二手房斷供法拍屋暴增 首富甩2千億資產撤離(組圖)

2020-07-13 09:03 作者: 財經冷眼

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【看中國2020年7月13日訊】好久沒有講房地產了,今天來和大家把近期房地產的一些大事件說一下,同時深挖這些新聞事件的背景和釋放出的信號。

5月、6月全國房價「量價齊升」的城市開始增多,但是這些都是新房市場,而這點成績取得也是在政府給補貼、減社保、契稅免減20%等一些刺激政策下取得的。所以,最近很多媒體上都被搶房的新聞充斥著,比如說上海千人「秒殺」6000萬頂豪、深圳萬人搖號搶房凍資上百億、杭州6萬人搶900多套房子、成都4萬多人爭搶786套房源、南京江北再現「萬人搖」景象……在新房和二手房價格的剪刀差下,一時之間,給人的感覺好像就是全國14億人不是在開戶炒股,而是在搶新房一樣。

這些開發商、政府和媒體合謀營造的樓市熱售假象的背後,二手房市場和商業房產的慘淡。然而,在樓市萬人「打新」熱火朝天的背後,這些城市的二手房正在加速「拋售」,就是聰明人在悄悄出手了。我覺得二手房的掛牌量和房屋的租金是最能反映樓市真實走向的最好兩個指標。 

在萬人搖號搶房最為火熱的杭州,二手房掛牌量已經突破12萬套,創出歷史新高。相比2019年初的6.5萬套,一年半時間裏,杭州二手房掛牌量接近翻倍。而租金連續3個月回落,空房租不出去。

僅在貝殼平臺,成都最新的掛牌量就已高達13.6萬套,而2019年初僅為6萬套。一年半時間,二手房掛牌量增長1.3倍,最近幾個月每月新增房源3萬套,而月成交不到1萬套。南京也是如此。南京二手房掛牌量從2019年初的3.8萬套,飆升到如今的9.2萬套。一年半時間,二手房掛牌量飆漲1.4倍。重慶從4.8萬套增加到現在的16萬套。天津從5萬套增到現在的13萬套;廣州從4萬套漲到了現在近7萬套。漲幅都是不小的。北京二手房掛牌量從5.5萬漲到9.2萬套。

國內地產網站上的法拍屋拍賣信息
國內地產網站上的法拍屋拍賣信息(圖片來源:網路圖片)

上海和深圳市場相對好一些。上海從5.2萬套增長到5.8萬套,深圳從3.7萬套增長到4.27萬套。這兩地二手房市場迅速回暖,二手房成交出現明顯放量,不斷消化新增放盤。

得重點說一下的是,深圳二手房掛牌量看起來總量不高,但最近3個月的新增房源接近5萬套,月均1.7萬套,而去年同期每月新增房源僅有6000套左右。所以,別看深圳房子現在熱火朝天,其實那些藉機套現的人是越來越多了。到底擊鼓傳花傳到誰,誰是最後一棒在山頂站崗,已經是越來越清楚了。

剛才說的還只是一傢俱有代表性的二手房平臺的掛牌數量,「萬人搶房」的城市尚且掛牌量這麼高,其他沒有出現搶房的城市就更不用說了。

作為一線城市的廣州,僅在鏈家平臺,二手房掛牌量就高達7.6萬套,相比2019年初的3.1萬套,飆增1.4倍。重慶增加了2.3倍,天津增加了2倍多。蘇州增加了近3倍。瀋陽增加了5倍。武漢就更不用說了,二手房掛牌量增加了五倍。這些都是全國二線城市中的翹首啊,廣州還是一線城市,居然都在賣房!

那麼,現在爭相拋售的原因是什麼呢?主要有以下幾個:

第一是獲利了結。經過這些年樓市的幾輪大漲,很多人其實獲利不少。他們若是在2015年之前入市的,很多城市的房價翻倍都不止。而從2018年到現在,樓市都是在橫盤。久盤必跌。現在是套現的最好時機。

第二,疫情之後,對中國失去信心的人越來越多,移民的人越來越多,處理掉房子當然是支付移民成本的最好辦法。而現在股市也非常火熱,賣房炒股的人也不在少數。這兩種實用性的資金需求,都是二手房拋盤大量增加的主要原因。

第三,疫情之下,很多人面臨失業、減薪問題,資金槓桿即將斷裂。特別是很多人利用信用卡套現或者利用首付貸炒房的人,這部分高槓桿炒房者資金更加艱難,只能通過拋售回籠現金流,防止資金鏈斷裂。

