中國元旦假期房地產銷量同比大幅下跌。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2024年1月3日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國住建部稱2024年樓市政策仍堅持「房住不炒」的定調，但元旦假期中，房地產銷量同比下跌26%。有研究表明今年房價仍會下跌，若樓市泡沫破裂將對經濟和金融產生重大衝擊。
元旦假期房地產銷量同比大幅下跌
中國最大的獨立房地產研究機構--中國指數研究院的表示，今年元旦假期期間，各地銷售狀態一般，營銷力度大多延續節前衝刺水平，一方面，多數售樓處圍繞跨年、冰雪等主題，開展營銷活動，吸引客戶到訪；另一方面，延續促銷優惠活動，以購房有禮、折扣、特價房源、成交送家電等活動為主，整體優惠力度較前期變化不大。但是除個別項目表現較好外，多地樓市表現較為平淡，且分化加劇。
根據中國指數研究院數據，2024年元旦假期期間，40個代表城市日均成交面積較上年元旦假期降幅超兩成，降幅達到26%。其中，小城市的房屋銷售降幅最大，降幅最多的地區出現了下降50%的情況。
業內人士表示，由於今年傳統中國新年假期在2月份，因此1月是完整的銷售月份，市場走勢較為關鍵，1月銷售需要保持一定規模才能為全年市場企穩奠定基礎。
據自由亞洲電臺1月2日報導，美國民間機構「信息與戰略研究所」經濟學者李恆青分析，中國民眾購買新房的意願降低，是因為對自身收入的預期也在下降：「正是因為他們感覺到自己的收入低，所以現在包括剛性需求的都不會去買，都會盡量的不買。」
李恆青還指出，民眾不願買房的另一個原因是大家普遍預期中國經濟會持續下行。所以，中國房地產的價格還會再下降。兩個主要因素，一個是自己收入在降，一個是房地產價格看降。
李強要求推進新型城鎮化 為房地產解套鋪路？
北京當局宣布了一系列措施試圖重振房地產市場，但事實證明這些措施的效果有限，這加大了北京方面要求採取更多刺激措施以提振需求並向市場注入流動性的壓力。
中國國務院總理李強2023年12月29日主持召開國務院常務會議，研究推進新型城鎮化。
李強提出，「深入推進以人為本的新型城鎮化，既有利於拉動消費和投資、持續釋放內需潛力.....是推進中國式現代化的必由之路。」
李強表示，認識新型城鎮化發展的巨大潛力和重大意義，把農業轉移人口市民化擺在突出位置，進一步深化戶籍制度改革，加強教育、醫療、養老、住房等領域投入。
城鎮化與房地產市場
深圳大學經濟學副教授馬春輝認為，中國城市化率已經達到了65%，城市居民自有住房也將近60%，家庭人口數量在不斷下降。「按照發達國家的經驗，人口出生率下降，城鎮化率達到65%以上，房地產基本上是與經濟增長水平保持同步發展。因此，中國樓市發生一個轉折點也合乎社會經濟發展的邏輯」。
《紐約時報》中文網上週的報導指出，最初的樓市低迷已經演變成了一場全面危機。依賴房地產收入的地方政府預算不斷惡化。中國金融體系受到衝擊，資本市場已被掏空。多年來，政府、金融機構和企業的利益掛鉤推動了中國房地產業的突飛猛進，一刻不停地動工讓房地產變成了中國經濟體量最大的部門。但隨著房地產困境蔓延至整個經濟，曾經推動增長的紐帶如今正導致衰退愈演愈烈。
北京當局本月承諾要「積極穩妥化解房地產風險」，滿足房地產企業的「合理融資需求」。看來情況終於嚴重到讓北京表示有意介入，自2021年以來有50多家企業發生違約，但北京一直沒有為陷入困境的開發商紓困。
