裡玩，因為千年以來的教訓告訴大家，你搞得稍微大一點，一定會與「國家利益」衝突，一博弈，要麼滅家要麼抄產。我曾經算過一個數字，以用途最為廣泛的鐵器工坊為例，從先秦到晚清，最大規模的私人企業不過千人，2000年間規模幾乎沒有擴大過。
法國的年鑑派史家布羅代爾在他的著作中就曾經寫道，無論中國還是伊斯蘭教社會，政府的權力太大了，使富有的非統治者不能享有任何真正的安全。因而，最成功的商人面臨的一個永恆的問題是在哪裡再投資他們的利潤。他最後說，「中國商人對任意徵收的恐懼始終揮之不去」。
正因此，司馬遷的第三段話就如幽靈般的出現了：大凡在工商業中賺了錢的，馬上轉身去購買土地，是為「以末致富，以本守之」。
言論至此，讀者應該明白，在千年中國，土地其實不是由泥巴構成的，它是一種「類貨幣」，是資產階層逃避政府力量的一個避險性工具。
回頭說到今天，中國房價為什麼日見日高？除了城市化運動、地方財政被土地綁架等原因之外，還有一個重要的因素正是，近年以來，大量工商業資本洶洶湧進地產業，企業家階層因「國進民退」對實業產生厭倦，投機心理大增。在這樣的背景下，無論是房產稅的徵收或是加大土地供應量，都是不能解決問題的。
解決之道何在？那就是以市場化的改革，活躍工商業經濟，讓工商資本留在工商領域。
