【看中國2021年10月6日訊】1992年，總人數不過655.8萬的海南島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年，房價增長超過4倍。最後的遺產，是600多棟「爛尾樓」、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。開發商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。「天涯，海角，爛尾樓」一時間成為海南的三大景觀。海南也不得不為清理爛尾樓和不良貸款而長期努力。
1 形成：特區實驗，南巡講話，住房改革
1988年，正值改革開放十週年之際，中國面臨如何進一步深化改革和擴大開放的問題。當時，國內已經建立了深圳、珠海、廈門和汕頭四個經濟特區，但這四個城市皆屬於沿海城市經濟體，但對於廣大農村地區仍需探索。因此，中央需要一塊理想的試驗田。1988年的海南農村人口佔比超過80%，工業產出水平低下，人均GDP只相當於全國平均水平的80%，有六分之一的人口生活在貧困線以下，基本符合中央改革實驗的各項條件，尤其是其所具有的獨特地理條件。
1988年8月23日，有「海角天涯」之稱的海南島從廣東省脫離，成立中國第31個省級行政區。海口，這個原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經濟特區的首府，也成為了全國各地淘金者的「理想國」。
1992年初，鄧發表南巡講話，隨後，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區效應因此得到全面釋放。
海南島的房地產市場驟然升溫。
2 狂熱：財富神話，擊鼓傳花
大量資金被投入到房地產上，高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司。
當時炒房的各路人馬中，有包括中遠集團、中糧集團、核工業總公司的中央軍，也有全國各地知名企業組成的雜牌軍，炒房的大部分的錢都來自國有銀行。
據海南省處置積壓房地產工作小組辦公室資料統計，海南省1989年房地產投資僅為3.2億元，而1990-1993年間，房地產投資比上年分別增長143%、123%、225%、62%，最高年投資額達93億元，各年房地產投資額佔當年固定資產投資總額的比例是22%、38%、66%與49%。
當然，這些公司不都是為了蓋房子。事實上，大部分人都在玩一個「擊鼓傳花」的古老遊戲。
1992年，海南全省房地產投資達87億元，佔固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發麵積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源於房地產業。
據《中國房地產市場年鑑（1996）》統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。
與海南隔海相望的廣西省北海市，房地產開發的火爆程度也毫不遜色。1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產公司，全國各地駐紮在北海的炒家達50餘萬人。經過輪番倒手，政府幾萬元/畝批出去的地能炒到100多萬元/畝，當地政府一年批出去的土地就達80平方公里。以至於次年前來視察的朱鎔基副總理忍不住提醒當地政府：「北海不同於我的上海……（北海建設）要量力而行」。
在這場空前豪賭中，政府、銀行、開發商結成了緊密的鐵三角。泡沫生成期間，以四大商業銀行為首，銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷湧入海南，總數不下千億。
幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。精明的開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。
由於投機性需求已經佔到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾道手。每一個玩家都想在遊戲結束前趕快把手中的「花」傳給下一個人。只是，不是每個人都有好運氣。
1993年6月23日，終場哨聲突然吹響。時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
3 崩潰及影響：宏觀調控，銀根收緊，爛尾樓，不良貸款
1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。24日，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。
銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。這場調控的遺產，是給佔全國0.6%總人口的海南省留下了佔全國10%的積壓商品房。全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。此後幾年海南經濟增速斷崖式下跌。
一海之隔的北海，沉澱資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的「泡沫經濟博物館」。
開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。當銀行開始著手處置不良資產時，才發現很多抵押項目其實才挖了一個大坑，以天價抵押的樓盤不過是「空中樓閣」。更糟糕的是，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先後抵押了多次。
據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，佔海南房地產存量的20%，現金回收比例不足20%。
一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。
1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信託投資公司由於大量投資房地產而出現的資金困難問題。但是僅僅兩年零10個月，海南發展銀行就出現了擠兌風波。1998年6月21日，央行不得不宣布關閉海發行，這也是1949年以後中國首家因支付危機關閉的省級商業銀行。
從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，佔閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，佔積壓總量的97.6%。
「天涯，海角，爛尾樓」，一時間成為了海南的三大景觀……
