中國國管公積金中心發布通知對二套房貸款實行「認房又認貸」。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年4月16日訊】之前的市場傳聞坐實，中國國管公積金中心發布通知，明確對二套房貸款實行「認房又認貸」，二套房首付比例調整為最低六成，且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執行，以網簽日期為準。
先解釋下，什麼叫認房又認貸，簡單來說就是房子和貸款，也就是在核准你是不是二套房的時候，執行兩個標準，你名下有一套房，那就算是二套，如果你名下沒有房子，之前賣掉了，但是你之前買房的時候，動用過貸款，那麼對不起，別看你現在沒房，也算是二套，二套房就要執行，60-80%的首付比例。所以認房又認貸，被認定為樓市調控的巨大殺器，只要這招一出，大量購房人的首付比例一下就從3成，提高到8成，北京這種地方，除了那些老破小，大多數房源，都很難再是普通住宅。只要是想置換的，基本都要給出8成首付。所以大家就要掂量掂量了。
北京樓市調控以來，有三個非常重要時間節點，第一個就是2017年的3月17日，江湖人稱317新政，這意味著北京樓市調控全面縮緊，其中最重要的政策就是兩條，1是首付比例大幅提高，二套房普通住宅不得低於60%，非普住宅不得低於80%，2是商貸開始認房又認貸。自打317新政以後，北京樓市快速降溫，直到現在北京樓市成交，已經比2017年的3月跌去了8成，價格跌了2成。
第二個時點就是2018年9月14日，主要政策也是2條，1是市管公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存1年貸款10萬，繳存滿12年，最高貸款120萬，2執行跟商貸一樣的標準，也就是二套首付比例達到80%，且認房又認貸。去年9月以後，北京樓市再度降溫，出現了價量的明顯低點。
第三個時點，就是今年3月份，市場一直傳言，國管公積金也要認房又認貸，這可能就是3月份北京樓市成交量出現小陽春的原因，大量購房需求，在政策落地之前，提前釋放。
那麼什麼叫做國管公積金？指的是中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關分中心繳存的住房公積金。它區別於市管公積金，由中央國家機關住房資金管理中心負責管理，使用者主要是央企職工等。國管公積金使用不受地域限制，也就是說，如果你在其他的地方貸款買了房子，那麼再買房的話也都會被認定為二套房。這也就意味著，至此國家機關人員以及央企職工買房，也將受限。
至於這個政策的影響，7分心理3分實際，心理影響是比較直接的，當大家都認為今年樓市調控要逐漸放鬆的時候，國管公積金再度收緊，給這種預期潑了一盆冷水，說明房住不炒這個方向仍然沒有變化，特別是這個時間點的把握，正在3月金融數據公布的當口上，發布新政，恐怕也有對沖信貸擴張的意圖。
之前就說過，寬信用週期，務必讓樓市調控，繼續收縮，現在這句話也成為了現實。這一下就讓很多購房人再度猶豫，對正在發生的樓市小陽春打擊不小，特別是對於換房需求的朋友們來說，這個政策的意圖很明確，就是只支持首次剛需買房，而不支持改善換房，你貸款過一次之後，就會執行二套房標準。無論你是否把之前的房子賣掉，再買房都要執行60-80%的首付標準，改善需求中，絕大部分恐怕都不是普通住宅，很少有人用老破小，去換老破小的。所以實際中恐怕都要執行8成首付。這就讓大家心有餘悸。換房換不動了，樓市成交就又會冷卻下來。
但是，我們也應該看到，貸款的主力還是商貸和市管公積金，國管公積金，即便在北京也就佔到公積金貸款10%左右，所以北京已經把口子收的比較緊了。真實的影響其實並不大。對其他的省份城市房價的實際影響就更小了。國管公積金，主要的使用地點還是在北京。
所以綜合來看，這次國管公積金調整，其實主要是個態度上的，對於樓市的觀點再次被強調了一下，房住不炒依舊堅持。未來幾個月北京樓市必然再度降溫，其他地方則要分情況而定。三四線很快就會涼了，特別是一些規模收縮的城市，棚改貨幣化安置停止後一年，房價必有反應，從很多朋友發來的情況來看，現在也比去年的高點，跌去了10-20%，未來這種趨勢還會繼續。至於一些明星的二線城市，現在疊加上自由落戶這些政策，實在是不太好判斷。
但是起碼有一點是明確的，無論哪個城市，投資房地產都已經沒有機會了，即使房價再漲，未來的流動性和預期收益率都會變得很差。所以即便在重點城市，剛需還可以考慮，但投資一定要注意風險了。該賣的就盡早脫手，房子這東西，永遠不要奢望賣在最高價，到了最高點，一定就賣不掉了。
