2015-2018 誰是了這一輪房價暴漲的推手？(圖)

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【看中國2018年5月20日訊】本輪房地產波瀾壯闊的大牛市（2015-2018年）是政策刺激的結果，當然，這屆人民不行，整天只知道搶房炒房，導致房價暴漲，導致更多的人買不起房。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

樓市本來很平靜，因為政策性救市而沸騰。成都全民搶房，愈演愈烈......一發而不可收拾。

眾所周知，作為房地產核心要素的土地是政府壟斷供應。只要土地私有化，土地自由交易，一切問題都解決了。一旦一個東西被專營作為財政收入的工具，那價格一定會被充分利用。鹽只吃一點被專營，民眾都吃不起，更何況土地這個大的東西。

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2014年的時候，樓市持續低迷，老業主要求退房的，砸售樓處的事件層出不窮；四年後的今天，各地都在搶房。房價的漲跌改變人們的預期和行為。

這四年來，中國的基本面發生變化了嗎？如果說基本面發生了變化，那麼，是變差了，經濟增速下滑，人口老齡化比以往更加嚴峻。基本面差不影響房價上漲，一家公司基本面糟糕，股價照樣翻番上漲，一般是莊家操縱的結果。那麼，房價呢？也是有一股神秘的力量在操縱。

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2010年到2014年，樓市熊市，最先挺不住的是政府，於是取消限購。取消限購是對的，因為限購是錯的。限購限價限售沒有一個政策是對的，全是反市場的。

到2014年底，除了北上廣深以及三亞之外，其他41個城市實行限購全部取消限購，但市場波瀾不驚，並未形成刺激作用。當然，限購也未形成打壓作用，房價在限購中上漲。

一計不成又生一計，2014年到2015年，央行連續五次降准降息，商業貸款利率降至10年來最低值，搞大水漫灌式貨幣大寬鬆。這是本輪房價暴漲的主因，沒有貨幣放水，就不會有這一輪的樓市大牛市。當然，不是降准降息之後房價馬上上漲，市場有個反應和消化的過程。除了先知先覺者，人們還沒從對樓市悲觀的陰影中走出來。

由於樓市仍未見起色，於是政府加碼政策刺激的強度。2015年3月，央行聯合住建部等五部委發布樓市新政策，這就是著名的330新政：首套房公積金貸款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，個人住房轉讓免征營業稅的期限也由5年下調到2年。

政府等於是民眾喊話：快來買房啊，便宜了優惠了補貼了。

在種種政策刺激之下，深圳廈門等少數城市樓市率先復甦，而大多數城市的樓市仍處在漫漫熊市中，庫存高企，風險累如危卵。於是加大劑量，「去庫存」。自此各大城市從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等全方位刺激樓市。市民購房熱情復甦升溫。

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本輪房價暴漲發韌於2015年初的深圳。到2015年底和2016年初，擴展和傳導到上海、廈門、合肥、南京、蘇州、合肥等熱點城市。2016年中至2017年初，北京及北京周邊樓市暴漲。而三四線城市仍舊艱難地去庫存。

於是政府又推出棚改貨幣化政策。棚改去庫存模式，不在於棚改，而在於貨幣化。央行通過PSL（抵押補充貸款）向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。

通過貨幣化補貼讓被拆遷者獲得巨額現金，被動進入樓市，加入購房人群。自此，大中小城市的樓市被全面激活，各項樓市刺激開始發揮效應，市民爭相入市，樓市瘋狂。2017年三四線城市房價暴漲。

通過去槓桿，將地方政府的債轉為居民的房貸負擔；通過去庫存，將開發商的高庫存變為居民的庫存。

為了刺激樓市，政府使用了所有的政策工具，刺激政策之密集也是前所未有。可以說無所不用其極，把政策用到了極致，從而推高了房價。

如此之多的政策輪番上陣，再萎靡的市場也能被提振起來。

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政府為什麼要刺激樓市？因為2015年既遇到股災，經濟又有失速硬著陸危險，於是就通過房地產托住中國經濟。房地產又一次成了經濟救急的工具，就是任志強的「夜壺論」。

這20年，中國的房地產一直在刺激與調控的輪迴中循環，基本都是運動式，政府有形之手在操控一切，中國樓市就是典型的政策市。

如果沒有這麼多政策強刺激，房價會瘋狂嗎？房子本來是用來住的，因為政策刺激而全民炒房的。

沒有只漲不跌的市場，下一次樓市調整時，我們還有什麼靈丹妙藥？大家都對房地產已經上癮，欲罷不能，似乎沒辦法擺脫房地產這個鴉片。所有樓市調控不是為了打壓房價而是為了避免房價崩盤。

其實，中國樓市需要一次清算式崩盤才會真正回歸理性。

90年代，日本房地產崩潰之後，日本經濟並沒有如體制內磚家所說日本經濟在過去二十年陷於嚴重衰退，而是持續繁榮，日本創新能力甚至超過美國，因為日本人不炒房了，專心於創新了，而一個全民炒房的國家心態極度浮躁誰還潛心創新？

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貨幣超發導致房價暴漲後有兩種結果：一種是日本模式，房價跌回去；另一種是俄羅斯模式，房價永遠漲，匯率一直貶。

中國會選擇哪種模式？不用考慮，一定是選擇俄羅斯模式，這是他們的政策取向所決定的，前蘇聯和俄羅斯一直是中國學習的榜樣。他們小心翼翼地維護房價泡沫，不會主動刺破泡沫，堅決守住不發生系統性風險的底線，而房地產崩盤正是系統性風險。所以，別無選擇，既然實的咱玩不了，當然只能玩虛的了。

我們還是持有房產，這麼大天量信貸，貨幣貶值的趨勢不會變。但不能重倉，不可追高，不可加倉。因為基本面很差，正如2015年上半年，經濟基本面極度糟糕但股市很瘋狂，這明顯是不可持續的。

美國之所以牛氣衝天，那是因為他們擁有無與倫比的創新能力；中國之所以牛氣衝天，那是因為我們擁有無與倫比的宣傳能力。

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既然貨幣已經沒有信用基礎，那麼，我們應該持有和買入什麼城市的房產？毫無疑問，一線城市或新一線城市，其他城市都不用考慮，堅決放棄。因為根據人口遷移規律，人口向優質城市流動的趨勢不會改變。

一線城市由於控制人口規模，人口增速有所回落，而新一線城市都在搶人，放寬了落戶的限制，買房有優惠，對創業更支持。這是人為政策因素造成的，而非人口遷移規律的反映，這種人口逆向流動屬於人口流動臨時性改道，這個擾動是暫時的。孔雀東南飛、春水向東流的總趨勢是不變的。

近3年來，工作首選城市為北上廣深的18到35歲青年勞動者的比例迅速下降，從2015年的65.8%下降到了2017年的46.5%。青年就業的選擇向新一線城市集中了，這是一個非常重要的變化。一線城市是否被拋棄了？NO，一線城市還是首選，逃離的和沒來的終究還是要來一線的，只是因人口控制而被冷落。當然，新一線作為僅次於一線城市的城市，如果沒有能力在一線置業，可以退而求其次，在新一線投資買房也是一個不錯的選擇。筆者看好的10個新一線城市：成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州、西安、長沙、鄭州。但並不是說新一線可以超越一線城市，這個永遠都無法企及，越是落戶難的城市金量越高。

責任編輯:華啟善

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