6月底,决策层关于下半年宏观政策偏向中性的调控主基调刚刚传出,国企央企近期便步调一致地集中拿地,这似乎不只是巧合那么简单。7月8日,笔者从一位接近国资委的消息人士处获悉,国资委近期通过约谈等方式授意房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。
时至年中,京沪深各地卖地难局面暴露,地方年度供地计划能否实现成为未知数。国务院发展研究中心一位负责人分析,在目前土地市场并不乐观的局面下,央企资金进入土地市场,无疑能加速土地成交。
央企拿地出于高层“授意”
7月份前后,一直平淡的土地市场开始活跃。而这一次,又是国企担纲“主角”。
6月29日,新政后广州首宗住宅用地出让现场,中国铁建旗下的中国铁建地产以近13亿元的价格拿下芳村高尔夫球场两块地,其中一块溢价率高达123%。仅一天之后,中国铁建地产又在天津以总计40.323亿元的总价,将天津河北区金钟河大街北侧1号、3号、5号地块全部收入囊中。
这对于中国铁建地产来说,无疑是一次大手笔。公开资料显示,截至去年,旗下的项目不过11个,在整个房地产火热的2009年,中铁建都没能新增一个项目。
最近,在土地市场已沉寂了三年的国企北辰实业也斩获北京顺义区一居住项目用地,折合楼面价9741元／平方米,创4月中旬新政以来北京土地市场地价新高。
此外,7月1日,刚刚经历了东部华侨城大峡谷事故的华侨城地产,则一鼓作气在天津斩获14幅地块,总地价为37亿元。首开股份、招商地产等老牌国字头房企在这一波“拿地热”中也都有所斩获。
房地产央企步调如此一致地集中拿地,似乎也并非纯属偶然。
“新政后土地交易频频流标,这证明调控新政确实起到了效果。但关键时期,在能够快速拉动经济的行业内,央企的推动作用仍然相当重要。”一位接近国资委的消息人士表示,而国资委近期通过约谈等方式授意房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张,这与此前国资委要求央企开发商“不能拿地王”的表态已不尽相同。
对于此次国资委态度发生微妙变化,业内分析人士表示事出有因。国务院发展研究中心宏观部一位负责人告诉笔者,国务院在6月底连续两天召开经济形势研讨会,为下半年的宏观调控定调。这也意味着,决策层出于对目前经济指标下滑的担忧,以信贷紧缩为标志的实际从紧政策将告一段落。他表示,一方面,作为央企有责任在关键时刻带动经济增长,另一方面,下半年稍微宽松的政策环境也将给央企加速扩张“兜底”。
地方政府卖地量暂不及格
事实上,不仅当下的宏观经济形势需要房地产国企稳住投资量,地方政府也有此意。房地产调控新政实施后,开发商都奉现金为王,贷款、融资乏力的民营房企更不敢拿地,土地市场一度疲软,地方政府存在着卖地难的困局。
在本轮的楼市调控中,土地市场成为调控重心,国家多个部委多次表示要通过加大土地供应来调控房价。国土资源部公布的住宅用地供应计划显示,2010年全国住宅用地供应18.5万公顷,同比增加约140%。
但供应量的加大并未得到开发商的积极响应。据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,仅完成了全年计划的11%。
原本一地难求的一线城市推地情况也并不理想。5月24日,北京推出的4块非住宅类用地因无人报价,最终全部流拍。6月住宅用地仅成交了一块,商住用地成交了两块。按照北京市国土局的计划,希望在上半年完成全年供地计划的70%。然而实际上,截至6月份,北京成交住宅类土地面积410.25公顷,仅占2010全年度土地供应计划中住宅供地量的16.4%。
除了北京,数据显示,广州、上海、深圳等城市也遇到了“卖地难”。最新数据显示,2010年,广州预计推出650万平方米的土地供应,其中商品住宅用地500万平方米,但实际上上半年成交的只有32万平方米,仅完成计划的6%。此外,上半年上海商品住宅用地成交仅完成了计划的38%,深圳的住宅土地实际成交也仅完成了计划的14%。
这与2009年京沪超额完成土地成交任务的情况形成了鲜明的对比。
北京市一国企开发商负责人也透露,不久前北京市国资委曾跟他们“打过招呼”,如果有合适的地块或项目希望企业能继续投资开发,下半年信贷方面还是“比较宽松的”。
国务院发展研究中心一位负责人表示,一旦房地产开发量和投资额下降,则不仅给地方财政带来压力,也影响整体的宏观经济。因此,毫无疑问,地方政府还是希望国有企业能支撑起开发量和投资额度,而不至于影响地方经济和财政收入。
央企凭借资金优势“托市”
然而,值得注意的是,此次房地产调控后,与2008年稍有不同的是,目前成交的地块溢价水平并不低。根据中原地产研究中心对全国12个城市今年上半年的土地市场统计,平均溢价率为50%左右。
“新政后土地市场能保持如此溢价水平,与央企拿地有直接关系。”中原地产总经理李文杰表示。
据了解,中国冶金科工集团下属攀枝花中冶实久置业有限公司于近期拍得成都市3宗土地,成交总价为9.38亿元,溢价率在30%到40%之间。而6月29日,中国铁建地产拿下的广州芳村高尔夫球场两块地,其中一块溢价率高达123%。
而这或许也成为了地方政府寄希望于央企、国企来完成供地计划的重要原因。在目前的土地交易市场上,大型国企的资金优势更为明显。
上述国务院发展研究中心负责人分析,在目前土地市场并不乐观的局面下,实力雄厚的央企资金进入土地市场,无疑会加速土地成交,起到“托市”的作用。但是,尽管央企拿地未必就一定直接推高房价,但央企资金来势汹汹,以大手笔、大价钱拿地,则会使房产消费者普遍形成泡沫共识,妨碍本应有的市场调整。