「三年前，沒人能料到會出現如此大規模的違約，」香港經濟研究公司東方資本的董事總經理安德魯·科利爾表示，「真是觸目驚心。」
據中國官媒報導，復旦大學經濟學院院長、中國經濟研究中心主任張軍在去年10月份認為，從整體經濟數據可見，經濟增長仍然偏弱，樓市、股市低迷。但與2008年相比，今天可刺激的地方也不多了，現在無論從投資、房地產、貿易等各方面，增長潛力都顯著變小。
張軍指出，現在經濟下行壓力中，有一個很重要的原因就是過度投資，其中包含大量政府支持的投資，很多投資沒有合理的回報，打水漂的案例比比皆是，這個問題一直都沒有解決。
有計算結果表明，中國地方政府寬口徑的債務為90萬億元（人民幣，下同），即使經過2015年後的債務置換和降息，現有債務的平均利息也應該為4%-5%。這就意味著地方政府每年付息至少需要3.6萬億元-4.5萬億元。眾所周知，地方政府還債的主要來源是土地出讓金，而地方土地出讓金收入在2021年達到8.7萬億元的歷史高點後大幅下降，2022年只有6.7萬億元，今年預期還會進一步下降。
張軍直言，這樣下去，可能將來地方政府的土地收入部分，都不能覆蓋利息，這是一個很大的財務問題。也涉及到一個非常重要卻一直沒有解決的問題：地方政府過度參與經濟發展。
中國樓市泡沫破裂可怕場景
日本經濟研究中心上個月發布了對亞太18個國家和地區的2035年前經濟增長展望的研究報告並指出，若中國房地產泡沫破裂引發金融危機，或導致其經濟增長率停滯在1%左右，繼而危及其到2035年實現國內生產總值（GDP）翻倍的目標。
在日本經濟研究中心發表的這份《第九次亞洲經濟中期預測》報告中，研究人員設定這樣的可怕場景：若中國房地產泡沫在2027年破裂導致金融危機，屆時中國經濟的實際增長率可能降至0%，此後將維持在約1%。人民幣兌美元匯率可能從當前的7.1貶值至9左右。
這種情景下，中國2035年名義GDP將為2020年的1.9倍，人均名義GDP（以美元計）將僅略高於1.5萬美元。中國提出的2035年實現經濟總量或人均收入較2020年翻一番的目標恐很難實現。即便在標準情景下，中國經濟增長仍將持續放緩，到2029年降至3%以下，到2035年降至2%以下。
中國經濟放緩還將影響其它經濟體，除中國以外的17個國家和地區，2027年實際增長率將比標準情境下低0.7至0.9個百分點。
據《日經亞洲》報導，中國經濟已被房地產問題拖累超過兩年。北京當局加強對房地產企業的財政支持可能給金融體系帶來過重負擔。若處理不當，可能導致房屋銷售低迷、價格下跌，進而造成銀行壞賬增加和中小銀行經營風險擴散。報告指出，消除源自房地產和地方財政的金融風險是關鍵。
專家指該研究太樂觀和保守
不過，專家指出，日本學者對中國房地產問題的評估過於樂觀，可能與研究進行的時間和中國房地產問題加速惡化的狀況，出現時間差有關。中國的政府財力虧空情況惡化的程度，已經遠遠超出了這些日本學者的想像，中國房地產市場泡沫正在加速破裂。
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田認為，日本的研究結果太樂觀和保守。中國目前的政府、企業和個人的債務總金額，估計已達到GDP的300%的水平，再加房地產爆雷的問題，危機只會越來越大。
謝田：「中共已用出各種各樣的方法，降低利息和首付，讓在校的大學生和退休人士等買房，已荒唐到這個程度，但也沒有任何改善跡象。再進一步下滑沒有賣地的收入，各級政府的收入減少，中共用什麼來還？只能印錢，人民幣最後可能要貶值至1比20、甚至30來解決問題，會導致中國老百姓財富的縮水」。
