中國政府推出放開城市落戶及放開戶籍政策，福兮禍兮？（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年4月18日訊】放開戶籍是城鎮化的重要步驟，多數人沒有讀懂其中真正的含義。
城市化並不意味著房價普漲，別跟我說什麼房價小陽春，那是「假陽性」。同一時段，廣州、深圳房價截然不同，能說房價普漲了嗎？
世界上最遠的距離，是會錯意的距離。
4月9日，媒體披露發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，受繼續加大戶籍制度改革力度以及放鬆多個城市落戶限制消息影響，各種解讀、房價上漲的消息層出不窮，房地產上市公司股價聞聲上漲。
大概是實在看不下去了，4月12日，官方《人民日報》發表了一篇評論員觀察，標題是不溫不火的《寫好新型城鎮化建設大文章》，通讀全文後，有的網站改成了更直接的標題——不管戶籍制度怎麼改、城鎮化如何推，「房住不炒」定位不能動搖。
戶籍放開跟房價上漲，邏輯不同，別混為一談。戶籍放開，讓二線城市、強三線城市、衛星城基礎更實，變成一鍋堅硬的稀粥，對一線城市中性，對收縮型城市，絕對是個重大利空。
未來幾十年，是中國城鎮化銜枚疾進的階段。
一，有2億多在城鎮的常住人口真正落戶城鎮
有多少人會最終落戶到城鎮？根據不同的目標，預測的數據大不相同。按照現有的城鎮化率來統計，實打實的，大概是2億人。
2月28號，中國國家統計局網站發布《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，截止2018年年底，中國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%。
2018年年末，全國大陸總人口139538萬人，比上年末增加530萬人，其中城鎮常住人口83137萬人，佔總人口比重（常住人口城鎮化率）為59.58%，比上年末提高1.06個百分點。戶籍人口城鎮化率為43.37%，比上年末提高1.02個百分點。
按照常住人口計算，有56401萬人住在農村，按照戶籍人口計算，有79020萬人口是農村戶籍。這22619萬人，本來就應該把戶口遷到城裡來。他們工作在城鎮，生活在城鎮，繳納稅費在城鎮，跟所住的城鎮血脈相連，戶口卻在農村，浪費了多少資源！
這些人的戶籍遷移到城鎮，其實成本是不高的，難就難在，有些人未必想遷到城市，尤其是東部發達地區，在村裡戶口，就有股權有分紅，遷到農村遷個試試？太難了。
二，到2020年底，有1億在城鎮就業的人落戶城鎮
按照佈置，今年是解決1億人落戶的關鍵之年。
2015年6月29日下午，國務院總理李克強在布魯塞爾與歐盟委員會主席容克共同出席2015中歐城鎮化夥伴關係論壇並致辭，當年，中國城鎮化特別要解決好「三個1億人」問題。也就是，到2020年，要讓進城務工農民中的1億人在城鎮落戶，變成真正的城裡人；加快中西部地區城鎮化進程，引導1億農民自願就近就地進城；集中力量進行棚戶區和城市危房改造，解決好1億人的居住問題。
這次發改委的重點任務提出，突出抓好在城鎮就業的農業轉移人口落戶工作，推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展，實現常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高1個百分點以上。
1億人落戶是到2020年的目標，這1億人多數是已經在城鎮就業、戶口不在城鎮的人。
為什麼2018年，各個城市放開落戶？主要原因就是完成到2020年的目標。
2016年，國發〔2016〕8號《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》就提出，下面這些人要優先落戶，農村學生升學和參軍進入城鎮的人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口以及新生代農民工落戶問題，全面放開對高校畢業生、技術工人、職業院校畢業生、留學歸國人員的落戶限制，加快制定公開透明的落戶標準和切實可行的落戶目標。除超大城市和特大城市外，其他城市不得採取要求購買房屋、投資納稅、積分制等方式設置落戶限制。
