【看中國2016年02月20日訊】2月15日，香港金管局總裁陳德霖表示：金管局需要時間來判斷香港房地產市場是否進入下行週期。與此同時，陳德霖承認香港經濟面臨挑戰。
為什麼新年伊始，陳德霖突然對香港房地產市場表態？因為在2016年2月12日，香港樓市發生一件令人驚駭的事件。
在這一天，香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221號用地，以21.3億港元的價格賣給了中國海外發展有限公司旗下的一家子公司，批租期為五十年。這塊土地的地盤面積約為37696平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的樓面面積分別為64260平方米及107100平方米。
香港地政總署2012年2月12日的土地轉讓公告（網路圖片）
好了，現在讓我們按動計算器，算算這塊土地的樓面地價吧（按照最高面積）。現在的匯率是，1港元等於0.834元人民幣。很容易，我們就計算出來了，每平米的樓面地價是1.66萬元人民幣！
現在讓我們看看這塊土地的位置（圖中紅色標記部分）：
沒錯，這塊地在香港的郊區。但如果按照直線距離，距離繁華的尖沙咀只有大約15公里，距離中環只有大約17公里。如果換到北京，大約相當於五環和六環之間。據北京晚報2015年11月的報導，北京六環附近的土地拍賣中，樓面地價已經全面超過3萬元人民幣，部分已經達到4萬！
也就是說，大約同樣位置的土地價格，香港不到北京的一半了。
香港的土地價格一直這樣低嗎？當然不是！
2015年9月2日，在同樣位於新界大埔的第226號用地拍賣中，這塊土地的地盤面積約為17,121平方米（同樣指定作私人住宅用途，50年），最低及最高的樓面面積分別為36981平方米及61635平方米，成交價30.3億港元。按照最高面積計算，折合每平米樓板價為4.887萬人民幣。
也就是說，短短5個月時間，同樣一個區域的土地價格下降了66%！
當然，2月12日這塊土地拍出超低價，有項目受司法覆核、斜坡問題等困擾。但香港樓市前景不明朗，才是問題的關鍵。事實上，過去三個月中，香港樓市還接連出現兩起流標事件。
據大陸媒體報導，2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。標普週一發布報告稱，今年香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年下滑10%-15%。瑞銀則預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，並重申對香港地產股的「減持」投資評級，預期樓價下跌將拖累股價表現。
數據還顯示，香港已連續6年成為全球樓價最難負擔的城市。《證券時報》援引美國物業顧問機構公布的最新調查結果顯示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位數是 29.3萬港元，樓價中位數是556.1萬港元。也就是說，香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才買得了樓，創下此項調查12年來的記錄新高，香港由此成為參與調查的全球87個主要城市中樓價收入比最高城市。
半年來，香港主要地產股一直處於陰跌之中。李嘉誠旗下的長實地產在2015年6月完成世紀重組後，從最高時的77.55港元跌至最低的38.2港元，總市值最多的時候跌去1500億港元！
長實地產重組以來的股價走勢圖（網路圖片）
目前，長實地產的市盈率只有8.5倍左右，可謂非常低廉。但同樣在香港上市的恆大地產只有4倍，碧桂園只有5.9倍。換句話說，香港地產股已經賣出了蘿蔔白菜價！
那麼香港樓市會崩潰嗎？此次新界大埔荔枝山土地拍賣的異常，將帶來什麼樣的影響？這種恐懼感會傳遞到內地樓市，特別是北上深嗎？
筆者的看法是，這的確顯示香港經濟不容樂觀，香港樓市不容樂觀。事實上，香港股市已經出現了超賣現象，目前以藍籌股市盈率計算，已經是全球第三便宜的市場，僅次於俄羅斯和埃及。但即便如此，香港股市仍然跌跌不休。
香港是個自由港，資本來去自由。香港樓市高度資產化，而且價格偏高。股市都可以這樣低估，樓市同樣。但也應該看到，香港樓市目前仍然維持了嚴厲的限購措施，也就是所謂的雙倍印花稅等，此外還有港人港地等措施。如果港府放鬆對樓市的控制，尤其是放鬆內地人到香港置業的限制，香港樓市維持穩定是沒有問題的。
但鑒於香港中下階層普遍對高樓價很有看法，加上近期社會矛盾趨於尖銳，適當讓樓價下行也許是管理層願意看到的。但如果下跌過多，也將威脅香港金融體系安全，讓中上階層不滿。所以，考驗香港政府管理智慧的時候到了。
至於內地一線城市的樓市，當然跟香港樓市有比價效應，香港樓市暴跌必然會打擊北上深樓市……
責任編輯:靖曄
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