上市銀行們的年報中都有大量的涉及房地產的固定資產。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年4月18日訊】最近有新聞報導稱，上市的銀行們（18家已披露年報公司），在剛披露的年報中都有大量的涉及房地產的固定資產，原值接近9000億，淨值也超過6000億。而且這其中絕大多數銀行，都在2018年新增了房屋及建築物，合計購置規模超過150億。這似乎給了人們一種感覺，既然傳統的金融生意現在不好做，那咱們乾脆囤房子好了，真的是這樣嗎？
這種商業模式的開山鼻祖，是美國一家以賣漢堡起家的快餐店--麥當勞。當時這家快餐店就開在公路邊上和汽車旅館的旁邊。正逢經濟大發展，開車的人越來越多，人們極度追求效率，這家店開創了標準化的生產流程，人們不用下車，漢堡就已經做好了，拿了就可以走。快餐店的創始人是憨厚老實的兩兄弟，他們最初的打算可能就是在店裡當個漢堡匠人，穩穩噹噹地把這一家店給經營好了。
可是一個精明的商人克拉克偶然路過快餐店，他敏感地發現這種全新的商業模式能掙大錢，他絞盡腦汁從兩兄弟手裡買下了經營權，然後到處融資，這裡面最重要最關鍵的一招戰略，就是拿到融資之後，在所有公路的出入口、在城鎮的絕佳位置，買下土地，然後把房子蓋好，所有的連鎖店，連地皮帶房屋，全部用自有資金搞定。然後當有加盟商加入，只需拎包入駐開始幹活就行了。先向對方收加盟費，然後再向對方收房租和地租。
半個多世紀過去了，這家店在全球有三四萬間連鎖店，基本都佔據了城市的核心地段。前兩年披露的財報顯示，它的利潤中接近50%都來自租金收入。那一刻，大家才恍然大悟，原來你不是賣漢堡的，而是個地產公司啊。
瞭解了這個基本背景，我們來看銀行囤房子的事。銀行似乎也囤了不少房子，是不是也想學快餐店呢？工商銀行全國一兩萬家網點，不少都是自有物業，是不是也是房地產生意啊？
這裡面有幾點很關鍵。首先，人的大腦對比例是不敏感的，但是面對很大的數字會覺得很嚇人、不明覺厲。上萬億甚至幾十萬億資產規模的銀行，18家銀行加在一起才幾千億的固定資產，這是個相當小的比例。我們統計能看到，工商銀行固定資產在總資產當中的佔比只有0.9%，幾乎所有的大銀行，固定資產在總資產中的佔比都只有百分之零點幾。銀行可不是快餐店，快餐店的資產無非就是一些設備、漢堡的原料存貨，最值錢的可能就是房子。而銀行的資產，那可是上萬億幾十萬億的真金白銀。
第二，在上面快餐店的案例中，快餐店持有的土地，會隨著土地周邊的城市化進程而升值，從而帶來土地的租金上升，租金其實就是土地價值的當期折現。所以，地不斷地升值，就會帶來每季租金的不斷上漲，就會不斷推動財報利潤。可是問題在於，銀行的自有物業無法出租只是自己使用，因此，這部分土地升值而得到的價值，就無法體現為銀行的利潤增長，也根本無法進入銀行的財報。
第三，確實很多銀行當年購置物業的時候價格很便宜，這麼多年過去了，房子也升值了不少。但這裡的問題是，固定資產的價值都是按照成本法入賬的，只要你不重估，那麼房子升值的部分，就永遠無法體現到財報當中。這一部分確實是一個隱含價值，但是最關鍵的一點：即使確有價值，但是在市場裡，價值發現，是需要得到大多數人的認可的。大多數人看什麼，很簡單，就是財報上白紙黑字的數字。
最後做個總結，銀行們確實持有了不少自有物業的營業網點，但是這遠遠不是囤房子，因為和銀行的資產體量相比，房子的佔比實在是太小太小。而這些房產，說是資產，但是一不賣二不租，所以它也無法給銀行帶來現金流增長，一個不產生現金流的資產，在生意中就不是真正的有效資產。銀行真正的核心競爭力，真正讓他能夠存續並面對強大的網際網路競爭，依然屹立不倒的真正競爭優勢，根本不是房子。
