【看中國2021年9月10日訊】這些天，國內房產，尤其是二手房的話題比較多一些。目前觀察到的情況是，國內很多大中型城市的二手房市，不管是價格還是成交量，都越來越不樂觀了……
筆者有一個親戚，在老家一共買了兩套房，一套房爛尾了，一直沒有交房。另外一套準備賣了，置換到省會城市。然而，市場又給她了沈重一擊。2017年將近1萬買的房子，眼看開發商降價到7-8千，誰知道三四線降價就像無底洞一樣，永遠看不到盡頭，時不時的特價房，特價到讓人心驚。挂了半年，連看房的人都很少，心理瞬間破防！
像她這樣的人，目前又何止少數呢？其實是大有人在的。
徐州7月份成交套數下降27.51%，降價的業主是批量的。有數據顯示24小時，超200+業主降價，幅度最高25萬。在這場樓市風暴中，沒有人能置身事外，二手房正在進行一場自上而下的改革！
一 二手房的至暗時刻
放眼中國國內，二手房的至暗時刻已經到來了，我們先來看一下到底有多涼：
1、杭州
7月份的杭州，日子就不好過，8月份更甚。來看這個數據：7月份二手房成交環比下跌了19%，同比降幅為54%。超過50%的跌幅意味著杭州成交面積相比去年已經腰斬。數據顯示，這是今年除了2月份之外的第二個低值。
2020年以來杭州二手房月成交量（套）變化情況（網路圖片）
杭州是去年全國非常火爆的城市，可現在都變成這個樣子了。
2、成都
從下面的數據中可以看出市場價格從今年年初到5月份都是一直上漲的趨勢，成交量也是平均上漲的，而6月份進入冰封期，不管是價格還是成交量都是驟降。5月28日，成都發布201個小區，之後擴大範圍，5+2二手房參考指導價，大部分為市場7-8折，為此，不少業主提高首付比例或者另外付款，銀行貸不了那麼多錢，提升了買房門檻。舉幾個例子——就以高新大源板塊的萬科公園五號來說，指導價是33006元/㎡，而成交參考價格就是39300元/㎡，價差6000+，降幅16%。天府新區的錦江生態帶，萬科翡翠公園，指導價與參考價相差7千+，降幅24%。兩者價差最低也是8%，這也就意味著，一套房最高能降上百萬。
2019年以來成都二手住宅月成交量價走勢（網路圖片）
這就是西南片區的龍頭城市成都，已經變成這個樣子了。
3、深圳
深圳就是成都的前車之鑒，永遠上漲的深圳也迎來魔咒。加碼政策一出，資金量價齊跌。深圳已經連續下跌三個月，4-7月份，成交套數直線下降，7月同比下跌79.07%。8月的第一週，成交套數不足600套。與此同時深圳的學區房也遭到重錘，一套深圳頂尖學區房，居然降價500萬還流拍，瞬間成為各大媒體的新聞。接下來，宇宙中心的深圳也是量跌價難漲，很難脫手。
4、西安
二手房指導價出臺將近月餘，一季度新房的供不應求、萬人搖號的加劇，刺激了二手房市場，雖然後來新房供應量上來，但是價格卻是高歌猛進。出臺二手房指導價的西安，價格也是打折.如此熟悉的味道，西安距離成都、深圳已經不遠了。
5、蘇州
根據鏈家的二手房庫存，蘇州已經10萬套有餘，庫存壓力非常大，加上利率上漲，貸款週期延長，3-6月每週基本在1000多套的成交量上，7月初的那一週，不足1千套，環比下跌。
降價，成交套數腰斬，中介辭職，這就是現在的現狀。
除此以外，70城的數據中，也已經不見了他們的身影。
7月的數據中：新房漲幅排名前十：青島，海口，銀川，無錫，北京，長沙，濟南，重慶，西安，西寧。環比超過1%的只有前三名。上漲城市由6月的55城變成49個。
二手房漲幅排名前十：海口，長沙，北京，上海，廣州，西安，煙臺，杭州，無錫，太原。漲幅超過1%的只有兩個海口和長沙。
