房地產增值稅，究竟對我們個人買賣房屋有哪些影響？（圖片來源：Smileus/Adobe Stock）
【看中國2019年7月30日訊】近日中國財政部、國家稅務總局發布《土地增值稅法(徵求意見稿)》，主要涉及兩方面內容，一是首次提出將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物納入徵稅範圍。這個調整，可能跟集體土地的管理改革有關。以後集體土地也將會變得可以交易。二是規定房地產開發項目土地增值稅實行先預繳後清算的辦法，並將房企繳稅的清算方式從「可清算」變更為「應清算」，要求房地產開發商自行清算，這就提高了納稅的準確性，也降低了徵稅的成本。
聽到這個消息，很多朋友都不淡定了，因為最近十幾年，房價上漲太多，很多房子都翻了幾倍，這增值的空間非常的大，如果對增值徵收重稅，那麼必然會引發收益下降。所以這個房地產增值稅，究竟對我們個人買賣房屋有哪些影響？
其實大家的擔心沒有什麼道理，土地增值稅根本不對個人的房屋進行徵收，之前我們其實就有，只不過是叫做土地增值稅暫行條例，1993年就開始實行了。所以他也不是什麼新鮮事物，之前的26年裡，我們一直在向開發商徵收，然後開發商把這個成本打包在房價裡。所以你買新房的時候，其實就已經包括了土地增值稅。這次最重要的影響，其實就是把集體土地加入了進來，也就是說對於農村老家有房的朋友，可能會有影響。未來集體土地也可能跟國有土地一樣，進入流通市場。進行交易，只要有交易就會有增值。而增值的部分，就要交稅了。
土地增值稅，開發商一直在交，而且交的還不少，2018年，恆大，碧桂園和萬科，分別土地增值稅交了521億元、139億元和196億元。
至於個人賣房者，是不交土地增值稅的，但是大家也不要高興的太早，二手房交易是要徵收個人所得稅的，賣房所得，都是你賺到的錢，這部分錢是必須要交稅的。而且是差額的20%徵收，假如你10年前花50萬買的房，現在已經300萬了，那麼這250萬的差價，就要交20%的稅，也就50萬。所以理論上稅費其實也是相當重的。而個人所得稅其實作用跟土地增值稅是一個道理。並沒什麼本質區別。或者反過來說，也正是因為我們徵收了個人所得稅，所以也就不收土地增值稅了。不過現在個稅這塊，現在也不是必選項，滿五或者滿二唯一住房可以免徵個稅，這就是鼓勵大家長期自住。也為買房買的早，差價比較高的朋友，節省了不少稅費。比如我們上面那個例子，10年前買的唯一住房，那麼這50萬的稅費，現在是不收的，您就算省下來了。
不過有一種房子是不受這些政策保護的，那就是大家所說的公寓，其實他們的產權性質就是商住房，屬於經營性質的，不算是個人住宅，所以他是要交土地增值稅的，而且除了土地增值稅，還要交普通增值稅。然後個稅也是不能少的。所以這種公寓，就是稅上加稅。看起來有利潤，但是你把這些稅費刨除掉之後，可能所剩無幾。所以這也是為什麼，我們不建議買商鋪和買這種公寓的原因，這種房子買來其實就是出租獲取現金流的，但是現在租金太低，普遍低於3%，還不如貸款利率，所以現金流是負的，你無法在出租中享受收益，而只能靠買賣賺取差價，但是他又屬於經營性質，絕大多數地方沒有社會福利，還商水商電，產權只有40-50年，而且還要承擔非常高的稅費。
所以流動性有很大的問題。看起來市值漲了，但是流動性其實更差。一旦你要賣的時候，就會發現，全是麻煩事。特別是有些商鋪，商家為了促銷，承諾你包租，每年6-8%的收益，這些其實都是坑，買來之後，租給他，他也給你租金，但是2-3年，跟你簽合同的那個公司就肯定倒閉。然後你就再也租不出去，也賣不掉了。還沒地方說理去。所以，這就相當於先漲價，再打八折，然後用包租的方式忽悠你接盤。我們一直強調，除非你能自己租出5%以上的房租，才能去投資這種商鋪和公寓，包租的不算。
綜合來看，土地增值稅，雖然稅率很高，從30-60%，四級累積稅率空間，但是對大家的影響不大，土地增值稅還是免交，但個稅其實起到的作用也是一樣的，而對於買的商住房公寓，土地增值稅是要交的，但是跟之前也沒有什麼太大的區別，在老家集體土地上有房的可能會有影響，現在還仍然不確定。估計是為了集體土地交易鋪路，未來這塊變得可交易可流轉應該是大概率事件。這對於老家有房的朋友，應該不是個壞事。
另外一個影響是，房地產上的稅，一個一個都通過立法確定下來，那麼對於最大的房地產稅來說，就又推進了一步，未來其中的房產稅，也必然會出臺。這點大家還是要早作打算。房產稅一旦出臺，將徹底改變房子資產的性質，以前這個人很富的標誌就是他有5套房，以後這5套房，可能會榨干他所有的收入，反而要了他的命。所以房產稅已經是一個灰犀牛，他已經啟動了，我們應該盡早的防範，保護好自己的財富。
