【看中國2013年08月11日訊】在8月9日，證監會新聞發言人再度回應，證監會的口徑依然沒有變化。「但我願意講得更細一些。」其指出。
這個細說的內容在於：「證監會堅決貫徹執行國務院文件規定，對於房地產行業上市公司、非房地產行業上市公司通過再融資募集資金投向涉及住宅房地產開發業務或重大資產重組置入住宅房地產開發業務的，對其是否存在違反國務院有關規定的情形，證監會在進行相關審核時，將在公司自查、中介機構核查的基礎上，依據國土資源部等部門的意見來進行認定。」
「口徑沒有變化，核心主題詞是‘住宅房地產項目’。」上述發言人指出。而這種細微的變化，或在指向此前市場盛傳的向棚戶區改造、一級土地開發、保障房建設項目有條件放開。與此同時，2010年為規避房地產二級市場嚴控集體轉型進軍一級市場的一批「奔一」族，亦經過三年發展收穫其第一批果實。與此前市場預期的一級土地開發「穩賺不賠」神話不一致的是，伴隨地方政府財政持續緊縮，一級土地開發前期投入的大量資金難以回收已經成為影響一級土地開發商業績、現金流直接原因。
在一級市場風險越發加重之際，有上市房企開始衍生出新型拿地樣本，這在市場預期的上市房企再融資有條件打開之下，會衍生出怎麼樣的新問題？
上市房企再融資鬆動信號頻出之際，一級土地開發作為被市場預期將得到放行的範圍，再度成為房地產商繞過樓市調控大門的融資標的。
8月8日晚，停牌多日的北京城建(600266.SH)發布公告擬定向增發39億元，投向安置房跟一級土地開發市場。其中，本次擬募集的12億元將投向北京平各莊土地一級開發項目。據瞭解，該項目總投資達22億元，項目公司受北京市土地整理儲備中心順義區分中心委託，對規劃的41萬平方米用地進行土地一級開發。
自史上最為嚴厲的宏觀調控啟動以來，「賣房不如賣地」一度成為上市房企轉型口號。「相比宏觀調控下樓市的不確定性，背靠政府的一級土地開發市場准入門檻較低、收益更是穩定得多。」一位北京上市房地產公司高管告訴記者。
一級土地市場掘金熱潮下，2010年以來，前有香江控股(6.98,0.04,0.58%)(600162.SH)、中南建設(9.69,-0.08,-0.82%)(000961.SZ)等地產商爭相競投上游土地項目，後有漳州發展(3.90,0.01,0.26%)(000751.SZ)、高金食品(5.02,0.03,0.60%)(002143.SZ)等非房企上市公司踴躍試水一級土地開發。
三年時光逝去，緊閉的房地產再融資大門重啟信號或現。而前述轉型一級土地開發市場的「奔一族」們也伴隨項目結轉，即將迎來第一批成果驗收。
但記者調查發現，與市場預期的一級土地開發「穩賺不賠」神話不一致的是，伴隨地方政府財政持續緊縮，一級土地開發商往往要代替政府墊付前期包括土地拆遷款在內的開發投入款，這將導致其現金流轉緊張，財務成本大幅增加。
「我們最近要快速轉手北京郊區的商用寫字樓群，本來老闆是想捂盤待漲的，因為北京房價未來實在有升值潛力，該成套寫字樓位置又好，但是為了籌集資金輸血一級土地開發業務，只能忍痛割愛。」前述房地產高管向記者透露，該公司所進行的衛星城配套建設項目，已經代替政府前期投入了10億資金。
更為嚴重的是，由於一級開發企業成本回收及收益實現依賴於土地出讓金的及時返還，一旦摘地開發商拖欠政府土地出讓金或項目流拍等情況，企業將面臨無法及時收回款項的壞賬風險。
2011年7月，雲南城投(5.40,0.03,0.56%)(600239.SH)首批推出的地塊除160畝底價成交外，其餘1460畝均告流拍，這一事件嚴重影響了公司資金鏈，導致其後續開發幾乎陷入停頓。
伴隨一級土地開發風險逐漸展現，越來越多的上市房企開始轉換思路，紛紛轉型一二級市場聯動，將一級土地開發視為二級市場拿地的一個踏板，以降低單純一級土地開髮帶來的各種風險。
穩賺不賠神話破滅？
2008年5月，當雲南城投發布公告稱，將受政府委託負責昆明環湖東路土地高達4.18萬畝的一級開發項目時，國元證券(8.64,0.02,0.23%)曾發布研究報告感慨，「一級土地開發使公司脫胎換骨！」在其看來，雲南城投將有望藉助該項目變成昆明城市運營商。
支持國元證券做出上述結論的，是雲南城投與昆明市政府約定的高額投資回報預期。在雙方約定計畫中，出讓土地的總價款在扣除全部土地一級開發總成本及相關稅費後的
純收益中，有50%收益歸雲南城投所有。而如果雲南城投按上述方式所提取的收益不足開發總成本的5%時，昆明市政府將補足差額。
從詳細資料來看，在4.18萬畝的土地中，其中建設用地高達3.45萬畝，土地一級開發的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，一共為5年。由於一級土地開發週期為3年，這意味著，三年後的2011年，雲南城投就將獲得進軍土地一級市場第一桶金，而這第一桶金的收益更將與政府平起平坐，以5：5分成。
