【看中國2016年03月12日訊】國內很多預言房價要暴跌的經濟專家，面對節節攀升的樓市，都成了炮灰和先烈，比如中國社科院的易憲容。五六年前，就通過晚上觀察居民區的亮燈率來判斷中國樓市過剩，預言房價要大跌。結果，現在都被罵得不敢出來說話了。
像易憲容這樣的經濟學家，自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的，算是有點良知，最可恨的是那些說假話的經濟學家，比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師，面對中國經濟不斷下行的現狀，竟然不言不慚地說是因為中國進入了「後工業化時代」，這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道，面對一個一半以上人口是農民，城鎮化率只有50%多，經濟增長只能靠蓋樓來拉動的經濟體，你跟我說這是「後工業化時代」？你不能因為其他工業生產和出口企業都斷崖式下跌了，都死得差不多了，留下一點居民消費、網路購物和服務業，比重被動地超過了50%，就說轉型成功了，就說我們是「後工7業社會了」，這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關係，但不能厚著臉皮說假話。
繼續回到樓市這個話題上。儘管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了，但有一點我們必須承認，中國房子經過這麼多年的跨越式發展確實過剩了，現在不管媒體還是官方，習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨，但按照北師大教授鐘偉的測算，這嚴重低估了樓市的庫存，因為這7億平米僅是待售面積，如果再加上商品房之外的保障房、公用建築和單位自建等，那麼面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。
按照2015年全國銷售面積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。
既然房產庫存這麼龐大，中央政府也在不斷強調房產去庫存，那為何房價一直降不下來呢？即使是三四線城市的房價，也絲毫未有鬆動跡象。中國的地產商資本家更加「為富不仁」，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠著民工的，要死一起死，就是捂著不降價。
買房者不買，賣房者不降，房產銷量持續低迷，房價居高不小，這樣的僵持狀態大概持續了2年（2014-2015年）。庫存去不了，土地賣不掉，這時，政府著急了，必須出大招，一方面讓讓房價穩中有升，一方面刺激買房者要趕緊動手買房，於是有了2016年年初的首付比例下降，稅費下降，央行放水等措施。於是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆髮式上漲……
當然，這些都是表象，表象背後的決策邏輯是什麼？我們必須搞清楚才不至於霧裡看花。筆者不想去預測房價接下來是漲是跌，「泡沫之後必然破裂，沒有永遠上漲的價格」，「東京香港房價泡沫破滅了，所以上海北京房價必須破滅」，這樣的話誰都會說，但沒有任何意義，就像大家都會說「人總會死的」沒有意義一樣，關鍵在於你要知道某個人什麼時間會死，那才牛X，那你就是先知了。
筆者沒有做先知的天賦，所以只能從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。
在中國，任何一個大的經濟事件和經濟現象背後，都有老大哥的身影，都會體現老大哥的意圖和意志，相對市場，老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市，就是因為老大哥想藉助資本市場，拉升資產價格，以達到「振興實體經濟和拉動GDP」的目的，但結果失敗了。這也說明一個道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動員能力很強大，但也不是想做什麼就能做的成的。
老大哥為何要在去槓桿、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢？說到底還是因為整個經濟系統和金融系統的風險馬上要爆發了。經濟方面，PPI連續經歷48個月的斷崖式下跌；佔GDP三分之一的外貿出口基本沒有了，甚至成了負數；大部分製造業工廠都關閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅；消費在勉強地支撐著，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨著經濟的下滑，消費早晚也會下跌的。
經濟方面的下滑必然傳導到金融系統，而金融系統的最大危機，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業貸款，而在地方政府債務。根據中國社科院的數據和估算，地方政府債務規模大概是30萬億左右，這還只是審計數據，而不是財務意義上的數據，地方政府的債務規模到底有多大，只有天知道。這是一個黑洞，也是一顆定時炸彈。一旦處理不當，真有可能爆發系統性風險。除了政府信譽受損之外，整個銀行系統都可能崩潰。
而且，這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用，或以相應資產收益作為擔保或抵押的形式存在的，融資對象是銀行、信託、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平臺貸款、信託融資、城投債等。在平臺貸監管收緊後，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信託貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。
如何化解這些風險呢？當時決策者有幾種設想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票給銀行。毫無疑問，這就是赤裸裸的量化寬鬆，這樣做的結果就是貨幣貶值，通貨膨脹；第二種方案是地方政府和銀行商量，債務延期。但延期並不利於債務總量的控制，也許債務會越滾越大，這個方案也被否決；第三種方案就是債務置換，發新債，還舊債，但是時限拉長，利息降低。
現在走的就是第三種方案，2015年的債務置換還比較順利，一些銀行因為第一次跟地方政府過招，都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模達到6萬億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這下樂了，趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。
但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時，銀行反應過來了，你地方政府這是得寸進尺啊，你違約在先，還不了債務，現在還出個主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不干啊。於是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設計，恩威並用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實想走的是第二種方案。
眼看房地產不行了，土地賣不出去了，財政稅收逐年下滑，債務成本越來越高，銀行又不想債務置換了，這時，地方政府明顯快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會直轄市是靠土地償地方債的，一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進，為了讓整個風險地雷不被引爆，有「高人」出了一計：貨幣放水，拉高或穩定資產價格，營造債務置換的寬鬆環境。
接下來就是我們看到的：1月新增貸款2.51萬億，創歷史新高，大部分進入地產和投資領域；緊接著房貸首付比例下降，交易稅費下降；北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。
降低首付其實就相當於增加槓桿，為什麼在宏觀層面降槓桿、去產能、去庫存的形勢下，要讓房地產提高槓桿呢？從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高槓桿的表態中，你聽出了其言外之意嗎？
在整個銀行貸款中，房貸是最優質的資產，壞賬率最低，這說明中國的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃速食麵，都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，只有這一塊可以用來提高一下槓桿了，於是就各種救市措施紛紛出臺。
但我們應該看明白，這次救市，救的不是房地產，而是地方政府，是地方政府的30萬億債務，是政府的信譽和中國整個金融系統。只有房產價格上升了，其他資產價格也跟著上升或保持穩定，抵押品的估價也上升了，政府的土地好賣了，財政稅收也上升了，跟銀行的議價能力就上升了，債務置換也就順利了。
很多地方政府的身家性命，都取決於房地產價格，房價一旦下跌，意味著土地價格和其他資產價格也一併下跌，土地賣不出去，抵押品價格下跌，這會導致政府信用違約，銀行逼債。接下來的後果大家可以想像，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現象政府願意看到嗎？
有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬：過去24個月裡，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：1：凱恩斯主義的政府刺激需求；2：馬歇爾計畫的「一帶一路」；3：克林頓的網際網路加萬眾創新；4：弗裡德曼的貨幣供給理論；5：里根的供給側改革，哦還有熔斷機制；最後，又回到了我們熟悉而且「拿手」的房地產拉動經濟上……
只不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情，搭建金融平臺，勾結一些企業，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的槓桿，我就敢放到5倍、10倍，結果是促使房價迅速拉高。這一結果顯然是老大哥不願意看到的，因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌，中國經濟能承受得了嗎？
