**BT投资管理公布上半年强劲业绩
BT Investment Management（BTT）的新总裁Emilio Gonzalez不久前刚刚完成他上任头100天的计划，着重于有机增长的经营模式，虽然有心留意市场上的合并机会，但并不急于求成。BT以事实证明了自己能在艰难险阻的情况下创造稳定和坚实的利润，本周向市场公布了1420万的现金纯利，比去年的业绩提升了12%。收入增长了15%，达到6070万。另派发完全税务减免股息5.5仙，并出乎意料地宣布12.5仙的资本回报。
在2010年的上半年，BT有净流出资金，但大部份来自于低利润产品，另外澳洲股票市场的净流入资金有4亿元。雇员的支出花了2320万元，占运作开支的58%，这是BT趋向使用浮动报酬政策的结果。其它的运作开支与去年相比基本没变，体现出BT控制成本的能力相当出色。
BT Investment Management的前身是由Westpac Financial Services，Rothschild Australia Asset Management和BT Funds Management组成的，它在2007年12月10日在澳洲上市。当时招股的对像是西太平洋银行的股东和职员，西太平洋银行仍然保持拥有60%的BT股票。
麦觉理（Macquarie Equities）估计其12个月目标价为$3.47，评级为Outperform。瑞士信贷(Credit Suisse)则定价$3.50，评级为Outperform。威尔逊HTM(Wilson HTM)的BT12个月估计定价为$3.00，评级为Hold。
**澳洲房价过高吗？
澳洲的房价在全球金融危机中强力反弹以及随后稳定增长，导致了广为关注的“房产泡沫”论。然而，澳纽银行（ANZ）房产与金融系统研究中心主任布拉迪克（Paul Braddick,）却认为，澳洲房价稳定，有许多牢固的因素存在。因此，所谓的“泡沫爆破”论为时尚早。
房价受到强有力的基础因素支撑
布拉迪克认为广为流传的“房价大跌”预测，忽略了澳洲与其他发达国家的本质区别。澳洲房价受到以资产负债表为参照标准的保守型借贷、极少的次级房贷、有充分追索权的贷款、人口增长新高、重大的政策杠杆以及严重的住宅短缺等因素的良好支撑，安全地度过了全球金融危机。2008-2009年移民大幅增加，人数超过30万，加上小幅度的婴儿出生高峰，使总人口增加了46万，增幅达2.1%，居发达国家人口增幅之首。所有这些人都需要住房，仅去年一年的住房需求就首次超过了约20多万套。与此同时，住房建设总量仅为13.1万套，出租空置率接近历史最低水平，房产市场住房供应整体紧缺。房产市场仍然供不应求，住房短缺的矛盾无法在短时间内得到解决，并将在未来几年内持续存在，因而会给房价和房租带来上涨的压力。
根据RP Data-Rismark提供的信息，过去7年房价的涨幅大体上与平均家庭收入的增幅一致，房价与家庭收入比刚好超过4：1。虽然涨息会使购房能力进一步恶化并最终遏制房价上涨，但只要整个经济保持良好势头，房价只会增幅放缓而不是下跌。
房产的被迫出售往往是房价大跌的前奏。但经济正处在稳定上升的早期阶段、劳动力市场继续繁荣、失业率不断下降，大规模被迫出售房产的现像不太可能出现。
澳洲家庭收入不错
许多评论家担心澳洲人的家庭债务负担，都认为债务过高以及涨息会使房价“崩溃”。还贷的负担的确会不断加剧，但根据银行的借贷标准，银行贷款时往往已经包括了最高达2%的缓冲利率，也即当利率提高2%时，并不会造成还贷困难。事实上，许多证据表明澳洲家庭的收入不错。无论是债务收入比、还是债务资本比，甚至是还贷额与贷款本金比例，都不足以说明家庭债务的可持续性特点。而更有说明性的则是家庭债务的分布、借贷标准、以及劳动力市场的兴旺。
与其他国家相比，澳洲的贷款标准仍然十分保守。具体表现在澳洲基本不存在次级房贷市场，以及超低的拖欠及违约率。实施严格的借贷标准，则意味着能够贷得到款的家庭，一般都是收入不错、有能力偿还债务的家庭。与此形成鲜明对比的是，美国国家住房策略委员会（National Home Ownership Strategy）因降低信贷标准，酿成了次贷危机并最终导致全球的金融危机。
布拉迪克认为，过去20年以来家庭债务增长了1.2万亿元，不过增加的5.4万亿元的资产价值足以抵消这些债务。而且，金融危机期间的低利率使得绝大多数的借款者都能够超前偿还债务，这为还贷成本的增加提供了一个额外缓冲余地。
经济是根本
