房貸利率降下來了！這釋放了什麼信號？（圖片來源：sasinparaksa/Adobe stock）
【看中國2018年11月25日訊】11月21日，有媒體在多家銀行確定，北京、廣州、杭州、深圳、南京、廈門等地出現了部分銀行房貸利率回調的變化。目前上海的平均房貸利率是5.18%，只比基準利率上浮了5%，而廈門，昆明，烏魯木齊，大連基本也只上浮了10%，在5.4%附近，北京、福州還有太原是5.49%，上浮幅度也從15%下降到了12%。
如果從一套房而二套房的角度來看，首套房利率從之前的上浮15-20%，下調到了只上浮10-15%這個區間，而二套房通常還是上浮比較多。總體來看，目前的房貸利率，無論是首套還是二套，比之前大概下調了5%左右。釋放出明顯的鬆動信號。
其實房貸利率調整這個事分成兩部分，一部分是央行和銀保監會的窗口指導，告訴你大概的方向，但一般只說到是讓你優惠，還是讓你上浮利率發放貸款，比如2015年救樓市的時候，那會樓市貸款全部都利率打7-8折發放，而在房住不炒定調之後，樓市貸款全都上浮，所以既然仍然上浮，就說明樓市的金融調控基調沒有變。
那麼為什麼，上浮的幅度下降了，主要是因為市場利率下降了。我們的十年期國債收益率，已經從今年1月的4.1%，降到了目前的3.4%，下降幅度達到17%，而金融債裡的王者，10年國開債的收益率也已經跌到了4%以下，之前他的利率破了5%，跌幅在20%左右。
記得當時國內銀行們，紛紛上調住房貸款利率的時候，很多人就表示不解，怎麼連剛需也打擊呢？那時候就告訴大家，這不是政策導致的，而是利率導致的，是銀行自發行為，因為國開債這種金融債在銀行眼裡被視為最安全的無風險收益，而且他還沒有資金佔用，所以如果國開債到5%，那麼再給你發放4.9%的房貸，銀行就不划算了，還不如直接去買國開債合適，房貸確實是優質資產，但他也有風險，也需要20%的資金佔用。
所以國開債和房貸的比例關係通常是1.2倍，也就是說銀行願意發放的房貸利率是國開債利率的1.2倍，所以你回憶一下，當國開債利率5%的時候，銀行們基本都把基準房貸利率上浮了20%，達到了6%。換句話說，當時不是不支持剛需，而是銀行不樂意放房貸了，因為有比房貸更安全，更踏實，收益也更高的賺錢途徑。
而隨著國開債收益率的下行，銀行買國開債賺錢的收益也開始下滑，相比較之下，房貸又開始有優勢了，所以他們就又把房貸這個東西拿出來了，把原來準備買國開債的錢，都準備拿出來放房貸，現在國開債4%，那麼銀行放房貸的意願就是4%×1.2=4.8%，尚且低於4.9%的基準利率，所以在銀行眼裡，房貸又成為了一個好生意，他們調降上浮的比例，就是為了爭取發放更多的房貸出去。
綜合來看，這其實就是銀行的意願造成的，房貸利率上浮調降，但銀行也是有底線的，這個底線就是基準利率，也就是說銀行頂多做到基準利率不上浮，現在他是不敢自己給基準利率打折的，這還要看另一條線，也就是政策指導。如果哪天大家看到折扣利率重現江湖了，那才真是樓市調控放鬆的信號。
就是說上有政策下有對策，銀行對於經營貸的態度已經心照不宣，甚至他們希望這些支支吾吾的人拿去炒房，這樣說明這筆貸款通常是能夠安全收回的，而如果貸款人真的拿去經營，則風險極大。不得不說這是一個莫大的諷刺。但足以說明銀行的態度，他們也不是慈善機構，大家都說支持中小企業經營貸款，但是現在經營環境這麼差，做生意的風險這麼高，銀行真出了大量的不良，那麼銀行自己也是要擔責任的，經營貸這個東西，風控很弱，所以相比於放款出去炒房風險真的大的多。這也注定了，銀行其實更傾向於睜一隻眼閉一隻眼，所以更多的資金都會繞到進入樓市。而這個結果就會造成實體經濟更冷，經營貸的風險更大。
要打破這個死循環，要通過減稅等一系列政策切實改善經營環境，同時也要打掉銀行的希望，無論是國開債，還是房貸，銀行總有一個躺著可以賺錢的渠道，他當然就不願意去放經營貸，而越是不放經營貸，或者是不好好的，真心的發放經營貸，給那些真正需要經營的人，那麼營商環境就會越冷。
錢少了，信用就少，整個經濟活動就轉不動了。所以風險也就越來越高。所以我們總說房價一直漲的風險不光存在於金融領域，它對實體經濟的傷害更大，這東西誅心啊！踏踏實實做實業的不如炒房的，誰還願意去努力工作呢？所以這個局是該到了要改變的時候了。再不改變，實體經濟的麻煩就會越來越多。
