圖為香港住宅和商業樓宇。（圖片來源：Ruby Tang/看中國）
【看中國2021年5月28日訊】（看中國記者何佳慧報導）香港爆發移民潮，有人賣樓套現，但仍不乏有人追捧樓市，令交投異常暢旺，樓價不跌反升。但長遠而言，香港樓市仍會是一項「不敗」的投資嗎？有專家提出一個驚人觀點：香港樓市「十年豪宅變茅屋」，提醒投資者注意大環境已出現重大變化，令香港地產面臨長時間的跌勢。
香港資深銀行家、時事評論員吳明德5月27日在其網台節目，提出了香港樓市十年內「豪宅變茅屋」的觀點，指出除了香港本身大環境的變化外，中國最新人口普查數據中也可瞧出端倪。
吳明德表示，香港在1997年至2003年SARS疫情爆發的6年間，住宅樓價經歷了63%的下跌。但2003年後樓價開始一路翻升，至今高居不下，背後有幾大推動力。首先，港府凍結所有公營房屋售賣，不推出「居者有其屋」（居屋），導致供求出現大改動。同時，沙士之後，中央分別推出「優才移民計劃」和「自由行」，後者令香港經濟尤其是零售業一路大幅度增長。
而「優才計劃」下，只需750萬就可申投資移民來港，促使國內很多權貴把錢調動到香港投資，自由買物業。當時恰逢中國剛加入世貿組織（WTO）成為世界工廠，人均GDP在往後二十年增長十倍。兩任中央領導江澤民和胡錦濤也採取「悶聲發大財」政策，「很多人在內地富裕了，見到香港的政治發展仍然是『一國兩制』，私有產權有保障，加上跟國內所有法制都不同，變成都把現金都抽到香港投資。」
除了上面兩個因素令香港樓市敗部復活、處處火熱，港府還在2004年推出一個史無前例的大膽創舉——取消遺產稅，以致全世界要規避遺產稅的人，都被香港「一國兩制」的保護所吸引，「因此大量世界資本湧進這個相對如此細小，卻有自由貿易和自由流動的香港。」
到2008年，雷曼兄弟爆煲引發金融海嘯，但由於美聯儲採取減息和量化寬鬆，令資金周圍流竄，加上中國在08年也用了四萬億刺激經濟，這個倍數效應令權貴身家水漲船高，香港樓市在短暫調整後急速反彈。
這些經濟、政治、社會制度因素，令香港地產業過去20年蓬勃發展。但吳明德反問，現在這些令樓市高升的因素還存在嗎？他逐一分析：
一、去年推出了《港區國安法》後，一國兩制已經沒有機會再存在；
二、官商合作不再供應土地的情況會改變，因北京當局已表明「樓不是用來炒的」，將延燒香港；
三、香港自由行和優才移民已失去以前的動力，因為權貴也不相信香港能夠繼續像過去一樣，可保護他們的私有產權。
四、中國方面，大陸權貴們會繼續有錢嗎？吳明德指，中國現以「內循環」為主軸，其經濟增長率已由當初的雙位數字跌回單位數字，並逐年下降，賺錢的機會越來越少；
五、國際方面，沒有了量化寬鬆政策，全球性通脹正在冒頭，助長樓市的低利息環境也已失去；
六、吳明德認為，中國的人口普查顯示老年化嚴重，才是未來影響香港地產發展的最主要因素和挑戰。中國人口比例已從勞動力最多的橄欖形變成啞鈴形，導致中國經濟未來發展受限。經濟下滑令權貴抓不到錢，北京當局也會通過政策施加限制，甚至反過來抽走他們的錢去救經濟。
吳明德表示，這個因素會加速香港地產的投資價值完全褪色，導致香港未來豪宅市道將面臨長時間一路下跌，回復到類似97至03年的情況，提醒投資者慎密留意。