西安、武漢、寧波這些城市都放開，不能光從房價上來理解，沒有城鎮化大背景，沒有經濟發展，這些城市就是想放開，也放不開，沒有能力，沒有膽量。
三，發展現代化農業，大概需要挪出5億多的農村人口
還有第三個數字，中國農村大概需要多少人口？
中國農業生產效率要大提升，農業人口數量必須下降，才能從小農經濟過度到現代農場經濟，或者是日本式的現代精緻農業。
看看其他發達國家需要多少農業人口？6年前美國的數據是，美國農業產值僅佔經濟的1.2%，3億多人口住在農村地區的人口僅佔約2%，從事農業生產的人不到1%，只有半數將農業作為主業。
假設，中國最終人口穩定在15億人，2%的人住在農村，那就是3000萬，那就意味著中國最終還要從農村挪出5億多的人口——城鎮化哪裡已經結束，明明是剛剛開始！
未來波瀾壯闊的城鎮化經濟大週期，美國用了一百多年完成的，日本從明治維新開始，也用了一百多年的時間，才達到今天93%的城市化率。
從改革開放開始，中國用了40年完成了50%左右的城鎮化率，最樂觀的預計，還得用半個世紀的時間，才能徹底完成城鎮化，達到發達國家的平均水準。
四，最有希望的城市在強二三線 在經濟發展良好的衛星城！
超大、特大城市的人口不會大幅增加，在重點任務裡說了，超大特大城市要合理疏解中心城區非核心功能。
官方報紙的文章舉的例子是北京，北京過去兩年「減量發展」，一方面退出一般製造業企業1307家，疏解提升市場和物流中心500個，為創新引領騰出了寶貴空間，另一方面嚴守人口總量上限、嚴控城鄉建設用地規模，為環境改善和老城新顏劃定了戰略留白。
北京的非核心功能在疏解，通州這些地方才有了騰飛的空間。
北京、上海的人口不會再增加，從水資源、從經濟的均衡發展角度，不可能增加。2015年京滬常住人口數據，已經進入均衡新常態。
超大特大城市要做的事情是公平，「要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。」
那些在超大城市、特大城市工作了多年，為超大城市作出貢獻的人，在這些城市繳納了稅費、社保的人，不能年齡大了就被掃地出門，又趕回農村去，讓河南這些省去養老。這不公平！
超大城市、特大城市就是容納人，也是有限的。
那人口往哪裡去呢？我認為是強二三線城市，比如西安、貴陽這些城市，還有，就是城市群中距離核心城市這個圓心一小時交通圈內的地方。
按理來說，中小城市有容納能力，但就業機會與資源的集聚是在大都市圈，即使是中國最發達的都市圈長三角、珠三角，人口集聚度也不如東京灣大灣區，每平方公里擁有的人口數量根本不在一個數量級。不是因為深圳人口少，而是因為城市群內集聚度不高。
長三角都市圈是比較均衡的，在上海住，跟在杭州、南京、蘇州住沒有太大區別；昆山已經跟上海、蘇州連為一體，做進出口貿易的人，在昆山是個好選擇；做電子商務的人，在杭州比在上海強；只有做金融的人，才應該選擇上海，不同的城市只有適合不適合之分，沒有高低貴賤之分。
未來，類似昆山這樣的城市會越來越多，願意打拼的人，在城市群核心城市的一小時都市圈裡選擇自己的工作巢穴，是最好的選擇。
五，不要把城鎮化跟房價攪和在一起 堅持判斷 房地產黃金時代已過 白銀時代仍在
過去房地產二十年的黃金時間標誌如下：
1988年2月25日，中國國務院頒發《在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定從1988年起，用三到五年時間，在全國城鎮分期分批把住房制度改革推開。
1998年，中止福利分房，開始貨幣化分配，這是房地產全面市場化銜枚疾進開端。所以，中國的房地產黃金時間，是從1998年開始算的。
2018年3月，「房住不炒」在全國兩會中正式提出，給全年房地產市場定下主基調。無論城鎮化如何，房住不炒的基調不會變。
2018年6月18日，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，中國不動產登記體系進入到全面運行階段。
以後，是房地產的白銀時代，不會大漲，不會大跌，享受平均收益，機會還在，但不能閉眼買房。
房價上漲，必然伴隨的調控深入；房價下挫，必然伴隨局部寬鬆。千城千策，保持房價區間震盪，房價將與CPI、GDP、租金回報的上漲同步而行，而不會一騎絕塵。
城鎮化黃金時代，不會變成房價的又一個黃金二十年。
