【看中國2017年11月11日訊】杭州，是中國2017年房地產市場最火爆的兩個城市之一。
這裡需要特別說明的是，另一個樓市燃到爆的城市是南京，杭州與南京，今年被房地產界並稱為「江南雙傑」，一大群搞不清楚狀況並且沒啥經濟學修養的地產界「白痴」聲稱這倆城市走出了獨立行情，具有抵抗調控的特殊能力。
南京的問題，在南京篇的時候再說，這裡集中說杭州。
杭州的房地產市場今年從年初一直火爆到八月份，整體的房價漲幅達到了20%，中心城區的漲幅達到了50%。8月份之後杭州樓市算是漲到了極限，至於為什麼會達到這個極限，我們到後面再解釋。此後杭州房價就在震盪之中極其緩慢的下降，到10月底的時候，整體較8月份最火爆的時候下降了約5%。
杭州今年的地產市場火爆，背後最核心的推動力，當然是全城大拆遷。拿到了上千萬拆遷補償款的杭州老區居民根本就不在乎中國嚴厲的壓縮按揭貸款規模的調控，他們直接拿著拆遷款砸在了售樓人員的臉上，紛紛選擇全款買房。炒過股的老玩家都知道，要抓漲停，最需要的就是這種人傻錢多的帶頭大哥，捨得掏出棺材本來給大家抬轎子。現在有成千上萬的拆遷戶湧出來做帶頭大哥，當然能在短時間內推動房價上漲。但是，請注意這個但是：政府實施拆遷是需要資金的，而這個資金的來源，只能是地方政府債。2017年8月，不堪重負的杭州政府上報浙江省，要求增發50億市本級地方政府債券，其中的絕大部分，將用於土地儲備，也就是拿去填拆遷的大窟窿。在中國嚴控地方新增債務的今天，這個申請依然得到了批准。2016年末杭州市本級（不包含下屬各區縣）地方債規模為564億，加上這50億，也就達到了614億。614億是什麼概念呢？杭州市本級2016年的財政預算內收入僅為166億。按這麼算的話，就這614億的市本級債務，杭州市級公務員全體一毛錢工資都不拿，市級路網電網水網不再修補維護，市級學校不發工資，市級醫院不發補貼，如此堅持3年零10個月，才可以還債。
拆遷拆到了杭州需要增發地方債的地步，拆遷規模當然也不可能再維持。於是8月份之後，杭州樓市就此走到了頂峰。沒有了人傻錢多的拆遷戶做帶頭大哥，杭州樓市自此進入了陰跌階段。
然而，暴漲的房價對杭州經濟已經帶來了真實的傷害。先來看杭州的居民存款。今年2月份杭州居民總存款規模8961億，到9月底下降到了8774億，減少了整整187億。而在杭州市民的存款規模下降的同時，居民貸款規模倒是在持續上升，從2月份的8062億增加到9月份的8989億，增加了足足927億。此消彼長的結果，就是到9月底，杭州市民的總負債規模，已經超過了其存款規模。
杭州這種居民存款下降的情況，與地產泡沫洶湧的廈門、蘇州一模一樣，這三個城市都是自改革開放以來第一次出現年度級別的居民存款縮水的情況。關於居民存款縮水的影響，在這裡強調一下：任何金融資產的價格，不要說增長，即便是維持，都必須依賴增量資金。無論是炒股炒樓，還是炒黃金炒期貨，這個道理都是通用的。現在杭州廈門與蘇州統統出現了居民存款縮水的情況，增量資金沒有了，那麼可以想見的是，資產價格必定會進入下跌通道。人口最少的廈門的房地產市場成交面積規模已經被一刀斬到只剩蹄膀，所謂「量在價先」，接下來當然就是價格下跌。蘇州市場的成交面積萎縮了10%左右，價格今年以來一直處於陰跌之中。在投資、居民存款與企業存款同時下跌，資金整體撤出蘇州的背景下，蘇州的房價當然也只能走入下跌通道。杭州今年試圖逆天行事，以城市拆遷的方式為房地產市場補充購房資金，引發房價逆勢上漲，但結果就是地方債不堪重負，終於到8月份就現了原形。接下來，杭州沒有了新增資金流入，老百姓的存款也在縮水，那麼接下來，杭州房價也只剩下下跌這一條路可走。
接下來再來說消費。在這裡先直接給出結論吧：杭州的本地消費市場出現了劇烈萎縮。接下來是數據：今年1-9月份杭州社會消費品零售總額4101億，同比去年同期3695億的增幅為11%；其中通過杭州強大的電商群體實現的零售額為2759億，同比去年同期的2107億，漲幅31%。看起來還不錯是吧？我們來算一下，杭州消費品零售總額的增加值為4101-3695=406億。而銷售對象為全國網民的電商實現的零售額增加值為2759-2107=652億。面向全國網民的電商零售的增加值超過了杭州社會消費品零售總額的增加值。652-406=246億！呵呵，這意味著杭州本地的實體店今年向杭州本地居民實現的零售總額減少了足足246億，消費規模出現了真正的萎縮！跟你們講，這是杭州自從1949年以來出現的第一次消費萎縮！
與蘇州類似，深陷房價泡沫之中的杭州同樣找不到投資了。雖然杭州比蘇州強一點，沒有外資依賴症狀，所以沒像蘇州那樣連續三年投資萎縮，但是數據上也不好看了。今年前三季度，杭州的固定資產投資總額3958億，同比去年同期的增幅只剩下可憐的2.5%。此前數年的數據在這裡也列一列：
（作者自製）
2015年之前，杭州的固投增幅與全國保持一致，2016年後，伴隨著杭州獨樹一幟的地產泡沫，其固投增幅就領跌全國，今年更慘，只相當於全國固投增幅的三分之一。在這裡必須強調一下，在固投增速幾乎萎縮到零的今年，杭州前三季度的住宅開發投資額1153億，增幅依然高達12.3%。這種價值取向也是很有趣的事。
在本文的最後，再闡釋一個很有趣的事實，雖然杭州一貫以「虛擬網際網路科技」城市自居，然而，它446萬的總從業人口中，從事信息網路行業的僅14萬，從事科技行業的僅11萬，而從事製造業的人口規模高達112萬。呵呵，不重視實業，指望根本就無法大量創造就業崗位的虛擬網路經濟去養活919萬杭州總常住人口？指望房地產泡沫讓這近千萬人口致富？指望借債拆遷來繼續維持房地產泡沫？
對這些問題，筆者都懶得回答。反正未來已近，經濟規律的兌現就在眼前，讓我們拭目以待吧。
