自2008年初深圳、广州、上海的一系列折让行动之后,房价一直平稳的北京,也出现了松动。2月27日,位于京石高速路旁的万科中粮假日风景,出现了"间歇性"的大幅折让,"三天之内一次性付款9.1折,贷款9.4折"。三天之后,此项促销活动宣告终止。而在3月7日新
上市的楼盘中,再次出现了三天之内一次性付款9.3折,分期付款9.6折的"阶段性"优惠行为。
与万科的降价行为相应的是,北京一些老牌项目,也半明半暗地释放出价格松动的信号,合生创展(0754.HK)的合生国际花园,对于为数不多的尾盘予以7.5折出售,而富力地产(2777.HK)的富力桃园也打出开盘一周之内在1.4万元每平方米的基础上,每平方米下调2000元的促销行动,调整幅度不可谓不大。
但记者依次问及优惠将持续多长时间时,这些楼盘销售人员的答复均称"打折"是"阶段性促销"、"局部优惠",而不是"降价"。显然,没有人愿意担当划破价格底线的出牌者。
观望气氛弥漫二级市场
观望气氛,在二级市场得到了更为充分的验证。记者先后走访了北京开阳里、魏公村、望京明天第一城的房地产中介门店,挂牌转让的商品房急剧上升,而能够出手的却寥寥无几。
"都是受网络和报纸的影响,天天说房价要降,客户都不敢买了。"北京开阳里一家地产中介的店长李亮告诉记者,"都是这个拐点论弄的。"
从1月份开始,李亮发现二手商品房交易量骤减。"现在谁还买房子呀?"每次他都这样被客户噎得难受。而在2008年市场颓靡之前,李亮炙手可热,小区里出一套房子,大概就有十多个人争相购买。李亮回忆当时的繁荣情景:"人们都是打车或者飞奔着去取买房定金,那真是太热闹了。"而现在,李亮的小店门可罗雀。
从过春节到现在,李亮的中介店面只成交了一套房子。在去年,一个月至少成交四五个单子。在李亮五六年的地产经纪生涯中,这是他遭受过行情最冷的一个时期。"除了营业税出台之后,冷了一阵,但很快就恢复了,从来没现在这么冷清过。"这样的情况在开阳里地区是普遍的。
在记者走访的魏公村韦伯豪、望京明天第一城的地产中介门店,同样出现了交易冷清的场面。望京明天第一城的一位中介也感叹道:"春节前大部分员工都被裁走了。过去一月能卖4套,现在一套都卖不掉。"
而想把手中房产出让的人却急剧上升。北京交易量最大的地产中介链家地产的市场研究中心研究人员对记者表示:"挂牌量持续上升,二月挂牌量比一月多 20%。"而在另一个大型地产中介的负责人看来,链家的统计显然是保守了,由于"拐点论"的影响,相当一部分地产中介门店的挂牌出售数量与一月份相比,上升的幅度近80%。
比之一手房市场对于降价的暧昧与隐晦,二手房市场显得更为透明、清晰。显然,严厉的紧缩货币政策效应,已经在市场明显浮现。
据全国交易规模最大的二手房经纪公司我爱我家统计,与上月相比,北京二手房成交量降幅为30.82%,成交量继续向下滑落。
"晴雨表"红灯早已闪烁
"这是必然结果。"北京市建委旗下的北京房地产信息网负责人雷华表示。由于把握着北京市新建商品房房地产交易的最终交易信息,雷华对于房地产走势, 更多是站在一个较长的时间段来观察的。雷华说:"从2005年开始,北京新房(期房加上现房)的成交量一直都是在缩减的。而现在的情况那就更加明显了。" 雷华认为北京的房地产市场,单从数量上看,拐点始于2005年。也就是说,从北京市房地产信息网看,事实上,紧缩的"红灯"早已闪烁!
雷华认为,2007年的银根紧缩成为了市场"冷热倒置"的催化剂,市场早应该回归理性了,他认为2005年之后大热的房地产局面是开发商、媒体等相关各方热炒的结果。
来自北京房地产信息网的最新数据,颓势显著,今年1月份44个开盘销售的新项目整体均价为13843元/平方米,开盘均价环比下降了17.7%。这个幅度,市场显然没有买账。而另一个数据是网上日均签约量,1月份期房网上日均签约186套,同比下降了39.6%。
不仅仅是北京城区价格在万元之上的房产出现了浓重的观望,即便是处于河北与北京交界处的燕郊房地产市场,也出现同样的变化,燕郊的上上城因为 4300元每平方米的售价,一直以来成为北京中产阶层热买的项目。在2007年年中,上上城开盘排号至2万人,而且每一个排号者需预交1万元的定金,对于开发商而言,2亿元的融资轻易得手。但现在这个情形正在发生变化,上上城的一个销售员称:"3月8日开盘,只要一交钱,没几天就能看房。"这位销售员担心的是客户会不会逐渐流失。
市场走向何处?
北京大学房地产金融研究中心的主任冯科接受采访时称:"我们正在展开一个课题,在对很多开发商、银行调研之后,一个显著的情形是,地产商的资金链条绷得太紧了,现在就连上百亿的地产公司都缺钱,每个月连本带利要还上亿的钱。"
各商业银行对于房地产开发贷款几乎把闸门提到了最高标位,据一位民生银行某支行信贷部的工作人员透露:"目前我们对房地产商非常谨慎。现在的项目不管挂多大的牌子,我们都一样的态度。开发商过来谈贷款,不在原来给开发商的贷款利率基础上上浮30%,(2008年普通商业贷款的年利率为5.814%, 但以往给开发商的利率通常就略高于普通商业贷款利率),那就基本免谈了。"
现金流紧张成了开发商的一个心头大患。而"拐点论"则加剧了这一局势。
无独有偶,国际评级机构标准普尔2月28日,通过电话会议发布了最新的研究报告,并指出中国的房地产开发商今年将面临 "动荡的一年",流动性紧缩将给几乎所有中国的开发商带来挑战。但该公司依然长线看好中国房地产市场。报告说,如果市场状况未能及时改善,房地产业的流动性可能面临枯竭,进而使得一些开发商难以继续维持增长。"恶劣的市场环境将使许多规模较小且现金缺乏的开发商难以生存。"
与来自市场略显悲观的论调不同的是,华远集团总裁任志强在谈到这个问题时称:"一月份,确实近40%楼盘以低价开盘,但其中情况不同,对现金流充足的公司影响不大,而现金流紧张的公司就要快点出手,房价的涨幅在减缓,不过还难以看到由正变负的迹象。"
深圳金地集团董事长凌克接受本报记者采访时称:"房地产市场的暂时调整是正常的,这并不意味着未来房地产市场的不景气和房价的持续下跌。"
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生持同样的观点:"房地产市场的情况和股市的情况有些相近,会持续这样一段时间,但我认为中国的房地产的刚性需求并没有变化,需求如果不变的情况下,这个交易量的下降是回归理性的一个前兆,我认为房地产到了一个应该梳理、整治的时期。"
