中國資本炒作房租同樣會引發社會問題(圖)
各個群體對租賃需求各不相同。(圖片來源:Fotolia)
【看中國2018年8月17日訊】當下,租房住正成為越來越多人的選擇。各個群體對租賃需求各不相同。高收入群體,雖具備買房實力,由於換工作,或是子女上學,都需要就近租房。中等收入群體,以應屆畢業生、自由職業者、外來務工人員等新市民人群為主,是租賃市場的主要需求群體,基數和增量最大。有住房困難的低收入群體,亟需最基本的住房保障。
這三類群體,有一個共同的訴求,就是租期穩定、租金合理。
房價是經濟問題,房租是社會問題。房價上漲影響經濟穩定,而房租上漲在悄無聲息間,損害著人們的生活品質、消費意願,給一個城市的競爭力埋下了隱患。房租上漲比房價更可怕。
北京房租為何上漲?表面上看,是供給減少,有安全隱患的簡易房被拆掉、禁止群租;需求卻增加了,每年北京新增就業群體要租房,大批帶著「北京夢」的年輕人來到這個城市。供需缺口導致房租上漲,是簡明的經濟學邏輯。
不過這次房租上漲,還有不同。
在政策風口驅動下,長租公寓的參與方,有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。當前,很多長租公寓運營,都是「二房東模式」。在巨大的房源競爭壓力下,激進的拓展房源、搶佔市場。某公寓創始人曾表示,公司即將完成新一輪融資,而這些錢將全部用於公司在全國範圍內的擴張,甚至不計成本。如此激進的房源獲取方式,必然推升全市場房租價格。而各家品牌方為了競爭市場份額,大概率會選擇「融資-獲取項目-再融資-再獲取項目」的以規模為導向的加槓桿發展模式。大規模融資,激進搶佔房源,不惜一切代價搶佔市場份額,爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式,房租上漲是必然結果。
而這,就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。
「一旦資本選定了誰,往後只會在其上不斷加註,後來者是沒有活路的,怎麼都融不到錢。」一位創始者曾如此感慨。「燒錢」燒出了行業壁壘,燒出了行業定價權,資金實力不夠雄厚的公司要麼無法入場,要麼最終只能旁觀。
與爭搶房源、房租上漲相伴而生的,是運營機構的經營風險。在激進擴展期囤積的房源,底租可能過高,麵粉與麵包價格形成倒掛。在巨大的房源競爭壓力下,甚至可能有的運營機構,前期盡調準備不完善,長期租賃下有產權瑕疵的房子,在投入運營之後,面臨產權變更、租約更改的情況,給租戶的利益造成極大損失。從外部性上看,一家機構的經營風險也會傳染給競爭對手,將自身的運營風險傳染給同業機構。經營管理不善、融資成本偏高的租賃機構很可能沒有足夠的現金流來覆蓋成本,構成實質性違約。最終留下租賃市場的一地雞毛。
在「房子是用來住的,不是用來炒的」政策下,不僅要防止炒房子,更要避免炒房租。租賃市場的規範需要法律、制度規範,更需要監管的強介入,對資本要有約束,政策的導向是民生。而不是在資本的叢林中,資本為王,市場在公共產品供給領域有時是失靈的。
責任編輯:辛荷 来源:恆大研究院
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