中國住宅土地最長70年的土地使用權存爭議。（圖片來源：網路）
【看中國2015年03月22日訊】針對中國不動產登記中的房屋登記，業內人士分析，「使用期限」之爭再次暴露出「有年限的土地使用權」與「永久性房屋所有權」構成的潛在矛盾，在「房地分離」的土地制度下，住宅土地最長70年的土地使用權到期後，業主的房屋所有權只能成為懸而未決的存在。
17位律師聯名上書質疑存法律漏洞
3月初，國土部部長姜大明在兩會期間公開表示，登記證書需分清權利類別，針對房屋的權利屬於所有權，而針對土地的權利為使用權，「使用期限」所填內容為登記土地使用期限，房屋所有權沒有期限。
據《華夏時報》報導，3月19日，北京17位律師聯名上書國土資源部，希望重新製作《不動產權證書》。本次聯名致信的發起人王優銀律師表示，國土部的澄清只能解釋疑問，缺乏基本的法理邏輯。由於這一選項對「使用期限」的限定性沒有做出明確規範，未來一旦出現問題，國土部的解釋並不具有法律效力。
在17名律師的聯名致信中，「使用期限」的準確性成為問題關鍵：在新製作的房地合一的《不動產權證書》關鍵內頁設計的表格中，竟通過「使用期限」一欄來體現不動產權利。這樣一本嚴肅的法定權利證書，本應當是明晰、沒有歧義的，然而新製作的《不動產權證書》卻用模糊的概念，將所有「房主」變成了「房客」，這不符合依法行政。
北京才良律師事務所律師王才亮認為，對於權利人來說，《不動產權證書》是不動產權利人的唯一法律憑證，如果圍繞證書出現法律糾紛，那麼對不動產權的判定將依照現有相關法律，參照相關政策法規。但是國土部對於「使用期限」的解釋只能視為「填寫指南」，並未在任何法律法規中進行明確規範。
王優銀律師表示，由於不動產登記證書是按照「房地合一」的思路設計的，所以下設選項確實需要照顧到房屋和土地兩部分，但僅在證書中籠統設定「使用期限」選項這很容易引起歧義。國土部的解釋並沒有解決產生歧義的根源，而是將土地使用權的地位擺在了房屋所有權之上，這也是方便政府管理而非保護業主權利。
王才亮律師強調，這樣的做法很有可能留下法律漏洞，由於不動產證書是權利人享有不動產物權的唯一證明，政府存檔的不動產登記簿和《不動產權證書》內容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準，即使雙方出現糾紛，權利人一方也很難出示相應證據，而國土部所謂的「澄清」到時也不能成為法律依據。
同時，最新出臺的《不動產統一登記暫行條例》也並未對證書中所指的「使用期限」一項做出明確說明，這則意味著，一旦出現問題，在缺少法律解釋的環境下，權利人只能遵循政府的「一家之言」。
據王才亮律師透露，在其曾處理過的農村宅基地等涉及土地使用期限的相關案件中，曾出現過相關政府部門在土地登記簿底頁中添、改使用期限的情況，但由於權利人無法找到能支持自己權利的證據，導致自身權利受損。
王優銀律師還表示，聯名信已經提交到國土部，但目前看來國土部重新製作證書的可能性很小。
70年使用權存自動續期之困
同時，不動產統一登記實施後，與之密切聯繫的土地70年使用權背後的問題也逐漸暴露出來。根據國土部的公開解釋，之所以設置「使用期限」一項,是為了提醒業主在使用期限到期前及時去續期，以實現對於房屋的所有權。
中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明表示，這一問題的根源其實在於「房地分離」，按照中國《物權法》規定的權利結構，土地使用權和房屋所有權是分開的，而這種獨特的權利結構在短期內又無法改變。
這則意味著，雖然業主對房屋的所有權是永久的，但是「房隨地走」，如果房屋所在的土地使用權到期，一旦土地將被政府收回，那麼業主對房屋的所有權還是無法落到實處。
實際上，現存法律也互相牴觸。按照《物權法》的規定，土地使用權到期後，應該自動續期；《城市房地產管理法》規定,土地使用權出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續使用的,應當最晚於屆滿前一年申請續期,政府會根據社會公共利益需要做出是否收回該幅土地。
不過，由於土地使用權牽扯問題較多，因此在現有的《物權法》及其他相關法律中，並沒有對續期期限、續期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標準支付等相關細節作出明確規定。
目前深圳市規定，到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批准的，原有劃撥土地使用權消失，其土地使用權無償收回，而地上建築物、構筑物按建造成本折舊補償。