「我們保守估計土地拍賣價格應該在200萬元/畝左右，但由於近期國家一直在調控房地產市場，有可能致使二級土地拍賣價格較低甚至流拍，因此我們給與公司的RNAV80%的折價(土地拍賣價格為200萬元/畝，差價為145萬元/畝)。」國元證券在研報中指出。與此同時，市場亦對雲南城投一級市場轉型高度看好，公司股價不到一個月時間由22.61元漲至30.14元，漲幅達33.30%。
但伴隨三年投入期完成，2011年7月13日，環湖東路沿線土地一級開發項目的十三宗土地拍賣結果卻大跌眼鏡。因為投標人數未達法定要求，所以拍賣會最終上拍七宗土地，流拍三宗，僅四宗土地基本以底價成交，合計成交金額67003萬元，成交面積159 畝，平均每畝成交價421萬元。
「雲南城投一級市場開發風險在2009年已有揭示，首先是工程進展低於預期，主要是原來預計於2009年7月底被政府收儲的第一期4630畝土地工程，直到2010年上半年才被地方政府收儲。此外，政府在土地收儲後又拖延將近一年才開始拍賣，導致公司現金流、利潤確認受到較大影響。」一位曾長期跟蹤該公司研究員向記者透露。
在該研究員看來，房地產調控政策的日益緊縮和當地政府財政收緊是導致公司一級土地項目被拖延收益的根本原因。「2009年以來，昆明市政府債務持續滾雪球，直接影響到公司一級市場土地開發進度和對公司還款。另外，樓市的調控亦影響二級市場拿地熱情，土地流拍頻繁。」
從最新情況來看，公司2012年年報顯示，環湖東路土地一級開發項目，截至目前累計投資約人民幣73億元。但實際僅收到昆明市土地礦產儲備中心支付項目保底收益人民幣3.22億元，支付開發成本合計人民幣26.94億元，合計約達30.16億元，尚不到投入款的一半。
儘管環湖東路項目在今年5月已經全部到期，但記者從公司瞭解到，該項目目前未有明確結果。「仍在與政府商談，有結果會第一時間公告。」
資金回款不足直接導致公司現金流緊張，為保證輸血其他房地產項目，雲南城投前後通過信託等第三方進行融資。2013年一季度，雲南城投在營業收入大幅增長1872.88%至2.51億元之時，仍虧損2474.77萬元。
其中，當期財務費用為2139.45萬元，較同比大幅提升，主要為信託融資利息支出增加所致。與此同時，一季度公司資產負債率亦高達81.75%。
一二級聯動轉型
「一級開發是資金高度密集型行業，一個項目運作往往涉及數千畝土地，幾十億乃至數百億資金，對於企業的資金實力和籌資能力要求非常高。」有房地產業內人士對記者表示。而隨著房地產調控的日趨嚴厲，二級市場開發商資金緊張且對市場預期悲觀，拿地愈加謹慎，土地市場隨之迅速降溫，給一級開發企業的資金鏈帶來了巨大影響。
「我們在北京郊區的一級土地開發項目就已經通過信託融資10億，代替政府投入。不過麻煩的是，由於審批手續尚未辦齊，項目遲遲無法啟動，後續資金投入比較緊張。」前述房地產公司高管向記者透露。
此外類似雲南城投式的政府違約、拖欠也給土地一級市場開髮帶來巨大風險，而一級市場自身收入確認特性也導致房企業績波動頻繁。
在這種情況下，投身一級土地開發的房企亦再度轉型一二級市場聯動。
「近年來單純做一級開發的已經不多了，基本上都是一級開發為二級拿地做準備，實現一二級聯動。」前述房地產業內人士告訴記者，「一般房企幫助政府做土地一級開發後，從資源上說更具備競拍優勢，更有的企業本身就願意自買自賣，即參與拍賣其自主開發的土地。」
香江控股就是其中一個典型，其在2007年和2009年前後拿下成都、廊坊香河兩塊土地一級開發項目，並在項目完成後迅速將其收至囊中，最終發展成為公司全球家居CBD試點項目基地。
此外，伴隨地方政府債務危機日益嚴重，亦有上市房企抓住機會讓地方政府「以地償債」，即以政府土地補償拖欠開發商的拆遷投入資金和土地出讓金。
有信託公司人士向記者透露，中南建設善於此道，其手下一級土地開發項目往往通過政府拿地補償，「實際上就是舊瓶裝新酒，政府過去因開發商缺錢被迫拿地補償的情況比比皆是，但中南建設化被動為主動，在前期項目簽約時或談好後續償還方式，即以其所開發一級市場土地或者周邊土地作為補償。」該信託人士向記者分析。
其指出，中南建設背後的利益在於，公司借一級土地開發獲得二級土地受讓先機，可以在看中的地塊上先下手為強，「比如在一些市政中心建設配套規劃中，周邊的房價一般會隨之升值，那麼公司就可以藉助一級開發獲得二級土地，利用一二級市場的聯動效益獲得巨大升值。」不過記者隨後致電中南建設予以求證，但截至發稿仍未能與公司取得聯繫。
