激情過後:開發商決定集體躺平……(圖)

2021-08-16 08:30 作者: 獸爺
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【看中國2021年8月16日訊】5月10日那天,北京市行政服務中心五層轉播大廳擠滿了人。有些人像產房外的爸爸,焦急地走來走去,一看就是開發商,還有大量的吃瓜群眾,在圍觀第一輪集中供地拍賣。

第一塊是金盞鄉地塊,烈火烹油般,第一輪就被喊到了最高限價。第25輪,華潤、保利、金地聯合體把政府持有產權份額舉到了11%。很多人都以為遊戲結束了,19日的深圳企業此時突然殺出,把政府持有商品住宅比例,拍到了不可思議的13%,就此拿下了北京首輪集中供地的第一塊地。

上午四塊地的拍賣結束後,開發商都感受到了集中供地的慘烈。中午休息的時候,投資拓展負責人都在急吼吼地給總部打電話:必須臨時加授權。

集中供地,就像把所有狼都圈到一個籠子裡,肉再多,大家也會搶光。這項政策沒有進行試點,就在重點城市全面鋪開了。48小時內,北京就這樣賣了1100多億的土地。開發商在現場殺紅了眼,瘋狂補貨,黑馬卓越的187億大手筆拿地,讓氣氛達到了最高潮。

時隔十五天,開發商們終於冷靜下來了。拿下王四營01地塊的華潤、拿下03地塊的招商,很快就去談退出聯合體了。

有家開發商做了北京首輪供地的完整復盤。他們和很多房企對接了成本數據,結論是幾乎所有地塊的利潤率都是負的,少的負一兩個點,最多的昌平兩塊地:負十二、三個點。

北京如此,杭州、廣州、重慶也這樣。廣州出現了300多個馬甲共同競爭一塊地的盛況;價格窪地重慶直接不限價,大家拼財力,平均溢價率超過四成。

廣場效應放大了所有人的焦慮。

第一輪集中供地後,開發商冷靜下來,就決定集體躺平了。融創現在暫停拿地,未來三到六個月不準備再大展身手。杭州出現了幾年來的第一次退地。

房地產正火熱的長三角,地方政府最不想看到的一幕正在發生:出現了多次土地流拍。

領導的想法是穩房價、穩預期。不是真要把這個行業像教培行業一樣,掛到燈柱上的。

8月10日上午,自然資源部傳達中國國務院會議精神,召開了一場閉門會議,會議一共討論出了四條意見:

1.拍地企業需要有房地產開發資質;

2.加強對開發商購地資金的來源審查;

3.單宗地溢價率不得超過15%;

4.在達到地價或溢價率15%上限時,不得以競配建等方式增加實際地價。

四條意見中,前兩條是對開發商說的,還是在立規矩:禁止用馬甲公司拍地,別亂借錢。但後面兩條就溫和多了,是對地方政府說的。別想著又賣高地價,又限制房價,最後把地產商的家底都榨干了。

單宗地價溢價率不能超過15%,其實是在給開發商謀福利。第一輪供地中,杭州的溢價率上限是30%、深圳在45%左右、重慶平均溢價率43%。也就是說,自然資源部覺得,之前的地價太貴了。

自然資源部還提前預料到地方政府的手法,明確提出了不允許提高起始價的要求。徐州就在一輪供地中,把起始樓面價抬高了一截。對於控地價,自然資源部給出了新的競標方式——一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案,這些都是不用增加實際地價的。

地方政府之前的小動作和小心思,領導都看在眼裡。第二輪供地,深圳起始樓面價普遍又漲了3成,青島、天津也漲了十多個點。會議精神傳達後,這三個地方,都終止了土地出讓。

杭州的朋友說,改為15%溢價率,能讓他們多個兩三點利潤。現在有市場消息說,杭州也可能中止出讓,確定競得人的方式可能從無償移交政策租賃住房,改為搖號。

非常罕見。房地產調控五年來,開發商第一次成了牌桌上的受益一方:自然資源部果然還是開發商娘家人啊!

8月11日這天,萬科、融創漲了五個點,恆大漲了近8個點,保利一度漲超10%,地產板塊看到了久違的紅色。據說發自北京迅速發往各個地方的文件中,還有一個附加條件:不要出現大規模的流拍。

「怎麼才能把地價控住?」六月初,廈門市土地發展會議中心的會議室裡,一位領導這樣急切地問到。

這是一場關於集中供地的調研座談會。調研組來自北京,帶隊的是自然資源部開發利用司的領導,成員還包括國務院研究室和央行的領導。帶隊領導,參與制定了「兩集中」政策。他談起推出兩集中政策的初衷,說這是為了強迫地方政府提前公布全年的土地拍賣計畫,減少信息不對稱引發的開發商焦慮。最重要的是:緩解土地市場的激烈程度。

誰也沒預料到,之後的故事沒按劇本走。

首輪集中供地的那一個多月,中國最熱點的22個城市上空飄著上萬億資金。杭州和北京,都是兩天內收了1100多億土地出讓金。它們建城兩千年來,從沒有在一天內賺過這麼多錢。

