中國《土地管理法》的修改工作高票得到通過。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年8月28日訊】中國《土地管理法》的修改工作高票得到通過，在此之前，《土地管理法》已經經過了1988年，1998年和2004年三次修改，而2004年之後的15年，一直沒有再修改過，直到現在這才進行第四次修改。
此次土地管理法修改，首次明確了征地補償的原則，保障被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障；完善土地徵收程序，原來的批後公告改為了批前公告。另外，土地法修改的最重要一點是，取消了農村集體建設用地不能直接流轉的限制，重新規定建設用地可以入市交易，農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。
這點將影響深遠，之前我們是苦於土地供給不足，所以才造成了樓市房價極高，供需矛盾緊張，而與此同時，農村卻又有大量土地無法入市，可謂是旱的旱死澇的澇死，並沒有以市場為調節機制，而現在我們就要打破這個界限，讓集體建設用地納入到市場的流轉體系中，未來很可能會先從集體建設用地入市興建公租房做起，眾所周知，目前城市的房價太高，土地太貴，租金回報相對於房價來說，實在太低，所以租房市場無論怎麼搞模式，也都行不通。
那麼出路只有兩條，1是找到超低成本的錢，2是找到低成本的土地。現在租金回報已經在3%以下，超低成本的錢基本已經不可能了，那麼低成本的土地就成了唯一選擇。集體建設用地，目前沒有成本，只要引入開發商，建成租賃住房，往外出租，可以取得至少5-8%的租金回報率，這對於土地的擁有者可以說也是一筆永續的收入，而且他們只需要拿出土地，無需再投入資金，完全可以用REITs的方式進行籌資，只要回報率出來了，資金並不難找。
目前全國已經有18個城市，準備利用集體建設用地建設租賃住房試點，有利於大大增加租賃住房的供給，而供給增加，肯定有利於平抑城市房租。在抑制城市租金上漲的同時，也可以提高擁有土地的農民收入，還可以廣泛利用社會資金。
這次修改土地法，實際上是改變了土地的供給方式，所以意義十分重大，以前政府是土地的唯一供給方，他掌握著土地的流量，一旦政府的認知偏差，就會引發巨大的市場問題，比如之前國土部門總是覺得，要用土地控制特大城市人口，結果一線城市一直就供地緊張，把大量土地供給放到了三四線城市，結果造成一線城市房價猛漲。
而在今後，除了政府供給土地之外，農村集體建設用地的轉讓，也將成為一條出路，在政府供地出現明顯偏差的時候，至少市場機制還會發生作用，比如一線城市如果還是覺得土地不夠，開發商肯定會大量買進這種集體建設用地，興建各種非住宅項目。即便在北京上海，農村集體建設用地也有不少，未來這些地方，可能都會變成長租房，至少會拉低周邊的租金水平。租金這個東西是會傳染的，雖然有些地方比較偏遠，但是也會帶動一層一層的傳導。
可以預見的是，土地法的修改，對未來的租房市場肯定會有重大影響，但是對住宅市場目前還是影響比較間接，一個是農村集體建設用地數量佔比只有10%左右，遠不如宅基地的數量，所以開放的這個口子總體仍然有限，如果宅基地可以流轉了，那才是真正的全面開放了。
另外，農村集體建設用地可轉讓也是有限制的，只能用於工業，商業用途，也就是說頂多蓋廠房，辦公樓和租賃住房，卻不能直接蓋住宅。所以對於房價，並不會造成直接的影響。如果有影響，也是通過降低城市房屋租金，進而影響到的房價。這個就比較間接了。可能很長時間都反應不出來。
綜合來看，這次土地法的修改，有非常重大的意義，起碼為我們打開了一扇窗，政府不再作為土地的唯一供給方，這已經是在向市場機制在靠攏，但是顯然我們也有顧慮，比如這麼多年來的小產權問題，依然沒有解決，反而愈演愈烈，所以小產權轉正這個口子還是不敢開，農村集體建設用地頂多就是一個試驗點，看看效果怎樣，如果起到了預期中的效果，未來政策可能會越來越開放，總之以市場為基礎配置土地資源，肯定是一個重要的方向。就目前這個政策來看，對於租房市場的影響會更大，也許會為長租市場破局，帶來新的機會。也給大量年輕人在剛需買房之外，一個全新的生活選擇。
責任編輯:辛荷
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