去庫存:房地產也要號召為國接盤?(組圖)
【看中國2015年11月12日訊】11月10日,領導主持召開中央財經領導小組工作會議,提出了化解房地產庫存,促進房地產平穩發展的精神。其中,最重要的點就是去庫存,房地產商手裡的房子太多了,根本賣不掉。影響了經濟發展,所以未來要想辦法讓他們把房子都賣出去。
近期有媒體報導說,深圳開發商號稱6小時成交1637套。據瞭解,住宅待售面積有4.2億平米,如果按每套房100平米計算,還有420萬套房沒有賣出去,根本不用理會什麼深圳一晚上,6小時成交60億的鬼話,能夠一晚上賣出1637套房,領導們也就不用著急了。所以,現在總體上看,房地產的問題已經相當嚴峻,在地產商的忽悠下,待銷售面積頂多就是基本持平,根本就沒有有效下降。當然這還是在「金九銀十」的背景下。進入冬季,直到明年開春,不排除待售面積反彈上升的可能。按照現在去庫存的速度,完成去庫存的壓力,怎麼也要到2020年。那樣的話,必然影響中國的經濟增長,所以任務相當緊迫。
中國大陸商品住宅待售面積變化圖(來源:作者博客)
拿幾個城市舉例(下圖),福州庫存23000套,這是屬於去庫存最快的城市,消化掉所有庫存房,至少需要15個月,北京庫存84000套,按照10月份成交3700套計算,全部去庫存要將近兩年的時間,但現在的問題是,每個月的供給還有6000多套,北京只有在今年6月成交了6000多套,7月成交9000多套,成交大於供給,其他時候都是供給大於成交。所以問題來了,樓市遠沒有開發商吹的那麼樂觀。而二手房的銷售,也出現了環比下降兩成的窘境,熟悉股票的人都知道,如果畫出個K線圖,這典型就是個雙頭形態。一線特大城市尚且如此,二三線城市就更不用提了。
大陸部分城市樓市去庫存狀況(來源:作者博客)
再看地產商方面,有研究機構列出了幾個大的房地產商的財務狀況,銷售費用大筆上升。換句話說,地產商已經不惜成本在甩賣了,造成的結果就是,房子沒賣出去多少套,但是現金流已經緊繃了。幾家大的上市房企的資產負債率已經到了90%,而真實負債率已經到了70%,這是一個比較危險的數字,現在他們借錢的成本大約在5%,換句話說,一年光付利息,就要付掉自己資產的3-5成,這樣的日子頂多再挺2年,根本就堅持不到2020年。
大陸主要房企資產負債率比較表(來源:作者博客)
大陸主要房企真實負債率比較表(來源:作者博客)
責任編輯:靖曄
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