【看中國2013年09月15日訊】最近坊間盛傳，長實和黃系主席李嘉誠旗下的長江實業(113.2, -1.50, -1.31%, 實時行情)準備出售位於上海陸家嘴黃金地段寫字樓項目東方匯經中心的消息，讓業內對於房地產後市發展繃緊了神經。而房地產大佬王石又不失時機的發出微博：「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！」
然而，上海長實給《中國經營報》記者的回覆中表明，長實管理層對東方匯經中心項目仍秉持長期持有的傾向，目前尚未有任何出售的決定。
不論如何，隨著和記黃埔(92.95, 0.00, 0.00%, 實時行情)、長江實業此前宣布以約30億港元的價格向第三方轉讓廣州西城都薈廣場項目之後，關於李嘉誠看空中國內地房地產的消息就不脛而走。但記者從各方獲得的消息顯示，李嘉誠只是在對內地市場進行結構調整，比如看淡物業持有，而非業內盛傳的「退出」。未來長和系的重心有可能一路西行，將重點放在千里之外的歐洲。
頻繁套現？
除了在內地房地產市場不斷尋求套現外，李嘉誠今年在香港、內地也出售了多個其他投資業務。
最近，市場傳出李嘉誠準備以60億元人民幣的底價出售上海寫字樓項目東方匯經，包括交通銀行(5.82, -0.06, -1.02%, 實時行情)以及新加坡資產管理公司ARA Asset Management Limited都是該項目的潛在買家。
這讓市場大感蹊蹺。作為長江實業2011年在上海啟動三大項目之後的首個成型項目，東方匯經不僅地理位置優越，地處陸家嘴金融中心區，而且租金水平一路看漲，幾乎可與同區域內的超甲級寫字樓看齊，業內預測其未來租金或可達到每平方米15元~20元/天。
而上海長實向記者聲明，長實管理層對東方匯經中心項目仍秉持長期持有的傾向。
近期和記黃埔、長江實業發布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出售與一家名為GCREF Acqui sitions 22 Limited的離岸公司，兩項交易預計將於11月29日完成，總交易金額達30.3億港元。
這個位於廣州荔灣老城區的商業項目或許在長和系看來，已經不再是一項適合長期持有的優質資產。公開資料顯示，西城都薈是長和系進入廣州市場開發的第一個項目，項目2006年落成之後卻由於招商以及規劃變更等原因而一再推遲開業時間，時至今日該項目商鋪的出租率仍然不盡人意，接近三分之一的商鋪還處於空置狀態。
「趁著目前房地產市場還算火熱，將經營不善的這項物業轉手套現，對於擅長‘低買高賣’的李嘉誠而言，不失為一個明智的選擇。」接受記者採訪的廣州房地產業內人士評價稱。
根據30.3億港元的交易價格計算，折合成人民幣單價也達到了2.7萬元/m2，雖然與目前西城都薈上蓋住宅超過3萬元/m2的價格相比，這個售價只能算是「平賣」，但不可忽略是，該項目用地是和黃在上世紀90年代末期拿下的，彼時地價極為低廉，長和系仍然有賺。
李嘉誠的投資策略一直比較穩健。針對東方匯經的項目，業內揣測，假設長和系最後選擇出售該項目，至少能夠短期內回籠60億元人民幣的現金，這符合李嘉誠投資收益最大化的投資風格。
除了在內地房地產市場不斷尋求套現外，李嘉誠今年在香港、內地也出售了多個其他投資業務，其中包括以約1億港元的價格出售長實持有的107國道駐馬店路段66%的股權、出售長實旗下香港天水圍嘉湖銀座商場及嘉湖山莊部分資產，套現58.49億港元等。其中最引人注目的一筆交易當屬和黃擬出售的百佳超市業務。
多筆亞太地區資產套現的案例，自然引起了市場關於李嘉誠看空內地後市的擔憂。對此，長實董事郭子威近日在北京接受媒體採訪時表示：「公司出售內地部分物業是出於穩健的投資考慮，今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來，」其還堅決否認了長實會退出內地市場投資的傳聞，並強調稱：預期未來中國GDP增長仍可保持7%以上，因此不會撤資。
看重歐洲
出售亞太地區回報率偏低的資產，騰挪出更多的資金轉投回報率更高的歐洲市場，應該是未來幾年長和系的基本思路。
從2010年以來，長和繫在全球市場完成的11筆大收購大多位於歐洲市場，沒有一筆收購與亞太市場有關。包括和黃尋求出售百佳零售業務在內的種種跡象均表明，李嘉誠在亞太地區的投資策略正在進行調整，長和系未來的重心更有可能在千里之外的歐洲。
業內人士分析，當前國內市場的投資機會遠遠不如尚在經濟復甦期的歐洲市場，這或許已經成為長和系的一個基本判斷。
一個最為明顯的例證是，近兩年來，長和系已經鮮有出現在內地和香港的拍地現場。針對近期內地「地王」頻出的現象，郭子威坦言「市場競爭激烈」，其以近期上海徐家匯地王為例，指「項目地價高逾200億元，連同其他投資，落成前至少要投資400億元，亦難以確保投資回報率，而且時間較長，風險又不小」。
在郭子威看來，目前海外市場的競爭激烈程度遠遠低於內地，「投資海外所需資金也要小於國內，從未來的投資回報率看，歐洲的機會會更多」。
和黃報表顯示，截至2012年年底，和黃歐洲業務佔和黃整個集團盈利的比重已由2010年的19%增長到了34%，而通過一系列的資產出售，其香港以及內地業務佔集團盈利的比重已經大幅下滑，其中香港已經由2010年的25%逐步降到了16%，內地業務也沒有超過20%。
縱覽長和系近3年來的海外投資路線圖，幾乎每一筆巨額收購都與歐洲市場的電信、基建、能源資產相關。不完全統計數據顯示，從2010年至今，長和繫在海外市場投入的收購資金已經接近1500億港元。「幾乎買下整個英國，」這是投資界對於李嘉誠近年來投資歐洲市場的一個形象概括。
「出售亞太地區回報率偏低的資產，騰挪出更多的資金轉投回報率更高的歐洲市場，應該是未來幾年長和系的基本思路。」交銀國際的一名分析師對記者表示。
根據大摩的預測，未來兩年長和系可能會繼續加大海外公用及基建項目的投資。「截止到2012年底，長實的負債比率僅8%，和黃的負債比率也僅為21.9%，若長和系允許綜合負債比率升至20%，其將擁有高達500億港元的融資額用於潛在的併購。」
資料
長和系2013年退出項目一覽
1.以約1億港元的價格出售長實持有的107國道駐馬店路段66%的股權
2.出售長實旗下香港天水圍嘉湖銀座商場及嘉湖山莊部分資產，套現58.49億港元
3.30.3億港元出售廣州西城都薈廣場
4.擬出售的百佳超市業務，目前正在進行資產評估的百佳超市估價將超過300億港元
