中國目前的「剛需」住戶到底有多少？（圖片來源：Getty Images）
【看中國2017年10月26日訊】一直以來都有人問，「剛需」能不能買房？這個問題其實很多餘。之前我們說吃飯喝水的都叫「剛需」，所以同類推導就是沒有房子不行的才叫「剛需」。那麼，既然沒有房子不行，也就不必問該不該買房了——當然要買！之所以大家這麼問，關鍵點在於到底是不是剛需，他自己也不知道。很多人就是覺得小房子住的不痛快，或者看房價猛漲，所以就自稱「剛需」，但其實根本不是，只是一種貪婪和恐懼：貪婪房價的巨大漲幅，恐懼現在不買以後就買不上了。
現在好了，北京推出一招，很快就能測出到底有多少真正的「剛需」，這就是共有產權房。之前說過很多次了，老實說我們之前也沒底，怕這政策跑偏，又變成跟之前的經濟適用房一樣，這種號稱的「保障房」，在天通苑能蓋出200平米一套，最後還堂而皇之的經轉商，讓一些有關係的人輕鬆得利。共有產權房吸取了這個經驗教訓，在10月22日，北京市住建委給出了共有產權房管理辦法，明確強調：共有產權房永不轉商；共有產權住房購房人取得不動產產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額；同等價格條件下，代持機構可優先購買；代持機構不買的，購房人可在特殊的網路服務平臺發布轉讓信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。換句話說，共有產權房就要在特殊的體系中循環，而不跟商品房發生關係。
玩過網游的朋友都知道，這就相當於單開了一個伺服器，要把這邊的「剛需」玩家都接走。而在新的伺服器上，買房的價格都是打折的，最低是50%的對折。我們看到，共有產權房的轉讓條件，不是回購就是在嚴格標準中轉讓，這部分房子基本上很難產生溢價，而且鎖定期5年。這種價格低，漲價空間不大，限制多，流動性幾乎沒有的房子，炒房者肯定不會要。而那些想買多套房投資的，顯然也不夠資格。想改善居住條件的，也因為名下有房而不能購買。所以能買這種共有產權房的就只有真正的「剛需」住戶，沒房不成的。還有那種父母有多套房，子女手上沒房的。但問題是，這種人本身不缺房子住，買這個共有產權幹什麼呢？湊這個熱鬧也索然無味。一開始可能湊湊熱鬧，過一陣吃瓜群眾也會逐漸散場。北京朝陽區第一個共有產權房，保利地產的項目，位置也很好，就在東四環外一點，當時12萬人參與搖號，這裡麵包括住在朝陽或者工作在朝陽的，也包括東西城的符合條件資格者。這其中不少還是吃瓜群眾，應該是剛需的上限，未來隨著政策逐漸收緊，這個人數可能還會下降。一些湊熱鬧的也會離場，如果以這個數字推算，北京的真正剛需也就是30-40萬人左右。按照北京未來幾年的規劃，房子顯然足夠住了。
「房子是用來住的，不是用來炒的」，我想我們已經找到了一條抑制炒作的新路，那就是限制流通，把房子變成消費品，那就真的沒法炒了。特別是在北京、上海這種一線城市，城市財政不依賴土地財政，必須要做出表率，讓租賃住房和共有產權房盡快大面積鋪開，把真正的剛需接到另一個伺服器去，讓大家在新的規則下理性買房。把價差預期榨干之後，就知道真正的需求是多少。
不過，對於商品房的投資者，可就要好好想想了，「剛需」都接到另外的伺服器去了，那麼你的「老、破、小」賣給誰呢？「老破小」賣不動，拿什麼改善住房？改善不了。那大房子又怎麼賣？房子就像一個多米諾，最底層的需求會觸發一系列的連鎖反應。現在，最底層的需求沒了，未來樓市將會更加寒冷。你的房子將更難變現。但是否會降價，這主要看著急用錢的人多不多了。隨著時間的推移，調控力度的繼續收緊，以及這種保障房越蓋越多，你買的房子房齡越來越老。此外，還有加息、縮表、房產稅等因素，很顯然現在，時間已經成為了炒房的最大敵人。越往後變現的困難就越大。房地產的投資跟股票不同，房地產的頂點也就是他的底點。在最高點過了之後，你是很難賣掉或是賣不掉的。所以，聰明的樓市投資者都會選擇提前下山。
