【看中國2021年7月30日訊】2021年，中國樓市徹底變了！
一
7月2日，中國國務院辦公廳發布「關於加快發展保障性租賃住房的意見」，這份文件宣布對保障性租賃住房提供方方面面的支持，力度很大，如果全面執行，必將徹底改變樓市的格局。
文件最核心的是解決了保障性租賃住房最大的難點----土地供應。
1、可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。
2、（企事業單位依法取得使用權的土地）允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款。
3、可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積佔項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%。
4、對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。
5、新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房。
可以看出，五大土地供應中，有四個是較為廉價的土地。比如集體土地，本身不需要繳納土地出讓金，成本很低，一般情況下，房價中土地出讓金佔到70%左右。省去了土地出讓金這麼一筆費用，其成本遠比周邊的房源要低，是政府讓利的表現。
又比如，寫字樓本身空置率很高，一線城市寫字樓空置率一般都在20%以上，商住租不僅可以消化原有的龐大庫存，還可以緩解大城市住房壓力。
如果說大量廉價的保障性租賃住房上市，不僅可以平抑房租價格，其實還可以平抑當地房價。
中國房地產市場分為三大塊，一是商品房市場，二是租房市場，三是保障性住房，第一個很強大，可以說是宇宙級的。第二、第三個偏弱。
中國官方的「七普」數據顯示，2020年全國有3.76億人的流動性人口，比2010年增長1.55億人。大量的流動人口就增加了大量的租房需求。
目前中國的租房市場有兩大特徵：
1、租房存在結構性矛盾，每年有大量的畢業生、外來務工人員進入城市，對租房產生巨大需求，另一方面房源的供應整體有限，特別是大城市。
2、租房市場的秩序有待提高。比如虛假房源、壓榨租客、跑路等。
租房是最低的住房需求，買不到房起碼得要租到。我們可以把住房分為三大層次：一是租房，二是普通住房，三是學區房。
「十四五」規劃綱要提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
此次關於加快發展保障性租賃住房意見的發布有兩大意義：一是起著兜底的作用，無論怎樣，起碼都會讓大家租得起房，租到廉價的房。二是對普通住房價格起到後拉作用。
很多人之所以熱衷買房就是因為房價持續上漲過程中能獲得巨大收益。但除了房價下跌外，房子的其它風險同樣不可忽視，一是房貸利息，有的利息可能比房價還高，一旦房價上漲的幅度沒有利率高，持有房子肯定是虧的。二是房地產稅，每年都要稅費（目前尚未推出）。二是租金回報率，中國大中城市的平均租金回報率不足2%，如果房價繼續上漲，回報率會更加低。雖然過去十幾年，租金並不是購房者的主要收益來源，而主要是靠房產升值。但正常來說，租金回報率往往是房子的價值表現。你可以想下，你的房子每月連2000元都租不出去，憑什麼賣500萬的高價？
所以，未來如果保障性租賃住房能大量入市，那麼整體的租金價格不敢說會漲，但至少難漲，房價會不會隨之調整？
二
近日，北京市西城區明確，2020年7月31日後購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
也就是說你高價買到的「學區房」將來孩子不一定能到你認為的名校上學，有可能被分配到其它學校，而這個學校不一定是你認為的優質學校，很可能是普通學校。其結果是降低了購房者的期望，對於當地房價帶來巨大的衝擊。
筆者曾經說過，過去20年，房價快速升值，但升值並不是住房本身的升值，而主要附加資源的升值，首先是教育，其次是交通，然後是配套、環境等，如果沒有後面的資源房價肯定是大大折扣。比如，很多有名校「學位」的老破小，能賣到30萬每平，它最大的價值是可以申請名校的「學位」，如果不能申請學位，房價還值幾個錢？
多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學就是降低了買房的不確定性，你高價買下的房子最後不確定能獲得對應的資源，你還敢買嗎？
可見，降低學區房的不確定性對房價的殺傷力是很大的，而學區房又是全部房價的領頭羊，所以控制好學區房價格就能顯著控制好整體房價。
今年4月30日，中國中央政治局會議提到：防止以學區房等名義炒作房價。這麼高規格的會議中提到學區房是第一次。可以預計，接下來各地類似於北京市西城區的學區房「新政」還將會出來。
所以說，2021年，樓市徹底變了！
主要的變化在於房子回歸居住的屬性，不管你是買房住，還是租房住。它的變化表現在：
1、租房市場的地位越來越高，規模越來越大，租房的權利未來和購房的權利趨同。
2、租房市場更多體現了保障性、兜底性，大城市的房價太高，你買不起房，但會讓你租得起房。
2、房子本身附加資源會被消弱，比如你買學區房將來可以讓子女上名校，將來則存在不確實性，房子會有教育資源，但不一定會優質。
總之，租房的權利未來和購房的權利趨同，即租房附帶的權益會增加，而購房附帶的權益會面臨削弱。
