中國房價不是供需問題,而是制度問題
中國的高房價成了一個重大的經濟社會問題。關於高房價的原因,專家們都說「高房價是供不應求造成的」。很多人樂觀估計,隨著城市化的進行,中國房價會繼續上漲。
2011年中國城市化率已經超過51.27%。也就是說51.27%人口居住在城鎮。農村裡面已經基本沒有剩餘勞動力了(見博文:算上農民工,中國的城鎮化率已經接近日本!)。即使農村居民進入城鎮,他們也確實需要住房,農民們買得起嗎?銀行能夠貸款給他們嗎?買房可能永遠只是一個遙不可及的夢。
再來看看城市裡麵人均居住面積統計。根據2010年第6次人口普查的數據,2010年中國城市居民人均居住面積為:30.45平米。應該不小了。北京和上海稍微低於平均數。北京為28.47平米,上海為25.49平米。45%房子為2000年之後建設。也就是中國建房子的速度非常快,絕對會遠遠超過城市化速度(見博文:中國城市居民人均住房有多少?)。
以貴陽為例,最近發現新建住房大量供給,建築面積超過100萬平米的樓盤眾多。一個花果園樓盤,建築面積就達到1830萬米,如果以人均住房30平米計算,可以住進超過50萬人口,而貴陽市城鎮人口300萬不到。
從上面的數據我們可以看出中國房子的總供給不存在問題,即使短缺,建房速度絕對跟得上需求擴張速度。按照我們喜歡咬文嚼字的專家說法,中國住房總量不短缺,而是結構性短缺。那剩下來只能是一個分配問題。這也就成了一個制度問題。
制度問題
最近,國家只要公布查處一個貪官,就有好幾套房子甚至幾十套房子公布。最近,網上披露廣州市城管局番禺分局政委蔡彬,一個處級幹部就有21套住房;江蘇省財政廳前副廳長張美芳有7套房子;杭州市前副市長許邁永號稱「許三多」,在杭州市區擁有多套豪華住宅;「土地奶奶」羅亞平擁有27套房子;山西蒲縣煤炭局長郝鵬俊有36處,其中35處在北京;上海外高橋保稅區處長陶建國29套房產;浦東新區副區長康慧軍14套房產......也就是這些貪官通過尋租掌握了大量的住房資源。沒有查處的貪官又有多少住房呢?
所以,我感斷言,在中國無論有多少房子供給,都能被特權階層通過金融工具和公權力「買走「或者「搞走」。市場永遠處於買方市場,供給多少都是泥牛入海!需求的價格彈性處於無限大。加之,土地供給是壟斷的。理論上,中國的房子會處於無限需求狀態,只要政府不斷的印鈔票,濫發信用,就可以不斷的產生需求,房價上漲就會一直延續下去,直到神州大地處處是房子。
這只是理論上可行,實際上可能嗎?
房價會下跌嗎?
有些人認為房地產價格只會上漲,不會下跌。持這些觀點的包括著名經濟學家,郎咸平教授。他認為,房地產的各種稅費佔房價的70%,所以不會跌。問題是房價不是一下子就這麼高的,也是漲上來的。房價在比較低的位置的時候,房地產商,政府,不也是有利潤嗎?我不相信那時的開發商都是活雷鋒。房價跌下來,開發商和政府就是少點收入而已。何必那麼貪婪呢?貪婪在毀滅別人的時候,也會毀滅自己。凱恩斯在80年前就說了這麼富有哲理的話,不虧為20世紀最偉大的思想家之一。
有些人認為,只要工資和居民收入不斷上漲,就可以讓房價維持高水平。全國過總工會最近一項調查表明,中國有兩成多職工5年未漲工資。在泡沫時代,沒有哪一個國家,能夠讓工資趕上泡沫膨脹的速度。泡沫和一個黑洞一樣,吸收一切可以吸收的資源,直到吸盡最後一滴血,然後爆炸。
歷史經驗表明,泡沫破滅後房價總會跌下來。中國也不會例外。1994年的海南和廣西北海的房地產泡沫破滅後果,大家恐怕沒有忘記。日本房地產泡沫破滅20年過去了,住宅房價縮水到1/3,商業房地產縮水到1/7,還在繼續縮水;美國2007年金融危機後房地產價格縮水超過1/3;香港1998年泡沫破滅後房價縮水超過2/3。例子還有傳說中的杜拜,愛爾蘭以及西班牙等國,不勝枚舉。
中國的房地產泡沫的破滅,能夠例外嗎?不可能有例外,泡沫破滅現在只是遲早的問題。如果政府動用一切資源,維持泡沫,維持三五年也是可行的,但是最後泡沫爆炸的威力有多大,我們就不知道了!
還有,我1000%的相信政府絕對不會想讓泡沫破滅,銀行也不想讓泡沫破滅,開發商也不想讓泡沫破滅,投資客也不想讓泡沫破滅,大家在泡沫中感覺是多麼美好的。在中國,只要有房子就是百萬富翁。只要房價上漲,政府,銀行,開發商,投資客,房主,都賺錢了。和天上掉餡餅一樣!沒有一個Loser!這就是泡沫的魅力,也是泡沫的罪惡!
可是,這樣的虛幻美好的泡沫能夠永遠持續下去嗎?
房地產政策
對於高房價,政府為了不捅破泡沫,採取了限購的手法。我認為這不能解決根本問題,只能拖大問題,使得問題越來越棘手。一方面,供給因為受到地方財政的推動,會不斷加大,沒有相應的需求,最後也會擠爆泡沫;另一方面,限購使得資產沉澱,信用流動速度下降,長期內會限制銀行的資產擴張,擠爆銀行泡沫。這個醞釀過程需要兩年以上。也是一個遲早的問題。
由於房地產限購,需求下降,政府賣地收入下降。為了補缺口,美其名曰,要徵收房地產稅。可是如果徵收房地產稅,對於貪腐的政府官員,這是對自己的徵稅,並把自己的貪污證據曝光,所以百般阻撓;不讓房地產各城市的產權信息聯網。同時,政府也擔憂如果徵收房地產稅,可能會導致房價下跌,又會導致政府收入下降。「前怕狼,後怕虎。」
此正是,「欲征房稅怕價跌,不征房稅怕稅缺,征與不征間,政府好生難!」不過,我覺得,「春風遮不住,畢竟東流去」。地方債務缺口太大了,不征是不行的。
其實,抑制房價有一個簡單的方法。只要政府公開所有的房地產所有權。看看中國是誰擁有那麼多房地產,就可以抑制一大部分泡沫?房地產所有權信息在國外都是公開的。21世紀信息時代,不能再以不聯網為藉口,迴避信息公開吧?
我不是詛咒,只是陳述一個事實。市場是有其規律。出來混,遲早要還的!
再牛的政府也抗不住市場的規律,只能順應市場規律。夢總有醒來的那一刻;潮水總有褪去的那一天。趁著潮水還沒有褪去,穿上褲子吧!
来源:博客
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