答北京《新京报》记者问
记者：现在已经进入传统的金九银十的楼市旺季，经历了几个月的调控，楼市也开始有了回暖的迹象。4月份的调控政策是楼市的转折，而在金九银十的时候出现了回暖的迹象，您认为，金九银十是否会成为楼市的转折点？
牛刀：我不这么看，相对今年端午节而言，北京楼市成交量增长了两倍，人气也不错，房价也比较坚挺，而且，经过地产媒体的吹嘘和放大，那市场简直是一片大好。但是，凡事要看本质，你不能和今年的低谷相比，应该和去年同期相比，因为与去年金九银十相比，从网签数据来看，北京的日均成交量只有去年的40%，只有正常年份的一半。所以，我的理解，不是什么回暖，而是投机炒作的最后的疯狂，很多人将要因此为泡沫破灭买单。
很显然，九、十月过后，北京楼市将开始步入下跌的通道，成交也不可持续，拐点的形成在岁末年初。
记者：国家的调控接下来是否还会有新的政策出台，以防止房价再次出现反弹？
牛刀：出不出新政都问题不大。从趋势上判断，市场供求关系正在逆转，加上北京住宅空置量巨大，无论是新房还是二手房，都缺少购买力支撑，所以，今年九、十两月只是击鼓传花游戏的最后一棒，现在买房不是疯子就是傻瓜，不存在要出新政防止房价反弹的事。
但是，依据本轮调控的推进节奏来看，后面还有货币政策的调整和房产税的开征，什么时候执行，取决于政府的工作效率。目前，政府忙于推进社会保障住宅项目资金的落实和开工，预期明年初，货币政策的调整和房产税的开征都要进行，效果如何，到时候会有所检验。
刚才国家统计局公布了房价新的统计系统，在全国70个大中城市实行计算机联网统计，这是给楼市炒家迎头痛击。用计算机技术和银行的征信系统、公安的户籍信息系统联网，你还怎么炒楼？这是遏制楼市投机行为最有效的方法。
记者：经过金九银十后，您对下半年楼市的走向有何看法？成交量和价格会出现怎样的变化？
牛刀：下半年只剩下一个季度，这么谈事，会有所误判。我们要看两年到五年。明年，北京将出现供给高峰，包括高档豪宅、商品住宅、经济适用房和公租房等住宅产品，海量推出，形成未来两年的供给高峰，而市场需求将会像海潮般退走，大量的群体会选择公租房等社会保障住宅，商品房市场一落千丈，成交量大幅萎缩。
未来两年，北京商品住宅价格一路狂跌，下降幅度会超过50%。政府无法再依赖发钞来救市，北京市民也会强烈反对政府挽救高房价。除了发钞，我看不出来，还有谁会买这么高价的房子？