深圳，徐州二手房開始下跌，並且上漲的城市由6月份的48個，變成41個。從新房跟二手房的漲幅相比，二手房的參考意義更大，不過這次也是涼的比較快。為什麼？
不管是新房還是二手房，曾是調控模範的長沙竟然成為了房價上漲的前幾名了，而一些城市已經不見了蹤影。就連徐州這個三線城市也開始讀懂風向了。
二 未來的二手房市場……
未來的二手房市場將會怎樣呢？平，一馬平川。不管你是上漲還是下跌，未來都得在一定的軌道進行。也就是扁平化更加嚴重，分化出來的城市，逐漸被抹平。
今年1-6月二手房市場累計漲幅前20名的城市（網路圖片）
我們看到上圖二手房上半年漲幅拒簽20的城市，主要集中在長三角，鹽城、馬鞍山、泰州這樣的三線城市，漲幅也比一些省會城市要高。但是，千萬不要以為三四線就可以放過。8月2日，浙江金華宣布限售3年。8月10日，義烏調控升級，限售3年，無房戶先搖，禁止更名。還有衢州等等，都已經出政策，別著急，誰漲誰就會在加碼的路上。
然而，有人拔尖，就有人需要救贖。呼和浩特在7月中旬出臺了人才新政，畢業5年內首次在呼購房的博士研究生、碩士研究生、本科生分別給予10萬元、5萬元、3萬元補貼。父母養老補貼1萬元等等，再來殺一波。
為什麼？呼和浩特房價下跌，在上半年跌幅中，排名第10名，二手房庫存，掛牌套數破4萬，有價無市。
跟呼和浩特相似的還有岳陽，直接說下跌「不得超過15%」。岳陽在從2017年上半年開始起步，2018年房價直逼長沙，上漲幅度達到50%。房價也從5千，上漲到將近1萬，也是火了一把。
而潮水過後，恆大備案價從8000+到5000+，7字頭變成6字頭這類是非常常見，有些更是腰斬，房價直接跳水。
大降價的背後是穩定，不管是新房還是二手房，類似這樣的城市，穩定也是最重要的。
三 二手房的涼+躺平，離不開樓市的重錘
1、學區房是二手房市場的硬通貨，然而，隨著多校劃片，一切變的不確定性。帝都北京的一些學區房開始動搖了，深圳也是一樣，學區房不要太追漲，因為榜樣城市已經出來。
2、不讓拆了，很多老破小下場已經明瞭。前幾天，出臺了政策，不允許大拆大建，也就意味著市中心沒有溢價加持的老破小，價值進一步下降。就像成都，市內還有1萬多的房子，而距離市區較遠溫江都賣到1.7萬了。也就意味著市內的改善更加的稀缺。
3、二手房指導價，卡死流動性。二手房停貸，上調利率，二手房指導價，最終的目的就是減少流動性，卡金融端在樓市裡的流通。倒逼新房減少萬人搖，讓倒掛紅利逐漸消退。
4、集中土拍購房者的預期正在逐漸消失。第一次土拍，杭州、重慶頻出地王，地王的意義不止是開發商有信心，也讓購房者的信心十足。當大家都在自嗨的時候，第二次土拍偃旗息鼓，改變了原有的規則，重新定義土拍，購房者的預期下降。
四
除了樓市重錘之外，本身還有大量的庫存。對於大部分二線城市來說還是新房時期，也讓我們來看看這些城市的存量：
2021年5月末50個典型城市新建商品住宅消化週期及同比變化（左軸單位：月。網路圖片）
像梅州、連江、洛陽、防城港這樣的城市，庫存都在30個月+。哈爾濱、瀋陽、呼和浩特、長春、太原這樣的二線城市，庫存也在30+。鄭州、昆明、天津在15個月左右。
如此龐大的新房庫存，加上龐大的二手房庫存——哈爾濱二手房存量101477套，瀋陽在售二手房155250套，長春在售二手房80863套，青島在售二手房94367套……
新房庫存大，二手房積壓庫存去不掉，又有房子不斷的轉化。雖然有些城市限售，但是從網簽到拿到房本至少也得2-3年的時間，幾乎形同虛設，接下來的二手房，妥妥的進入了買方市場……
