「這是一個房齡十五年的小區，這是一個房齡二十年的，而這個小區的房齡已經超過三十五年了，三十五年前能住上電梯高層的，也可以算是身份的象徵了吧。那現在呢，綠化約等於零，外牆開裂滲水，兩部電梯，現在也就剩一個了，這個已經徹底停用了，這公攤更是大的心疼啊。」
「家人們，你家小區有沒有遇到這種糟心事？二零零八年建成的小區才住十五年，就集中更換電梯，每戶要分攤二點一萬元。二零一零年的城市豪宅標桿外牆保溫層大面積脫落，維修費高達每平方米五百元。
業主群裡炸開了鍋，有人算賬，有人抱怨，更有人忍不住發問，這房子真的能撐到七十年產權到期嗎？千萬別覺得這是個例。如今，類似的維修難題，正在全國各地的高層小區上演，這不是偶然的麻煩，而是高層住宅的結構性風險，更是未來十年。每個城市中產家庭在資產配置中都要警惕的隱患。」
現在人們漸漸發現，那些二三十層的高層電梯房，很多人當年爭搶的「高端住宅形態」，或許正在悄悄走向另一種命運。一方面是時間帶來的沉重成本。電梯房住上十幾年後，電梯、電氣設備開始老化，居住體驗會越來越差。
「我們要搞清楚一個核心邏輯，房子的壽命從來都不是看那些鋼筋混凝土能撐多久，真正決定居住體驗的是電梯水管電路和消防系統。從經濟學上這些設備有一個非常明確的十五到二十年的生命週期，而中國的高層住宅爆發期是從二零零零年以後，這意味著到二零三零年，我們將迎來高層住宅集體衰老期。到時候我們會發現電梯動不動就罷工，停車漏水漏成水濂洞，外牆瓷磚像下雨一樣往下砸。」
有些朋友可能會說，房子壞了就修啊，但是事情並沒有那麼簡單。多數小區的維修基金在設立之初就存在著額度不足的問題。面對動輒數百萬甚至上千萬的維修工程，這筆錢往往連一半還都不夠。
「物業跑路了，維修基金早就被掏空了。國內已經有三十三層樓的高樓電梯一停就是四個月，業主天天爬樓建身，這哪裡是住宅呀？這是垂直極限的挑戰基地。」
最後剩下的唯一選擇就是再次向業主集資。而集資的過程，往往就是矛盾爆發的過程，誰住得久該多掏？低樓層住戶是否應與高層分攤同等的費用？空置房或出租房的業主是否出錢？這些問題討論了一圈又一圈，最後通常是爭論不休，只能勉強修一部分，留下更多的安全隱患。
一棟三十層的高樓，少說也有七八百戶，每戶補償一百萬，僅補償成本就需要七八億元，再加上重建費用，開發商根本沒有利潤空間。這就意味著大多數老舊高層的最終結局是：修不完、賣不掉、拆不了。在日復一日的損耗中，這些房子慢慢失去了居住價值。
更值得注意的是，連建築行業內部人士都在悄悄避險。近年來，多家大型建築集團減少甚至迴避三十層以上的純住宅項目，風險評估報告早就指出，超高層住宅的全生命週期運維風險極高，後期的爛攤子幾乎沒人願意接手。當開發商和施工方都在規避這類項目時，如果普通購房者還被所謂的「視野好」「氣派大」所吸引，那就需要格外的謹慎了。
現實中，也別指望有人為這些風險兜底。很多人幻想政府會救場，保險能覆蓋損失，但實際上，舊改資源優先用於產權複雜、歷史遺留問題的老公房，商品房社區基本不在兜底範圍，財產險對建築自然老化造成的損壞大多免責，最終的維修成本只能落到業主自己頭上。
另外，越來越多的人不選擇高層住是因為安全與便利的現實考量。二三十層的高樓，一旦遇到火災或地震，電梯停運，居民只能依靠樓梯疏散。層數越高，逃生時間越長，外部救援難度也就越大。相比之下，低層住宅的住戶更容易快速到達地面安全區域。過去人們羨慕「高樓視野好」，如今卻開始重新審視「高樓風險大」。
再一個就是「公攤」的隱形成本。多層住宅的公攤面積通常在10%—15%，而高層電梯房往往達到25%—30%。買一套標稱100平方米的房子，真正能使用的面積可能只有七十多平方米。也就是說，同樣的預算，實際到手的空間更小。更關鍵的是，物業費、取暖費往往按建築面積計算，業主為「看不見、用不著」的空間持續買單，心理落差自然不小。
有博主表示，現在的高層住宅，二十年後很可能會逐漸演變成「空中的貧民窟」，這並非危言聳聽。原因其實很現實，一方麵人口密度過高，比如有的熱門小區，竟塞進了六十萬人，居民平均每天只能享受三個小時的陽光。電梯早高峰時甚至比地鐵還要擁擠，公共設施極度超負荷，很快就會出現嚴重老化。
雲南最近就有電梯事故發生，這絕非偶然，而是長期管理和維護不足的必然結果。
「二零二五年七月十日，昆明一電梯故障，衝頂至五十九歲業主身亡，事發時，電梯轎廂五十五秒，內從十七層高速衝頂至三十三層。業主多次按壓選層按鈕自救無果，涉事電梯由奧德斯製造，最後一次維保就在事發當天。」
另一方面，如果大量房屋轉為租賃，物業收取的費用也難以維持，小區公共資源就更容易被破壞。樓道邊、垃圾場和綠化帶被當作臨時公廁的現象，在上海一些不到二十年的小區裡已經屢見不鮮，這也預示著高層住宅如果缺乏長期規劃和管理，未來衰敗幾乎是必然的趨勢。
日前，一位博主就實地走訪了一處老舊高層小區，記錄下了她所看到的真實景象。
