北京豪宅正失去價格錨點(圖)
【看中國2024年4月1日訊】這幾天,上海的豪宅中介都在說以196億打破單盤單日銷冠的中海順昌玖裡,而北京的豪宅中介,則都在力推一套二手房:望京金茂府225平的三居。
作為北京第二座金茂府,望京金茂府一直是望京豪宅裡的金字塔尖。
北京豪宅區之一的望京金茂府(網路圖片)
西側是景山小學,周邊配套成熟,十大城市綠地,200萬平綠色生態資源,恆溫恆濕科技加持,都讓望京金茂府這幾年的單價都穩如狗:至少12萬一平米以上。
這套在售的雖然是頂層,但還贈送2個車位。去年5月份,這個戶型曾賣出3100多萬的高價;五個月後,同樣戶型,成交價變成了2700萬。但今年的小陽春,價格一出來,大家都被震驚了——總價2200萬,連車位折合單價,只要9.7萬。
這是望京金茂府這幾年唯一一套單價低於10萬的房源。雖然單價這麼低了。但現在,有意向的客戶還在一百萬兩百萬的砍。
最近,不少中介向客戶吹風,北京市場成交在回暖。不僅週末單日的二手房成交量破千,近幾天工作日的網簽量也超過600套。預計這個月成交量將達到:1.5萬套。
北京樓市的榮枯線是1.2萬套。二手房成交量達到1.2萬套,說明市場穩定,要是達到1.5萬,說明市場有溫度了。但硬幣的另一面是,二手房成交難度不斷上升。一位豪宅中介說,過去半年,每兩個月價格下降5%。要是想要成交,降幅必須高於5%。
與望京金茂府一牆之隔的臻園,高峰時的單價也曾接近13萬一平米。不過,臻園新近成交了一套134平的小戶型,成交單價降到9.9萬。而掛牌的單價,最低已降到了8.9萬。
在這之前,臻園已經6個月沒有成交了。
十年前,臻園以近50億的銷售額奪得當年北京商品房的銷冠,開盤價只有4.7萬。那時的網際網路正值風口,周圍的房價也扶搖直上。距離阿里總部不到2公里的臻園,單價一路漲到了12萬多。
過去三年,大廠扎堆的望京,是北京朝陽最炙手可熱的區域。望京金茂府和臻園,則是這片區域價格的錨點。但現在,這個錨點,垮掉了。
不止是望京,最近北京不少區域的豪宅,價格都有點崩了。
朝陽豪宅之錨——擁有朝陽最優質學區的太陽公元,單價最低降到12萬;海淀大廠改善之錨——萬科如園,價格降到了10萬;萬橡府,價格也回調到12萬多……
去年北京樓市跳水的,還只是學區房和老破小;但在今年,跳水傳染到了一直被視為核心資產的次新豪宅。一線豪宅的信仰,竟然開始坍塌。
一家專做豪宅的北京中介監測數據顯示,他們最近每個月總價1500萬以上的豪宅,掛牌漲五六十套,但去化只有二十套左右。在這家機構做豪宅的朋友告訴說,這些豪宅賣家分為三類,一是公司急需資金週轉,二是優化資產配置,將手裡的多套房換為一套核心優質房源,最後,就是潤的人了。
她說,成交的房源裡,潤的人佔了近一半。所以今年海外資產配置很火,他們海外部這三個月的業績,相當於去年半年的業績了。
另一位在朝陽公園片區賣豪宅的朋友也告訴說,這一波急著掛牌的房東,有四成人都是已經潤的,或者打算潤的,而且戶型越大,潤的比例越高。
剛剛過去的週末,鏈家週六日實時成交量從上週的977套,降到931套。連續兩週成交量在下降。中原地產首席分析師張大偉說過,北京二手房小陽春的基準線是:週末一天1000套。
這應當是近幾年來最差的小陽春了。
二手房失去價格錨點,當然也會傳導到新房上。自去年10月以來,頂著指導價開盤的項目越來越少。招商臻園7.2萬一平的指導價,開盤6.6萬;萬科東廬指導價6.5萬一平,開盤降到6萬;中海公元裡指導價7.8萬一平,開盤整整降了一萬:6.8萬。
就連以往堅挺的朱辛莊,中海寰宇未來也不再硬撐,開盤降了兩千——6.4萬一平。原先為了抑制房價快速上漲的指導價,現在竟然成了給開發商打氣的一個價格。
三月末的一天,筆者去北京星河灣一個朋友家做客,他說自己去年也把房子挂了出去,但掛牌價格這幾個月一降再降。當時他賣房子,是想去買中信城四期的。但當時,他連售樓處的門都沒摸著,換房計畫也就作罷了。
中信城四期是北京最神秘的樓盤。當時周邊的二手房大約19萬一平,但新盤只要16萬5。怎麼看,都是穩賺不賠的買賣。開發商也異常低調,努力給項目降溫。售樓處地址、電話,一個能聯繫到的官方渠道都沒有。他們甚至想悄摸摸開盤,被寫了之後,他們才公開開盤。
現在,旁邊二手房的價格也縮水了。差一些的樓層已經降到了15萬多,倒掛消失了。
回過頭來看,過去一年市場的變化,還是超出很多人預期。
3月28日,北京的政策邁出了一小步,官宣解除離婚限購。出政策肯定是大好事,但離大家的預期還是差一點點。畢竟,前兩天網傳說政策還可能調整非京籍購房資格的認定方式。
責任編輯:宇真
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