第四是很多城市前幾年都在搞限售,現在很多房子已經到了限售的時間點,可以上市交易了。二手房逐漸解禁,這些被解封的二手房正在進入市場,成為二手房的主要拋盤。

第五是很多人債務壓頂,不斷是家庭債務還是經營債務,都面臨債務違約的風險,通過賣房來緩解債務危機。

而說到這一塊,就不得不說現在越來越嚴重的斷供問題。

淘寳平台上的法拍房數量,在短短兩年半時間裏,漲了128倍!2017年末阿里平臺拍賣的房產數量為9000套,2018年末增長到兩萬套,2019年底飆升至50萬套,到了今年6月就達到了118萬套。數量還在激增。到今年年底,阿里法拍房的數量將突破150萬套,甚至逼近200萬套。

分省來看,法拍房數量最高的是江蘇、浙江、廣東,都是經濟最發達的省份。分別有18.7萬套、16.6萬套、10.2萬套。河南和福建緊隨其後,數量也達到9.8萬套、6.7萬套。分城市來看,廣州、杭州,是北上廣深杭五城中法拍房總量最多的,但比不上許多二線城市的數量。

江蘇數量比較大的是蘇州和無錫,分別為3.2萬套和2.6萬套;浙江則是寧波、溫州和杭州,數量分別為3萬套、2.9萬套和2.7萬套;廣東是佛山,達到2.3萬套。經濟發達地區的二線城市,反而是法拍房的「重災區」。

法拍房的來源有四種:按揭違約、民間借貸違約、司法沒收、無主房產。其中按揭違約就是斷供。而按揭違約和民間借貸違約是法拍屋的兩大來源。

不管是住房按揭抵押貸款,還是以房作為抵押的民間借貸,這類貸款無法按時償還是房屋拍賣數量上升的主要原因。

這說明瞭兩個問題,首先,當各行各業都面臨裁員、減薪,必然會出現龐大的失業人群,沒有收入還房貸,當然只有斷供一條路,個人按揭貸款違約必然加劇。

其次,很多以房屋作為抵押去做生意的人,現在經濟不景氣,很多工廠、店舖倒閉,大量虧損,沒錢還貸,這也是房屋違約的主要原因。

我們看到剛才統計的數據,不管是蘇州、無錫、寧波、溫州還是杭州、佛山、廣州等這些城市,其製造業基本上都佔有相當的比重。這些城市法拍屋數量比較高,首先說明這些城市的工業不景氣,很多中小企業主經營困難,當初抵押的房屋因為無法按時還貸,被拍賣;同時也可以說明這些工業城市製造業工人失業嚴重,所以斷供的人比較多。

所以,法拍屋從去年底的50萬套猛增到現在的118萬套,說明中國整體經濟環境在惡化,說明居民收入在惡化,導致家庭債務和企業債務開始集中違約。

有人出來洗地說,房貸逾期90天後才能算斷供。斷供之後,還會給6個月的寬限期,也就是要到今年年底,甚至明年初,那些因疫情等因素影響無法還貸的人,房子才會被拍賣,但是正因為這樣才更加恐怖。為什麼呢?

這說明,從現在的時間往前推9個月,也就是去年9月份之前,中國很多房子就已經出現了斷供、違約的現象,導致現在的法拍屋數量比去年年底翻倍。而疫情期間,中國的經濟環境是更差的,大量外貿企業停擺,國內餐飲、賓館、旅遊、娛樂行業等行業停擺,導致更多的人失業,減薪,沒有收入,所以,今年2月份以來發生的房產抵押的斷供和違約,將在今年11月份到明年以法拍屋數量暴增的形式呈現出來。那時,我們再看看阿里法拍上,可能就會是法拍屋數量的大爆炸。

這對於中國二手房市場來說,會是另外一個更大的打擊。房價可能會有一波斷崖式的下降。

當然,賣二手房的不止有居民、法院,還有一些房地產開商巨頭。

我們知道,2016年時萬達打包拋售13個大型文旅項目,籌資100億還債的新聞當時成為國內外財經界的頭條熱門,刷爆了自媒體。而現在,中國地產界的龍頭大哥恆大地產也開始大量拋售商業地產還債了。我們看一下是怎麼回事。

這幾天,恆大拋售商業資產的清單開始各大媒體發酵,我看到很多微信群和朋友圈都在轉載,似乎釋放的是恆大出問題的信號。

恆大正在大批出售旗下的寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、商業等非核心業務資產,共計超過200處。其中恆大待售的購物中心29個、寫字樓30個、酒店37個,大部分位於一線城市、省會城市,少部分位於三四線城市,另有約100個商鋪、會議中心等其他業態分布於全國,比如上海、深圳、杭州、寧波、臺州、溫州、湖州、長春、南京、重慶、成都、海口等100多個城市。

