【看中國2014年03月09日訊】從近幾個月數據看，中國整體樓市仍在升溫，但也有局部地區已現涼意。展望未來，中國樓市是繼續升騰呢還是會突然掉頭向下甚至陷於崩盤，從國際國內環境來看，應該說兩種可能性都存在，但筆者以為此時此刻更多考慮風險也許是明智的。
金九銀十，按往常，這是房地產市場成交最火熱的季節。可在溫州，房價早已不再像這座城市的名字那樣溫暖。在房價連續下跌兩年之後，許多此前爆炒到高位的房價已近腰斬。8月以來，溫州市場不斷曝出一定數量的斷供商品房，數目甚至達到15000套之多。當溫州人發現手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務時，斷供就是不得已的選擇。由此，許多炒房客已棄房逃生，上萬套住房或被銀行收回。
溫州當地金融數據也顯示，斷供並非房價腰斬的主要原因，經營者資金鏈斷裂才是導火索。另據測算，由借款人資金鏈斷裂形成的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，佔全部房屋不良貸款總額的46.14%。溫州房地產危機，不單單是房地產投資過熱的問題，它只是當地民間金融危機的一個方面。除此以外，當前的溫州還面臨民營經濟危機、高利貸泡沫危機。無獨有偶，鄂爾多斯也正經歷著大面積房產空置，全民財富泡沫化的重殤。
目前看，在中國房地產價格版圖上，溫州、鄂爾多斯是兩個點，其他城市房產價格則仍處高位。國家統計局最新數據顯示，70個大中城市中新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，僅溫州同比下跌2.3%。不過漲幅較高的城市，主要是一線城市和個別二、三線城市，而且漲幅也呈現梯度遞減。一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間，天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。中國房地產市場是不是仍高枕無憂？從宏觀環境看，非但不是，甚至還有樓市泡沫破滅的風險。
不妨看一組數據。二季度以後，房地產各項重要指標增速已呈現逐月回落的態勢，這或許是房價見頂的特徵。首先來看房地產開發投資，這項數據實際在今年一二月份已達到增速的最大值22.8%，平穩了一段時間後，到八月份它跌破了20%。這說明開發商對未來其實已有所警惕，並沒有順著竿子一路上爬。所以說，今年的房地產投資並不是逐漸升高，實際上是在回落，開發商的心理開始變淡。
最近，海外盛傳第二次亞洲金融危機或將來臨。當美聯儲討論QE退出時，新興市場已被衝擊，資本外流對亞洲新興市場的房地產而言絕非好事！鮮活的例子就是李嘉誠開始拋售香港和內地的大量資產。顯然，樓市是繼續升騰還是突然毀滅，這是一個問題。而無論樓市升騰還是毀滅都不是好事情，兩難的走向都將考驗新一屆中國政府的出牌。
中國經濟以及房地產市場目前面臨著三大風險：美元回流可能引發的經濟週期性風險；中國經濟內在的結構性風險正引髮結構性危機，尤其是實體經濟不振凸顯傳統增長模式已走到盡頭；全面改革壓力引發的社會震盪、資本外流等制度性風險。面對此三大風險的疊加，第二次亞洲金融危機可能並非空穴來風。
外部因素主要是美國量化寬鬆的貨幣政策，目前來看QE3減少購債規模只是一個時間問題。QE3減持購債規模直接會導致美國金融市場收益率上升，其中會直接導致MBS資產與美國國債收益率上升，從而間接推高其他金融產品的收益率。在減持購債基礎上，美聯儲還可能會上調基準利率，這也是時間的問題。
一旦美聯儲開啟實質性的購債縮減，從而使得大量熱錢流入美國，那麼新興市場很容易引發流動性緊張的風險，特別是中國，尤其要警惕！近日美元回流態勢明顯，美國本土的資產價格及其衍生品，又進入新一輪的上漲週期。美元回流，金融產品收益率上漲這都是必然事件，加之國內經濟結構已陷入深重的危機，以及全面改革所帶來的制度性風險，當前已經處於價格高位的中國房地產必然成為風險的爆發口。
有數據顯示，我國空置住房總面積接近60億平方米，空置住房達到6800萬套。另據不完全估計，我國城鎮商品房存量已經超過240億平方米。據此測算，我國城鎮住宅空置率將達到25%，遠遠超過國際合理的5%到10%的區間。過去，我們一直強調房子是消費品，國家也試圖通過房地產市場宏觀調控，來抑制房地產市場過熱的投資需求，但結果都不盡人意。事實上，隨著價格的高漲，房子正在和翡翠、黃金一樣，投資屬性越來越強。樓價和任何商品價格一樣，都不可能無節制地持續上漲。如果超越市場現狀，過度透支樓盤未來的升值空間，必然會造成房地產市場泡沫的增加、甚至破裂。
與房屋過度投資引起的高空置率、泡沫化對應的是，國內還出現了房地產資金外流，向海外置業投資的「輸出效應」。在最近的北京秋季房展上，海外參展項目達260項，超過參展項目總數的一半。另據中國海外投資聯合會新近公布的數據，2012年以來，中國內地開發商在海外的房地產項目，總規模超過百億美元。未來預計，中國個人投資者將有1.1萬億元人民幣投向海外置業領域。
房地產市場「輸出效應」的出現，不禁讓人回想起20年前日本的狀況。1985年到1990年，日本經過了5年的房價的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國內炒房人賺足錢之後，就開始向海外擴張。加上當時日元的升值，他們就到美國買房子，這甚至讓美國人驚呼，日本人準備買下整個美國。但最後的結果眾所周知，日本房地產泡沫破滅，經濟經歷了長期的蕭條。筆者不希望中國成為下一個日本，為此就一定要未雨綢繆。
