從全世界主要國家來看 房價怎麼漲才合理?(圖)
中國國內的房地產可謂是一片慘淡。(圖片來源:stokkete/Adobe stock)
【看中國2018年10月7日訊】這個金九銀十,中國國內的房地產可謂是一片慘淡,買房的不多,退房的倒是不少,全國各地開發商開始掀起了降低房價促銷的活動,為了掩人耳目,全都是精裝改毛坯的套路,一降就是30-40%,但是人們的反應卻並不積極,房子這個事永遠是買漲不買跌,你越是降價買的人就越少。於是房子多的人開始慌了。
我們不妨先看看其他的主要國家,房價都是怎麼漲的,這樣心裏就有數了,正好最近恆大研究院發布了一篇報告,首席經濟學家任澤平主筆的,就是年薪1500萬,月薪125萬的那位網紅經濟學家,這篇報告的事實分析部分還是很有看點的。
他這裡分析了全球主要國家,包括英國,法國,美國,日本的主要城市房價漲幅,我們先看英國倫敦,這裡指的是大倫敦的概念,包括內倫敦和外倫敦,這個地區是英國人口聚集區,0.6%的土地佔了13%的人口,和20%的GDP,所以屬於英國最富裕最繁華的地方,大倫敦地區最近50年房價漲幅達106倍,遠超英國的61倍和英格蘭地區房價平均漲幅70倍,有一個參考數據,那就是在這50年英國名義GDP漲幅49倍。
如果把漲幅換算成年化,大倫敦房價每年上漲9.8%,而英格蘭地區每年漲幅8.9%,而名義GDP的漲幅是平均每年8%。所以在英國房地產具備投資的屬性。
再看法國,巴黎分為大巴黎小巴黎以及巴黎大區,如果以巴黎大區測算,佔法國人口接近20%,經濟份額達到30%,不過巴黎大區的房價漲幅就要比大倫敦慢的多,50年32.5倍,而法國平均房價漲幅只有22.7倍,法國名義GDP是28.1倍的漲幅,也就是說巴黎大區的房價每年漲7.3%,全法國只有6.5%,而名義GDP是年增長7%。特別說一點,2013年以後,巴黎的房價已經連年下跌,只有小巴黎,也就是巴黎市區的房價2016年以後恢復上漲。
再看美國紐約,紐約市是核心區域,他的房價漲幅只有5.4%,而全美更糟糕,年均漲幅不到5%,在美國的上百年歷史當中,房地產的漲幅基本與通脹持平,也就是說只能保值不能增值。而被全世界公認的富人區,曼哈頓和皇后區,最近30年的年均漲幅一個是3.9%,一個是4.1%。所以在美國房地產根本不具備投資屬性。
最後說日本,所有國家裡最猛的是日本,日本泡沫破滅之前的36年,房價上漲了82倍,75年到91年,其中6個核心城市年均漲幅11.2%,非核心城市年均漲幅6.4%,而日本的名義GDP是年均7.5%。92年以後日本的地價就大幅下跌,現在也只有1991年的47.5%。也就是說如今快30年過去了,日本房價依然處於腰斬狀態。
從這些國家來看,能得出什麼結論呢,那就是全球最主要國家的核心城市,他們的房價可以跑贏名義GDP,也就是長期具備一定的投資屬性,但也不會偏離太多。而非核心城市的房價,則很難跑贏名義GDP,所以在三四線買房投資,長期看是沒有前途的。
我們現在測算一下北上廣深,最近15年以來,至少漲了20倍,年均增長幅度達到22%,而名義GDP也叫作貨幣GDP,指的是用當年價格計算的國內生產總值,所以比我們通常知道的GDP數量一般大3%左右,我們之前的GDP一直都是8-10%,也就是說名義GDP,應該是11-13%左右。
如果這麼看,北上廣深的房價早已遠遠脫離了名義GDP的範疇,甚至泡沫的程度,比日本還大。日本在大泡沫前,房價增速也只比名義GDP快4%,而我們卻足足快了10%。
投資有一種理論叫做均值回歸,簡單解釋就是跟遛狗一樣,你牽著一條很長的繩子遛狗,而狗則前後左右的跑,他跑的很遠了,繩子就會繃緊,於是他就開始往回跑。人是在向前走,狗也會大體上跟著人一直走,但不代表他永遠在人的前面。
均值回歸就是投資界的萬有引力,當年巴菲特就是通過他算出來的網際網路泡沫,依據特別簡單,股市長期看每年平均漲10%,你如果某幾年漲的特別好,那麼後面大概率就要回落。房子也一樣,各個國家的歷史都已經說明,即使最好的核心區,房價也就基本跑贏名義GDP百分之1-2,那麼短期漲的多了必然會向均值回落。
值得注意的是,中國最近的名義GDP也在減速,大概只有9%了,所以未來房價再想如之前那麼漲,概率極小。反而很可能會出現法國和日本的情況。只是我們希望更像法國,慢慢的跌,而不要像日本那麼暴風驟雨而已。如果要按照世界平均的水平算,我們房價年均每年漲15%更合理一些,那麼算下來就是15年8倍,也就是說現在的房價比正常值高了一倍還多。
責任編輯:辛荷
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 傳川普將查封江澤民家族在美資產(圖)
- 日本人眼中的中國製造企業 看完無語沉思(圖)
- 只差3分鐘!大地震前班機提早起飛 機長:聖靈催促(視頻)
- 中國富人在美買了新房 拿鑰匙準備開門 赫然發現…… (圖)
- 曝范冰冰曾向高層求助遭拒:「小范!你適可而止」(圖)
- 深度:紅色超級富豪掏空中國(圖)
- 彭斯演講用成語名言太精準 有高人指點(圖)
- 別了:中國樓市博傻結束!(組圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 鬼谷子的智慧:時來運轉「翻身術」(圖)
- 靈魂離開後再回來 死而復生的奇蹟(圖)
- 沒喝酒遭控酒駕 原來是這一「怪病」導致(圖)
- 愛崗敬業 無私奉獻 不准農民種地副書記(視頻)
- 你無法想像牆內底層的無恥與下賤(組圖)