恆大的主業是住宅,商業地產不是他們的核心業務,但卻是這幾年發展的重點。在223個項目中不少是恆大早期,如2015年集中收購的一批物業。當年,李嘉誠的跑路已經接近了尾聲,而其他的一些嗅覺靈敏的香港商人也跟著李嘉誠大量跑路。在中國這邊,雖然王健林跑路受挫,但是內地一些眼光敏銳的地產老闆還是看出了問題,瘋狂甩項目奪命而逃,在這種環境下,大量的商業地產被拋售。

而一向「忠君愛國」的恆大,在這個時候就顯示出了「擔當」,開始為國接盤了。當年,恆大斥巨資將中渝置地張松橋、新世界集團鄭裕彤以及華人置業劉鑾雄等「大D會」成員在內地開發的項目全盤接收了下來。但是幾年過去,恆大的商業地產做得非常失敗,不要說和當年的萬達比,就算是和接盤萬達的融創以及萬科比,商業地產這塊也是慘不忍睹,成為恆大整個業務的雞肋。如今又計畫套現撤出。

雖然排序在地產開發之後,但恆大投資物業的收入貢獻僅佔上市公司總收入的0.29%,這部分資產估值有多少呢?1626億元。而到2019年,恆大已竣工的投資物業價值已經超過1400億元,但全年下來只產生了13億的租金收入,收益率不到1%。從這個角度來說,這些待售的資產甚至算不上核心資產,更多是開發業務的副產品,是恆大不下蛋的雞。

恆大商業地產的甩賣已悄然進行中……
恆大商業地產的甩賣已悄然進行中……(圖片來源:FRED DUFOUR/AFP via Getty Images)

當然,除了盈利能力差之外,恆大的大量債務到期也一個大問題,必須甩賣資產還債。

許家印在今年3月的業績發布會上曾表示,「恆大從2020年開始轉變發展方式,全面實施高增長、控規模、降負債的發展戰略。」其中,「高增長」就是要實現銷售高速增長,今年要實現銷售8000億元,2020年上半年,恆大累計實現合同銷售金額3488.40億元,同比增長23.8%。在高增長的同時,恆大也在「降負債」,就是要把有息負債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負債降到4000億元以下。

其實,這兩塊恆大都碰到了大問題。恆大所謂的銷售業績高增長,主要就是75折在全國售房的營銷策略,利用低價來回籠資金,清庫存。但是,同樣的問題就是淨利潤的下降。說白了就是銷售量上去了,行業的排名好看了,但是賺的錢反而下降了,花錢賺吆喝。

比恆大回籠資金更急迫的是,在未來一年半內,恆大將有2340億元債務到期。截至2019年6月30日,公司的資產負債率高達83.55%,負債總額1.75萬億,位列房地產行業第一(碧桂園1.56萬億元,萬科1.34萬億元),而恆大的銷售規模才是行業的第三名,兩者對比下就知道恆大利用債務擴張有多野蠻。而在其1.75萬億負債當中,流動負債達到了1.26萬億元,同樣居行業之首。其中1年以內到期的為3758億元,1至2年到期的為2340億元,這也意味著,自2019年6月起的兩年內,恆大面臨的債務金額將高達6100億元,其中很多是高利息的外債。

這些需要密集償還的債務,需要恆大源源不斷地提供現金流,而這也許是恆大大手筆降價賣房、甩賣物業的根本原因所在。今年是恆大拼業績、降負債的生死之年,恆大的居高不下的資產負債率和大量的外債,極有可能讓恆大成為地產恆壓下最先出現雷爆的房企巨頭。

不要看現在中港兩地的股匯債樓都鬧得很歡,好像又回到了入世那時候的繁榮時代,但這注定是一場人工編造的黃粱美夢。中共入侵香港後,必須竭盡全力拉臺兩地的地產價格,向世界證明中共入侵香港是能給香港經濟帶來繁榮的,中國經濟現在是世界上復興最快的地方,是最有希望的地方。但是,這種幻覺是中共犧牲掉保命的外儲換來的,也是通過拉14億人墊背,讓他們為債務危機和金融危機買單而換來的暫時的繁榮假象,注定是不會長久的,最後崩塌的時候必然會更加慘烈。

其實,股市匯市樓市債市都一樣!所以,不管是香港人還是中國人,現在都是拋售資產、套現走人的最後時機。不管是樓市還是股市套現,也不管是買美元還是買黃金走人,都是絕佳的價格,最後的機會。

在我之前發表了那期有關股市的文章後,有一個香港網友給我留言,他說從我現在的文章開始往回看,看了很多去年的老作品。他希望我分析一下香港的樓市是否會大跌,中共是否會讓香港閉關鎖國。我的回答是:樓市必然大跌,香港必然會閉關鎖國。

其實,我說的是香港,同樣也說的是中國大陸。

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