归根到底，还贷能力的持续性取决于经济的强弱，尤其是就业以及收入增长率。由于银行的借贷标准中包括了足够的缓冲利率，单纯的涨息很少会使家庭陷入无法还贷的境地。房贷危机通常是由于失业和收入损失造成的。而在目前的就业市场上，空缺职位的不断增加以及技术劳动力的短缺等因素促进了劳动力市场的繁荣，未来几年就业形势和工资涨势看好。原材料商品价格的更新带动了澳洲新一轮的能源行业的发展，进而促进了未来几年投资、利润、税收以及出口等领域的增长。
短期来看，澳洲经济增长的前景光明，并在很大程度上取决于储备银行及政府有效地管理经济扩张的能力。短期的风险则在于移民数量的暂时缩减以及海外投资复查委员会（Foreign Investment Review Board）对海外投资者购买澳洲房地产规则的修订。不过，布拉迪克认为，住房严重短缺会在很大程度上巩固房地产的价格。因此，从现实的角度来看，除非住房供过于求，或者遭遇严重的经济衰退且失业率急剧上升，否则不会出现房价大幅下跌。目前而言，这两种情况都不大可能发生。
**佳信税务专栏
地产投资税务常识（1）-股权结构
很多投资者在地产投资时通常都不考虑股权结构的问题。这不仅会在以后会造成很大的麻烦，而且纠正错误的成本将会非常高昂。因此这个问题在投资开始时就需考虑。
股权结构需要考虑以下几个问题：
1）税务优惠和负担；由于地产投资通常周期很长，您所选的结构不应该只看重短期税务利益；
2）现金周转；各个结构都有不同的现金周转结果。
3）资产保护；如果您被人告了并有可能破产的话怎么办？这一点对从事商业活动的投资人尤其重要但也是最容易忽略的。
4）遗产计划；如果您去世的话房产如何能转给您的受益人。
由以上可见税务只是所需考虑问题之一而已。
股权结构通常有：个人和合伙，信托包括固定信托和家庭信托、公司和自管基金。由于篇幅所限，这篇文章只讨论一种非常流行的结构，家庭信托的税务特点。家庭信托的最大优惠就是税务优惠，它可以将净收入随意分配给任何受益人，然后受益人（通常是收入很低或是儿童）按照自己的税率交税。它也可以享受资本增值税的种种优惠。家庭信托也可以达到资产保护的作用，因为资产是以信托的名义持有，同个人无关。在遗产计划上也有它独特的好处。
家庭信托的最大问题也是税务上的，也就是它不能把亏损传给受益人。但是由于借贷买房的初始阶段都有一些亏损，这些亏损只能等到信托转亏为盈时才能使用。因此如何权衡利弊也是需要考虑股权结构的中心问题。
**储备银行6月份或停止加息
储备银行承认其对通货膨胀率的预测过低，导致其5月份做出了加息25个基本点的决定，现金利率达到4.5%。这次加息是储备银行继上周发布略高于预期的通货膨胀率后，在8个月中的第6次加息。
四大银行随后相继提高其房贷标准浮动利率。这样，平均30万的贷款涨息后每月得多还48澳元。
储备银行在一份声明中表示，最近的通胀指数从2008年的最高点有所回落，主要因素包括2009年私营部门劳动力开支的明显放缓、汇率上升以及需求增长率的放缓。该声明中还说，储备银行涨息的目的是希望大多数贷款者的利率处于平均水平。储银董事会持继续对需求与通胀进行评估，必要时修订货币政策，以实现平均2%至3%的通胀率。
花旗集团（Citigroup）主席布伦南（Paul Brennan）表示，将利率重新调整至平均水平的举措与储银最近发布的声明是一致的。他说：“这表明涨息有可能暂停，因为他们提到有一个大的调整。”西太平洋银行（Westpac）首席执行官克里（Gail Kelly）也于5月5日表示，他认为储备银行会暂停涨息，直到年底前才会采取新的行动。
储备银行涨息的决定，是在其原材料商品价格指数发布的第二天宣布的。该指数显示了自1982年计算该指数以来最高的月增长率。制造业、建筑业以及基础设施均显示自2002年以来的最大增幅。5月3日公布的数据显示，房价自2002年以来年增长率最高。澳大利亚统计局5月4日发布的房价指数表明，第一季度房价指数上升4.8%，截止3月份年度增长率为20%。
**国际投资大师预测中国经济崩溃
国际投资大师麦嘉华说，中国经济增长将在近期显著放慢，并可能在9到12个月内崩溃。
在过去20年里成功预测数次经济衰退的麦嘉华在香港接受彭博新闻电视采访的时候说，中国股市反弹乏力和大宗商品价格的下滑表明，中国的房地产泡沫即将破灭。
他说：“从技术上说，中国股市现在看起来并不好。上证综指在去年7月达到峰值，此后一直呈现下滑趋势。去年11月，中国股市出现反弹，但仍然没有达到7月的水平。所以，我认为市场在告诉我们，一些迹像看起来不妙。”
麦嘉华说，他将远离中国资产，并避开包括铜和锌在内的工业金属和相关企业。他并表示，目前看好小麦、玉米、大豆等农产品。
不久前，华尔街著名对冲基金经理吉姆•查诺斯(Jim Chanos)和哈佛大学教授肯尼斯•罗格夫(Kenneth Rogoff)也针对中国经济的潜在威胁发出类似警告。
