2023年樓市大盤點:新房交易量創八年新低(圖)
【看中國2024年1月3日訊】2023年,由於國內供需關係轉向、房價下跌預期增強等多重因素的疊加,制約著房地產市場以及土地市場的修復節奏,全年交易數據在低谷徘徊。
中國房地產專業監測機構隊數據顯示,2023年全年,100重點城市新建商品住宅成交面積同比下降約6%,絕對規模為2016年以來的最低水平;全國土地成交面積為12.8億平方米,同比下降20%,成交總額3.9萬億元,同比下跌了17%。
過去一年,全國各省市出臺支持樓市發展的政策670餘條,政策環境已接近2014年最寬鬆階段。而一系列數據表明,房地產市場供求關係確已發生重大變化,未來,該行業將進入新的發展階段。專家預計在樂觀情形下,2024年核心城市的優質板塊或將率先迎來復甦,而地產行業接下來會經歷企業強存弱汰、產品全面進化、價格回歸理性、交付風險出清的過程。
兩輪「購房小高峰」
目前,中國國家統計局公布的數據更新至2023年11月末,從這一權威數據來源可以看到:2023年1-11月,全國商品房銷售面積為10.1億平方米,同比下降8.0%,商品房銷售額為10.5萬億元,同比下降5.2%。據中指研究院統計,2023年全年,重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%,絕對規模為自2016年算起的八年來最低水平。
從全年成交節奏來看,受疫情及樓市政策調整影響,去年出現過兩輪買房小高峰:第一輪出現在2023年2-3月,這次買房高峰的出現主要原因是疫情管控措施基本取消,購房需求集中釋放,房地產市場升溫明顯;第二輪則出現在2023年9-10月,原因是多個核心城市開始執行「認房不認貸」、優化限購和限售政策,因此重點城市銷售面積環比小幅回升。
價格方面,根據中指研究院統計,重點100城的新房價格累計上漲0.27%,上漲原因主要是政策管控以及優質改善項目入市帶動均價上升。至2023年12月,重點100城新房均價已達16220元/平方米。
二手房價格則完全走至反方向。2023年重點100城的二手住宅價格顯著下跌,全年同比降幅達到3.53%,尤其是在下半年「認房不認貸」政策落地後,二手房掛牌量迅速走高,價格下行探底趨勢更為明顯。至12月,重點100城二手住宅均價為15315元/平方米,已經連續20個月下跌,百城中有超過90%的城市二手房價格下跌。
購房者「棄新選舊」
伴隨著二手房價格的普跌,「一二手價格倒掛」現象減少,2023年買房者「棄新選舊」趨勢明顯,樓市熱點城市的二手房市場表現明顯好於新房。根據克而瑞研究中心統計,截至2023年12月25日,該機構重點關注的30個核心城市二手房總量出現明顯上升,達1.8億平方米,成交量同比上升了33%,創近年來新高。
在這30個核心城市中,很多城市的二手房交易量在2023年出現了爆髮式增長,漲幅超過50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州等。除克而瑞數據之外,中指研究院同樣錄得1-11月其重點關注的15城二手房銷售規模同比增長了36%,絕對規模處在2019年以來同期高位。
部分購房者選擇二手房的原因很簡單,首先是能否交付的問題一直困擾著新房市場,所以很多心態偏保守的剛需購房者選擇了買二手房;其次,總體來說二手房的單價和總價都比一手房略微便宜一些,尤其自去年下半年以來二手房掛牌量處於歷史高位,價格呈下跌態勢,導致更多購房需求轉入二手房市場。
交付問題也動搖了部分新房潛在客戶的信心,導致期房購買力不足,2023年許多新房項目也把「現房交付」作為宣傳賣點。根據中國國家統計局數據,2023年1-11月,新房中的現房銷售面積達到2.2億平方米,同比增長17.4%,增幅明顯高於期房,從佔比上看,現房銷售面積佔總銷售面積的比重為21.8%,較2022年末提升4.5個百分點。
土地成交縮水但樓面價上升
據克而瑞統計,2023年全國土地成交面積12.8億平方米,同比下降20%;成交總額3.9萬億元,同比下跌17%。值得注意的是,無論是成交面積還是成交金額,相比2021年、2022年近乎「腰斬」的跌幅,2023年土地市場的跌幅已經開始收窄。
土地成交金額排名前六的城市依次是上海、杭州、北京、成都、廣州、南京,排在首位的上海全年收金2271億元,另外五城土地出讓金額均超過1000億元。
一線城市深圳2023年全年土地成交金額降幅頗大,較2022年同比下降了62%,僅為343億元。南通、鹽城、天津、石家莊的土地出讓金則同比上漲超過了50%,分別為685億元、598億元、551億元、393億元。
在房企投資保持審慎等因素影響下,許多城市最終未能完成年度土地供應計畫。據克而瑞統計,多個城市實際供地計畫完成率不足五成,深圳的供地計畫完成率最低,最終的成交面積僅佔年度供地計畫的9%。
雖然土地成交量減少,但樓面均價卻全線回升。克而瑞統計,因核心區優質地塊成交佔比提升,一線城市成交樓面均價上漲8.0%,二線樓面均價整體上漲4.1%,三、四線部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等在優質地塊帶動下成交樓面均價結構性上漲7.9%。
責任編輯:宇真
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