在投資界有幾封致股東的信，是業界必看的。（圖片來源：Olivier Le Moal/Adobe Stock）
【看中國2019年9月21日訊】在投資界，有幾封致股東的信，是業界必看的。英文世界最棒的股東信，無疑是沃倫·巴菲特寫給伯克希爾哈撒韋的股東信，對於商業世界的看法，對人生智慧的凝練，幾乎係數囊括在這50年來的信中，我們經常調侃說，困擾普通人一生的那些疑難問題，在這些信裡面，能找到很多「標準的已知答案」。此外，亞馬遜的老闆貝索斯寫給股東的信，質量也屬上乘。
而在中文世界，每年期中和期末，能讓投資者像追美劇一樣更新閱讀的，恆隆地產董事長陳啟宗先生的股東信肯定算是其中之一。不論是使用什麼語言，以上這些股東信有一個共同的特徵，他們都是價值投資者。
大家可能會問，做地產生意，怎麼會跟價值投資扯上關係呢？那今天，我們就簡單和大家分享一下恆隆的故事。
恆隆的商業模式，極為簡潔：在內地經濟最活躍的一線城市，購買最佳地塊，在最佳地塊上自建頂級購物中心，通過極為精巧的建築設計和管理運營，吸引最頂級的品牌入駐；持有物業只租不賣，用物業產生的租金現金流，繼續去其它一二線城市拍地蓋樓，產出租金，用於翻修升級原有物業和建設更多頂級購物中心。在整個過程中，永遠堅持房子是用來租的，不是用來炒的，堅持只租不賣。
你會發現，以上是一個極為美妙的復利模型，產出的租金，重新變成了產能（購物中心），產能更大，導致租金更多，租金更多，重新投回來，有了更大產能，於是美妙的復利效應開始起作用了。
如果房地產就像一個股票，那麼在過去的二十年時間裏，有無數房產玩家，有無數的機會，像炒股票一樣，低買高賣，高拋低吸。難得是，二十年來，恆隆不僅堅持超長期視角，並且只打現金流的比賽，這是我們對於一筆投資，是否是價值投資的定義：如果投資者關注的是資產本身的產出，而非資產本身價格的波動，堅持以現金流角度看待事物，那麼你就是一個價值投資者。
在過去的二十多年裡，恆隆做對了幾個極為重要的戰略判斷。恆隆的成功，最大單一因素，就是積極投資中國，投資內地市場！
1997年，很多香港企業家對內地的經濟前景並不確定，在當時，能夠拿出巨額真金白銀，投資內地經濟，需要的不僅是智慧，更是魄力。在很多香港地產大佬，做出在香港本地炒地皮的戰略判斷之後，恆隆決定當一個孤獨的逆行者北上，第一個戰略部署，是選定上海作為第一站，分別投資30億和20億，興建恆隆廣場和港匯恆隆廣場。
上海的朋友應該很清楚，幾乎二十年過去，這兩座購物商場不僅沒有過時，反而依然充當地標。在經濟快速發展的這十幾年裡，商鋪租金和銷售額不斷上漲，根據陳先生披露的公開數據，包括上海，恆隆幾乎在一二線布局的所有購物商場，租金的增速都在20%以上。
大家會肯定會覺得不可思議，哇!租金上漲啦！生意做不下去啦！20%年漲幅，沒法活啦！
其實完全不是這麼回事。高端購物商場的合約模式是保底租金+銷售扣點，這和我們曾經分享過的機場免稅店的商業模式完全一樣，當你商鋪銷量過低，那麼物業不賺你錢，只收保底租金。但是如果物業通過成功的運營，吸引來了更多的流量，那麼商鋪收入更多了，物業也享有這部分超額收益的分紅扣點的權利。從這個角度，高端購物中心和機場免稅店的商業模式，幾乎完全可以類同。
基於這種商業模式，這些年商鋪們為購物中心貢獻了大量銷售扣點，帶來了購物中心整體現金收益，最新約20%的高增長。相比於世紀之初，二三十億的投資額來講，如今的租金回報率，已經從興建之初的3%，到2013年就已經超過了50%。一個非常精彩的加速復利模型。
恆隆的成功，做對的第二件事，是極為專註：只做高端商場和頂級購物中心。
在前些年，市場有過一次大辯論，說所有的購物中心一定會被網際網路幹掉，因為事實是明擺著的，網路購物沒有中間環節和租金成本，成本便宜，就可以低價銷售。因此，線下實體百貨店根本無法與低價的網購競爭，只能一夜之間「突然死亡」。
可是到這些年，大家突然發現一件事，高端奢侈品、頂級珠寶、單價越高的商品，越難以通過網際網路銷售。對這些東西，特定消費者對價格完全不敏感，他們需要一個線下的高端場所，在反覆的觸摸和嘗試中，在體貼入微、彬彬有禮的服務中，去尋找那種微妙的感覺，而不僅僅是打包把奢侈品買走。這種體驗，是網際網路完全無法顛覆的。
高端購物，無法被網際網路取代，這是恆隆做對的第二件事。
就像開車常有的體驗，路上如果出門是綠燈，好像接連都會遇到綠燈。在做對了第一和第二件事之後，出現了順理成章的一個結果：因為只做高端，恆隆不僅沒被網際網路顛覆，反而陰差陽錯，巧妙避開了前些年線下百貨商場激烈競爭的市場格局，差異化的路線，讓他不僅錯峰，而且享有競爭優勢。
於是，這就有了極為重要的恆隆做對的第三件事：只買對的，不買貴的。
大家知道，每年新聞裡喜歡追捧的一個話題，就是哪裡又出地王了，拍出了多少的天價。大家如果細心的話，可以去看幾件事，第一，那些地王們長期的回報率和業績往往都很糟糕；第二，恆隆幾乎沒有出現在地王的榜單當中。
一個極為簡單的道理，任何一個資產，你只有買的便宜，才能享有高回報率，再好的資產，買貴了，一切都白搭。這個道理人人都懂，但是在紅綠波動的股票市場裡，在一擲千金的拍地現場中，飆升爆表的腎上腺素，會把那些蒼白的道理瞬間擊的粉碎。克制，恐怕是人性中最難做到的事情。
在十幾年前，恆隆就看上了杭州最核心的一個地塊，但是因為價格不合適，恆隆一直等到了2018年才出手拿地。這不禁讓我們想到巴菲特投資可口可樂的案例，巴菲特5歲就賣可樂瓶蓋做可樂的生意，但是他克制了50年，一直到1988，市場大崩盤後，極為便宜的時候，他才出手投資。而恆隆，幾乎每一次拿地，都是在市場冰點，都是在其它房產玩家紛紛拋樓，集體跑路之際。事實證明，恆隆的選擇，恰恰是在別人恐懼時貪婪，別人貪婪時恐懼。
恆隆的故事，是一個極為專注，基於常識，使用超長期視角，運用現金流思維，在能力圈中建立競爭優勢的精彩商業故事。因為創造社會價值，也收穫商業價值的，一分耕耘一分收穫的商業故事。它告訴我們，不論是股票、房產或其它任何領域，你都可以選擇成為一個價值投資者，並最終用時間證明你的成功。