不过，华府智库传统基金会高级研究员、中国经济问题专家史剑道认为，中国股市的表现不能用来作为预测经济走势的依据。他说：“那种认为中国股市走势预示经济走势的观点是愚蠢的。中国股市从来都不是经济状况的风向标。中国股市的盈利和股价之间没有任何联系。”
史剑道认为，麦嘉华、查诺斯、罗格夫等人关于中国房地产市场存在巨大泡沫威胁的判断是正确的。
**银行利润增长加剧房贷客户的不满
西太平洋银行于5月5日发布其上半年财政年度的业绩报告，显示其净现金利润达30亿澳元，比去年同期增长了32%。与此同时，其客户已经成为澳洲对银行最不满意的客户。
一项调查显示，全国对银行不满意的客户中，西太平洋银行的客户占了42%。同时56%的客户表示，该银行在朝着错误的方向前进。对西太平洋银行满意的客户仅占18%。
联邦银行在调查中排名第二，其客户中31%表示不满。在澳新银行方面，30%的客户不满，圣乔治银行和国民银行不满意的的客户分别占23%和27%。全国调查还发现，几乎一半的澳大利亚人感到房贷债务沉重，并认为抵押贷款利率的提高对他们是一个打击。45%的受访者认为他们背负了过多的债务。
金融服务业工会对西太平洋的利润报告进行了抨击，并表示这个调查证明多数澳洲人对他们的银行缺乏信任。该工会的梅森（Rod Masson）说：“这个调查结果对所有澳洲银行是个警醒。银行员工已经将同样的信息反馈给管理层相当一段时间，该调查则强化了这一信息。工会呼吁所有银行重建客户的信任，遵循优质服务原则，例如终止将员工薪酬与贷款销售挂钩的做法，对澳洲境内的工作岗位投资，减少客户排队时间，终止将项目向海外外包，对不合理的高管薪酬设立上限。”
澳洲国民银行同时于5月6日宣布，其截至3月31日的6个月间的利润下降了21.4%，利润额为20.92亿澳元，而前期利润则为26.64亿。尽管利润额是四大银行中最低的，财务总监乔伊纳（Mark Joiner）相信2010年下半年的业绩会有所提高。国民银行是唯一一家宣布削减顾客帐户费用的银行，并因此吸引了许多顾客。
**物业出售前的税务咨询
在某些情况下，通过增加出售物业的应纳税资本增值部分，并同时生成利润扣减，可以达到节税的目的。个人扣税后的税后优惠（税率为46.5%）可以大大冲抵所增值部分的税务负担（税率为23.25%）。在其它情况下，公司使用相同策略可增加资本的增值部分，之后可将其用于扣减资本损失，进而相应地降低应纳税收入。
标准销售案例
让我们来分析一个案例。
老马自2001年起拥有一家工厂及其周围物业。他购买物业（包括工厂）花了160万元。到2005年，老马的生意规模已经超出了工厂的产能，因此他决定将物业出售给一家开发商，后者计划推倒工厂再修建townhouse出售。自从购置物业以来，老马已经申报了价值10万元的基本建设工程扣税（capital works deduction）。
如果老马将其物业以200万的总价出售给开发商，其资本增值部分为50万元（按照成本150万计算，扣除税法43章规定的税务抵扣10万元），这样应交税款为116,250元（适用50%资本增值税）。
进行税务咨询
另一方面，假设老马将其物业出售给一家开发商，但合同中规定售出方将推倒工厂。这样销售价格就调整为205万元，其中包含了老马推倒工厂的额外费用。再假设工厂拥有30万的“未扣税建筑支出”。
这样一来，整个交易的税务结构就对老马非常有利。因为根据税务摊销(tax amortization)条款，老马能申领30万的“未扣税建筑支出”利润扣税。这将带来139,500元的税务节省（按46.5%的税率计算）。
从资本增值的角度来说，基本建设工程扣税允许对所售物业进行成本基数调整。根据资本增值税法规定，由于该物业是在1997年5月13日之后由老马购得，其成本基数扣除先前老马已经申报的10万元的基本建设工程扣税，再扣除30万元的用于推倒工厂的基本建设工程扣税，所以成本基数为120万元。
老马物业的成本基数有所增加，所增加部分为用于推倒工厂的拆迁费用（假设为5万元），这样该物业的成本基数就是125万元。物业出售价格为205万元，这样老马的应纳税资本增值总额为80万元，其应支付的资本增值税为186,000千元。考虑到老马的基本建设工程扣税（即30万的46.5%，可以节约税款139,500元），老马的应支付税款为46,500元。
比起不推倒工厂的销售方法，上述方法可节约税款共计69,750元
如果物业为1997年5月13日以前购入的，后种情况下老马的实际获益可得到进一步提高。因为在此日期之前购入的物业，资本增值税税法并不要求上文中所述的用于反应税法43章中基本建设工程扣税的成本基数扣减，这样成本基数就更高，而应纳税资本增值部分就更少。
如上所述，在出售物业之前进行一下税务策划能带来大幅税务优惠。
