分房買房炒房選房：中國人住房50年簡史(圖)

發表時間： 2026-09-16 16:00:01作者：雅清編輯整理

從「分房」到「買房」，從「炒房」到「選房」，普通人並沒有真正走出住房焦慮，只是被迫以不同方式承擔同一套制度留下的成本。（圖片來源：JADE GAO/Getty Images）

1978年，中國城市人均居住面積只有3.6平方米，甚至低於1950年的4.5平方米；全國缺房戶達869萬戶，占當時城鎮總戶數的47.5%。在城市人口持續增加而住宅建設長期不足的背景下，住房緊張幾乎是那個年代最普遍的生活經驗之一。

後來，中國人經歷了從「分房」到「買房」，再到「炒房」與「選房」——一場持續五十年的責任轉移：國家和單位曾經直接承擔住房供給與分配；隨後，中共保留土地所有權與土地供應控制權，卻把住房的購買、按揭、保值和風險轉移給家庭；在房地產高增長階段，地方政府、開發商、銀行與家庭被綁進同一套土地—金融—城市擴張機器；而今天，當人口、債務、存量與市場預期都改變後，最後的風險正在以「流動性不足」的方式回到普通家庭身上。

一、分房：「福利」為什麼短缺？

在福利分房時代，房子不是市場商品，而是單位制社會的一部分。國企、機關、事業單位和集體單位，承擔宿舍、食堂、醫療、托幼、子女教育和退休保障等功能。一個人被分配到什麼單位，很大程度上決定了他住在哪裡、何時能結婚、能不能調房、孩子在哪裡成長。

住房資源由組織體系調配。工齡、職務、職稱、婚姻狀況、家庭人口、是否雙職工，都會成為分房排序的依據。誰資歷更深、誰家庭人口更多、誰所在單位更有資源，誰就更容易進入家屬院、職工宿舍和福利房的名單。因此，福利分房絕不是「人人都有房」，它提供的是有限的、等級化的福利。它確實讓一部分城市職工以極低成本獲得住房，卻也把居住條件深深綁定在組織身份、行政級別和單位資源上。

數學家陳景潤的經歷尤其能說明這一點。二十世紀七十年代末，他仍住在中關村88號樓約6平方米的單身宿舍中。那是一棟由中國科學院多個研究所共用的筒子樓，許多單身職工結婚、生子後也難以搬離，走廊兩邊擺滿爐子。後來，胡耀邦親自察看後，數學所才設法給陳景潤調整出一間16平方米、朝陽的房間。那時，一個已聞名全國的學者，想改善十幾平方米的居住條件，也必須通過高層行政介入，普通家庭更沒有多少選擇。

福利分房時代住房被高度組織化，卻長期短缺，個人沒有真正意義上的產權與選擇。

二、買房：幾代人來完成？

1998年是住房制度的關鍵轉折點。當年7月，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），提出停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化，同時發展住房金融，培育和規範住房交易市場，並建立多層次住房供應體系。

官方敘事常將這場改革概括為：告別福利分房，讓居民通過市場改善居住條件。過去，單位直接建房、修房、分房，因此也直接承擔住房短缺和福利成本。房改後，單位逐步被剝離「辦社會」的職責，職工則通過工資、住房補貼、公積金、父母支持和銀行按揭進入商品房市場。

也就是說，住房責任從單位轉向家庭，住房風險也從公共體系轉向私人家庭。過去，一個家庭沒有房，人們首先會問：為什麼你們單位不分房？房改之後，問題改成：你還沒有攢夠首付？父母能幫嗎？誰承擔月供？

這正是住房市場化最深的變化。它把原本與單位資源、土地供應、戶籍制度、城市公共服務緊密相關的結構性問題，轉換成了家庭自身的支付能力問題。房改當然讓很多人獲得了產權，也改善了城市居住條件。1998年城市人均住宅建築面積為18.7平方米，2010年達到31.6平方米。這兩項指標與1978年「人均居住面積」的口徑並不相同，不能直接比較，但仍可說明：在住房市場化、城市擴張和住宅投資快速增長的共同作用下，城市住房條件確實得到顯著改善。

然而，從此以後，「首付」「公積金」「按揭」「月供」「商品房」「二手房」進入普通家庭的日常對話。年輕人結婚，不是再等待單位分房了，而要計算首付；父母以前幫子女照顧孩子，現在也要在關鍵時刻掏出積蓄幫著買房；一對夫妻結婚，也常常意味著共同承擔二三十年的債務。

1998年房改之後，房子從單位福利變成家庭項目，而這個項目往往需要兩代乃至三代人共同出資完成。

三、70年產權：國家保留土地家庭買下債務

提到中國房地產，不得不講「70年產權」。1988年憲法修正案明確，土地使用權可以依照法律規定轉讓；1990年國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地使用權的出讓最高年限為70年。