廈門會議調研座談會的另一個會場裡,坐著中海、華潤、保利、國貿等七家開發商。在座的都是胸前戴著小紅花,基本沒有民企。領導問了他們一個問題:企業拍地的錢是哪來的?…… 

廈門會議後,各地開始學習北京的競高標模式確權,之後又出了「拿地金額不能超過銷售額四成」的政策,給開發商戴上了金箍。與此同時,北京市也收到了更高層的問詢。今年上半年北京商品住宅成交量是五年來的最高點。整體均價突破七萬,同比增了七個點。

據說,住建部對重點城市的房價都設定了係數,按規定北京不能超過5,但到六月初,北京這個係數已經四點九幾了。經過磋商後,北京有了壓低二批次房價的意思,住建委連開了好幾次會議解決此問題,聽說後來是將原定二批次地塊,參考周邊售價的基礎上做了下調。

接著,有關部門找到了房企評估相關數據,比如一批次成交地塊售價、起始價與成交價的價差等。但摸底結果表明,雙方預期相差很大。最後,各區政府接到了指令,要將起始價和成交價之間的價差縮小。

中央政府要控房價,地方政府想抬地價,開發商要利潤。「不可能三角」的矛盾,也終於被徹底擺到了台面上。之前的策略是擠壓開發商。現在,中國的地產商們都躺平了,輪到其他兩位博弈了。

區一級政府的不滿首先表現出來了。

比如北京,很多區把高地價地塊放在了第二輪。第一輪供地競爭激烈,三輪供地時又怕房企沒錢。如果售價限制過低,很難有房企參加。此後,各區政府聯合各規自分局組織材料向上匯報,由市領導牽頭協調,但最終因為住建委態度堅決,咬死不放,沒有攻克下來。

比如,北京某個供地大區,有些六萬地價的土地,房子只能賣七萬多點。各區只好按前期開發報建的流程成立了專班,承諾儘可能縮短開發報建的時間,確保房企盡快開盤:以此安撫開發商。

而自然資源部會議後,各區政府又受到一次暴擊。現在只能另想辦法了。這兩天,北京也在開會重新確定出讓方式。北京還要把地塊情況摸排清楚,確保每塊地塊入市前,都有房企表態一定會去參加,不讓有風向標意義的北京,出現流拍。但開發商們普遍比第一輪冷靜多了。

過去幾年,北京的項目能保證五個點的利潤。第一輪集中供地後,他們發現情況很不樂觀,加上保障房和嚴控融資投資,想要在北京賺錢很難。

現在,新的政策來了,有的重點地塊稍有起色,能做到兩三個點的利潤。而遠郊區地塊很有可能流拍。

開發商都知道,這已經不是那個拿地就不愁賣的時代。

中原地產統計過,2020年全國共出臺了336次調控政策,2021年1-7月,數字達到了352次。每一次調控,都是射向開發商的飛刀。以前,政策都默契地給開發商留了閃躲空間。很多開發商是在看到教培行業被錘之後,才知道自己是多麼幸福。

但是現在,政策越來越狠,空間越來越小。今年剛過半年,銀行的放款額度就快用完了,很多購房人的貸款半年多都沒有放下來。購房者的熱情就這樣被澆滅了,先是二手房,然後是新房,2021年6月,新房成交面積降幅8%,7月降幅13%,逐月下降的趨勢越發加大。信心一旦潰壩,一瀉千里難以挽回。

開發商是準備躺平的,前幾天和一位排名前五的地產商老闆聊天,他微醺著說:「上個時代咱們是很牛X的,但已經過去了,新的時代開始了。」

蘇軾說的好:「酒力漸消風力軟,萬事到頭皆是夢」。但現實就是現實,最近幾個月,違約的商票越來越多,最壞的情況是,下半年部分規模企業可能面臨巨大的償債壓力和違約風險。

另一位國企董事長跟我說,現在住建部領導見他,問的第一句話就是恆大之後,還有哪家地產商會暴雷。包括恆大、綠地、陽光100等一堆企業都拿著一個長長的資產包列表找他,想賣項目給他。他也準備了很多錢,準備年底抄底。但他還是擔心,給住建部領導提了一個建議:這個市場如果只剩下國企了,那這個市場也不會好的。

我看了看那幾個資產包。恆大的是北京的購物中心,上海的酒店和寫字樓,廣州的原公司總部。綠地的都是跟地方政府有大量糾紛的超高層。難怪沒人敢接。

開發商除了賣房子,最擅長的是寫恐怖故事。去年恆大在救助信裡就明確說了,自己有兩百多萬業主,資金鏈斷裂會導致系統性金融風險。

欠銀行一百塊是你的煩惱,欠銀行一個億是銀行的煩惱。但當你欠了幾千億,那就是全社會的煩惱了。

首富我來當,有難大家扛。但現在,中央政府、地方政府和房企博弈,又到了重新調整站位的時刻。

過去幾年,有關部門對開發商的態度是「又要馬兒跑,又要馬兒不吃草」,不過自然資源部的閉門會議後,開發商的內卷可能會稍微緩解一些了。

責任編輯:宇真

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