「走著走著一抬頭，突然間發現樓上一直在嘩嘩的流水，也不知道是什麼情況，電動車亂停亂放，連個充電的地方都找不到。單元入戶門口全部停的都是電動車。樓道的牆體全部都爛了，消防通道裡邊晒的全部都是衣服，晾衣架，到處都是廣告，走廊裡邊還有車子。」
博主還指出，一走到電梯門口，就能聞到一股刺鼻、令人不適的氣味。她特意拍下了物業的公示，上面明確寫著「不可隨地大小便」，但電梯周邊的環境仍然很糟糕。
進入電梯後，他感受到最明顯的就是難聞的煙味，而且電梯在運行時會有明顯抖動，讓她在狹小空間裡感到非常害怕。她還提到，上一次他的同事就曾被困在這部電梯裡，經歷過非常不安的情況。
博主表示，陽光花園從2015年開始陸續交房，到現在已經將近十年了。小區公示顯示，早在2024年就已經啟動了電梯更換工作。一個交房不到十年的小區，就開始動用專項基金大規模的更換電梯，這也讓人不禁思考：為什麼越來越多的人說，未來的高層住宅可能會逐漸演變成「貧民窟」？
有業內人士建議，高層電梯房住10年以上就得趕緊出手找人接盤了。像這種房子已經很難在市場上流通了，他甚至邁不過同樣房齡的步梯房，而且以後這種小區會越來越多。
你可能會問，為什麼會這樣？原因其實很現實，低層住宅小、公攤小，得房率高，地段往往更好；而高層住宅公攤大，電梯和公共設施長期都是負債，未來維修幾乎是無底洞。大家寧可住老舊房，也不願意去承受一個修不起的未來。
另外，要知道，對於已經在貶值的房產而言，持續投入維修費用，難免讓人心生猶豫。經濟條件稍好的住戶選擇搬離，而留下的往往是無力承擔持續維修成本的人群。維修資金不足、設備維護滯後，樓宇品質逐漸下滑，房價隨之進一步縮水。
另一方面，房貸制度也反映了房地產的潛在風險。在中國，銀行普遍的設定是三十年的房貸期限，這並非隨意為之，而是考慮到房屋壽命的實際問題。
再來看樓市的整體環境。自2022年開始，中國樓市就像一輛突然鬆了油門的列車，速度越來越慢，方向越來越迷糊。二三線城市率先回調，一線城市也紛紛跟進，全國平均房價跌幅超過30%，流動性也在枯竭。
官方數據顯示，2026年1月，70個大中城市新建和二手住宅價格繼續下行。一線城市新房環比下降0.3%，二手房下降0.5%；上海、北京、廣州、深圳二手住宅同比降幅在6.8%至8.7%之間，武漢、成都等城市掛牌量均超過20萬套。成交週期被拉長到18個月以上，房源半年無人問津已成常態。價格在跌，房子也越來越難賣。
SOHO中國聯合創始人潘石屹表示，買房不是為了暴富，是為了安身立命。過去只要閉眼買房，就能賺錢的時代結束了。現在房價跌漲不定，白城二手房連續下跌40多個月，全國六七成城市環比下降。房子從「投資品」正在回歸「消費品」：買房是為了孩子上學、一家人住得踏實，而不是明年翻倍賺錢。租售比上升到1.8%-2%，越來越理性，炒房玩法已經不管用了，住得舒服、租得出去才是硬道理。
另外，幾年前，企業家曹德旺就說過：「房子只是一堆水泥磚頭，以後會越來越不值錢。」這話一度被認為偏激，但看看現在的市場走勢，你會發現，這番判斷頗有現實感。
百萬粉絲房產博主「一路向北」也曾持續提醒：房價可能繼續下行，二手房掛牌量還會增加，普通家庭應降低房地產配置比例，多保留現金。結果，今年農曆新年，他的賬號被永久封禁，引發了廣泛關注，不僅是因為一個賬號消失，更因為它觸碰了市場情緒和輿論空間之間的微妙平衡。
一些遼寧網民表示，最近幾個月，網路上關於房價下跌、商業冷清的內容明顯減少，「視頻發不出去，或者發出來很快被限流」。在房地產這樣一個與家庭資產高度相關的領域，多元觀點對於購房者判斷風險至關重要。如果悲觀聲音被排除，普通家庭可能無法全面瞭解市場信息，這對決策顯然不公平。
業內人士表示，中國2026年的房地產，不再是融資遊戲，而是償債遊戲。信達地產有息負債532億元，資產負債率70.83%，淨虧損76.2億元，這只是冰山一角。過去，拿地靠貸款、蓋房靠預售、舊債填新坑，現在銀行關門、融資凍結、現金流斷裂。以前比誰銷售破千億，現在比誰能活過明天。但別誤會，這不是清算完成，而是行業「去槓桿」的中段：央企壓負債到50%紅線，中小房企只能被動出局。
另外，現房銷售正在全國蔓延。海南現房比例已達70%，全國接近三分之一。聽著像利好？錯。對房企而言，這是斷血。預售曾是現金輸血管道，如今被拔掉，沒有預售現金流，很多企業根本撐不到交房那天。你看到的是安全感回歸，市場看到的，是現金流窒息。這意味著未來兩年，更多項目可能停擺。
很多人以為跌了這麼久，該到底了。但真正的底部有個特徵，恐慌出清完成。現在呢？大量債務尚未重組，地方財政深度綁定土地，庫存仍高位運行。這不是終章，而是下半場。房地產不會消失，但「靠膽量暴富的樓市」已經結束。真正的底部，可能要等到槓桿徹底消化、庫存清零、信心徹底破碎之後，那一天，還沒到來。
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