因此，通常所說的「70年產權」，嚴格來說並不等於房屋所有權只有70年。城市土地屬於國家所有，購房者取得的是房屋所有權，以及附著其上的住宅建設用地使用權；居住用地使用權的出讓最高期限為70年。這就是中國房地產制度最核心的政治經濟安排。中共並沒有把城市土地私有化，也沒有繼續由單位直接建房、分房，而是在國有土地制度之下，通過土地使用權出讓建立商品房市場。地方政府掌握土地供應與出讓，開發商通過拿地、融資、建設和銷售獲利，銀行通過開發貸和個人按揭擴張信貸，家庭則以首付和長期月供換取房屋及其附著的土地使用權。

地方政府沒有把土地永久賣掉，卻可以一輪又一輪出讓土地使用權；開發商以土地為起點撬動融資；銀行以房貸將家庭未來二三十年的收入接入金融體系；普通人則以長期負債，換取一個在城市中「安身」的資格。這正是中國房地產與許多市場經濟體最大的不一樣之處：土地所有權仍由國家掌握，房價卻主要由家庭承擔；城市擴張的資金與金融體系的現金流，很大程度上來自居民不斷加槓桿買房。因此，所謂「買房」從一開始就不是一筆普通消費。

《民法典》第359條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿後自動續期；續期費用繳納或者減免，依照法律、行政法規辦理。所以，「70年後房子一定被收回」是誤解；但「70年後一定免費續期」同樣沒有法律依據。

來看看2016年3月，溫州市民王先生的遭遇，他花65.8萬元買下一套二手房，辦理過戶時卻發現，原房東的土地使用證已經在3月4日到期。溫州在上世紀八九十年代出讓土地時，為緩解開發商資金壓力，一部分住宅只收取了20年而非70年的土地出讓金。當地國土部門起初的方案，是要求業主重新繳納土地出讓金才能續期，估算費用約30萬元，接近房價的一半。這在全國引發了一場關於「70年產權」的大討論：《物權法》第149條明明寫著「自動續期」，但續期是否收費、收多少，法律也沒有明確？事情一直拖到當年12月，國土資源部才出面表態，溫州等地可以「不需要申請、不收取費用、正常辦理交易」，才算暫時平息。但這只是一次「過渡性安排」，不是立法層面的最終解決。

這個案例說明的是，「土地使用權70年」這個制度設計裡，從一開始就留了一個沒人真正說清楚代價由誰承擔的缺口，而這個缺口，可能最終給買房的普通家庭製造麻煩

更重要的是，普通家庭需要面對的並非遙遠的70年後，還有眼前：土地使用權剩餘年限、房齡、貸款期限、房屋維護、城市更新、人口流向和未來交易需求，將如何共同決定一套房的現實價值。

四、炒房：「買房必賺」？

1998年之後，房地產並未立刻成為全民財富神話。房改初期，許多人仍不習慣花大錢買房。在福利分房的舊觀念裡，住房本應由單位解決，花幾十年積蓄、再背上貸款買一套房，並不划算。住房市場、按揭制度、產權交易和居民心理，都需要時間磨合。

後來，這幾股力量在同一時期疊加，導致房價上漲——城市化加速、人口向城市遷移、住房供給擴張、按揭信貸普及、地方新區建設、基礎設施改善，以及教育、醫療、就業機會不斷向城市集中。商品房由此被拉入一個更大的增長計畫，地方政府需要土地出讓以組織城市建設、基礎設施投資和新區擴張；開發商需要不斷拿地、融資、預售和再投資；銀行需要長期、規模化的信貸資產；鋼鐵、水泥、裝修、傢俱、家電、物業等行業需要房地產的持續拉動；家庭則需要一套能結婚、育兒、入學、看病、養老並期待增值的房子。

房子由此不再只是住處，而成為土地、地方發展、金融擴張和家庭儲蓄之間的樞紐。

這套機制運轉多年後，地方財政對土地的依賴程度明顯上升。2012年到2023年間，土地出讓金占地方財政收入的比重平均為34%，2020年這個數字達到43%。但這套依賴也在近幾年明顯鬆動：全國國有土地使用權出讓金從2021年的8.5萬億元，降到2023年的5.8萬億元，跌幅達31.7%。這意味著，當住房市場降溫時，受衝擊的不只是買房的家庭和開發商，地方政府自身的財政能力也在同步收緊。

2012年，全國商品房銷售面積為111304萬平方米；到2016年，增加到157349萬平方米。按銷售額除以銷售面積折算，全國商品房銷售均價由2012年的約5791元/平方米升至2016年的約7476元/平方米，四年上漲約29%。2016年12月，合肥新建商品住宅銷售價格同比上漲46.3%，廈門同比上漲41.5%。

房子漲價後，幾乎從資產成為一種「全民信仰」。買房被等同於安家，房產證被視為婚姻與家庭穩定的證明，首付被理解為父母對子女最重要的支持，學區房被當成教育競爭的入場券，多套房則被想像為養老和財富傳承的保障。教育、醫療、戶籍、就業、養老等本應由公共政策更均衡承接的風險與焦慮，被越來越多地壓縮進一套房裡，房價必然被抬高，超過普通家庭承受能力。

五、1998年會重演嗎？

今天，常有人說，中國房地產可能「重走1998年的老路」。這種說法最容易產生誤解。所謂「重走1998年」，不應被理解為房價即將重新進入二十年的普遍上漲週期；真正可能重演的，是住房制度與住房觀念又一次發生底層切換。

1998年之後的長期上行，建立在一組今天已很難複製的條件上：城鎮化快速推進、人口持續流入城市、商品房供給相對稀缺、家庭負債較低、居民加槓桿空間較大，以及城市基礎設施和公共服務不斷擴張。今天的環境已經不同。

第一，城鎮化仍在進行，但人口紅利和無差別的新增購房需求正在減弱。2025年末，中國常住人口城鎮化率為67.89%，城鎮人口較上一年增加1030萬人。這說明城市仍有新增人口，但人口、產業和就業機會不再平均分布。少數核心城市、都市圈與產業集聚區仍可能吸引人口，而許多中小城市、遠郊新區和人口外流地區，很難再依靠「總量城鎮化」獲得同樣的住房需求支撐。

第二，居民部門的處境不同了。九十年代末，城市家庭的房貸普遍較少，住房商品化剛剛開始，家庭加槓桿空間相對充足。經歷二十多年房價上漲和按揭擴張後，許多家庭已揹負長期房貸，父母積蓄也已在子女首付中被提前動用。即使利率下降、購房政策放鬆，家庭對繼續借錢買房的意願也會更謹慎。

第三，住房供給結構不同了。1998年前後，市場上的商品房數量有限，大量居民仍住在老舊公房、家屬院和住房條件較差的單位房中。今天，經過長期大規模建設，城市已有龐大的存量住房和二手房市場。未來住房市場的重心，不可能仍只是不斷賣新房，也越來越取決於老房子如何更新、二手房如何流轉、空置房如何消化、老舊小區如何維護。

第四，政策定位不同了。1998年房改的重要任務，是通過住房市場化擴大供給、改善住房條件、帶動投資與內需；今天，政策面對的是債務、交付、庫存、人口、地方財政與金融穩定的疊加難題。2016年中央經濟工作會議提出「房子是用來住的、不是用來炒的」，同時強調「既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」。這表明政策重點已從單純擴大市場，轉向控制風險、穩定預期和重新安排住房保障。

六、選房：市場不再兜底家庭風險自付？

當整體市場不再普遍上漲，「選房」才真正變成一個嚴肅問題。過去，人們買房更容易相信「只要買了就不會錯」。城市擴張、房價上行和持續的新增需求，曾經掩蓋許多房屋本身的問題：地段偏一點、通勤遠一點、戶型差一點、房齡老一點、物業弱一點，只要市場整體上漲，總有人會接手。如今，這種普遍兜底正在消失。

一套房未來的命運，還取決於它所在城市有沒有持續的產業與就業支持，所在區域是否能吸引年輕家庭，交通、教育、醫療、商業和養老配套是否可靠，小區維護是否到位，同類房源是否過多，以及它能否在未來順利進入二手房交易市場。「選房」，表面是在選戶型、地鐵、物業和學區；實質是在選一個地區的公共資源、人口趨勢、產業基礎和城市治理能力。

最重要的是看「流動性」，即能否在合理時間內、以接近市場價格完成交易。

對普通家庭而言，這關係到一套房是否能夠在換房、養老、醫療、失業、離婚、子女教育或遷移城市時，及時轉化為可用資源。房價下跌並不是最可怕的結果。價格下跌，至少還有可能通過更低的價格找到買家，房子長期賣不動、出租困難、租金不足以覆蓋持有成本、同類房源越來越多，最後變成賬面上看似有價值、現實中卻難以退出的資產，這些才是令人擔憂的。

回看五十年，中國住房制度最深刻的變化，是住房責任的不斷轉移。

福利分房時代，國家和單位承擔住房責任，代價是短缺、排隊和等級化分配；1998年以後，國家保留土地所有權與土地供應控制權，卻將買房、還貸、保值和家庭生活的風險轉移給個人；在房地產高增長階段，地方政府、開發商、銀行和家庭在上漲預期中形成共生關係，但普通家庭承擔的是期限最長、剛性最強、最難退出的債務。