【看中国2017年7月10日讯】（续昨）
实体经济走向末日
鄂尔多斯是实体经济末日导致房地产崩盘的典型。煤价高涨后，积极发展羊煤土气的鄂尔多斯大力发展房地产，规划建造巨大的新城。煤老板和民众积极买房炒房，房价一度达3万元人民币/平米。可惜好景不长，煤价突然暴跌，鄂尔多斯收入大幅减少，外来人员纷纷离开。新城还未启用已成鬼城，老城居住率也急剧下降，房价快速跌到2,000仍没人接盘。
实体经济集中的地区房价上涨更具持续性。实体经济是房地产的基础。1980年代初，上海流行一句话，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。当时浦西商业经济发达就业机会多收入高，而浦东是偏远落后农村，到浦西交通很不便。这句话放在今天的写照就是，很多人宁愿漂在北上广深做蚁族，也不愿回经济落后的老家住大房。蚁族在一线城市只要有一丝买房的机会，都会想方设法置业安家，分享发达地区的资源。
中国实体老板普遍急功近利。血汗工厂经济建立后，大量刚洗脚上田的文盲半文盲农民，利用沿海经济增长的机会以各种无底线行为致富，珠三角主要靠接壤香港出口，浙江以假冒伪劣产品为主导，福建大量坑蒙拐骗，江苏靠引进外资生产并配套，山西陕西内蒙等地靠挖煤。其中一些人从实体获利后早早集资炒房，与地方政府合谋把当地房价快速推高。
中国实体经济已经走向末路。（图片来源：Getty Images）
2008年后实体经济开始衰落，房地产得到空前加强。政府和银行资金支持房地产，支持房价不断上涨。房价做为通胀的一个重要手段，对实体大规模收割，实力压垮实体经济。很多实体老板在陷入困境后如梦初醒，赶紧参与虚拟经济去炒股炒房。实体流出的资金通过大量买房支持房价上涨，推动实体经济加速走向末日。
深圳和广州是中国实体经济的代表城市。深圳和广州是珠三角经济的领头羊，是早期中国血汗工厂的集中地。珠三角既有大量港台韩日欧美的企业投资，又不断发展本土配套和生产，实体经济力量非常强大。其中深圳主要面对和承接来自香港和台湾的生产，进而发展金融业，广州则主要对内陆地区交易，成为外地人员到粤务工和贸易人员到珠三角的门户。
其他试图吸引实体投资的地区仿效珠三角，并抢食珠三角的蛋糕。珠三角经济发展起来后，长三角即仿效珠三角，企图拿上海与香港竞争。上海周边的苏南地区大力吸引外资，以更低地价、更优惠税收、更多高校和大量熟练劳动力从珠三角抢夺外商投资，其中以上海郊县、昆山和苏州为代表。在浙江地区，本土小作坊迅速大量繁殖，以低价劣质与珠三角相对高价优质的产品争夺国内和国际市场。随着珠三角房产价格上涨，地方政府和民众对实体企业的盘剥日益苛刻，实体投资逐渐转向内地，以武汉、成都和郑州为代表。
实体经济充其量是下蛋母鸡，房地产才是地方政府的真正依靠。笔者在《中国实体经济走向末日》中用多个章节反复强调，地方政府利用房地产对实体经济进行收割的模式。最初工业园区的土地几乎免费送给外资，税收条件也非常优惠。无论何时何地，免费通常是诱饵，为的是后面钓大鱼。随着外资规模日益增长，实体经济不断扩大，地方政府开始经济收割，连本带利都拿回来，高利贷般利滚利的拿。收割的主要方式就是房地产经济模式，地方政府通过房地产经济获得丰厚的利润，政府人员和本地土著成为主要获利者。随着政府规模日益扩大，政府人员和土著的欲望目标不断提升，房地产对实体收割日甚。
实体经济随着房价不断上涨处境日益艰难。早期，地方政府因陋就简养鸡生蛋，保持血汗工厂的低成本，地方政府借贷开发城市设施和中低档房地产，房价保持在较低水平。中期，地方政府偷鸡捡蛋，即不断推升房地产价格，通过房价、房租和各种费用上涨大规模收割实体经济的利益，推行腾笼换鸟以便引进利润更高的实体。到后期，地方政府杀鸡取卵。不仅地方政府继续推高房价和增加各种税费，当地土著也不断提高各类租金和服务收费，迫使大量工业园关门倒闭。政府趁机回收土地改变土地用途，开发房地产谋取更高收益。
实体老板和高收入员工后知后觉参与炒房。在市场竞争和房地产压榨的双重压力下，实体老板境况不断恶化，而他们基于知识和眼界的局限，无法认识宏观大趋势，一厢情愿指望熬过艰难迎来柳暗花明，越熬越艰难越迷茫越绝望。2015年股市暴涨，一些实体老板参与股市快速获利，突然之间发现新大陆，原来可以这么轻松赚钱。实体老板之间口耳相传，积极从工厂抽取资金投入股市。股灾后，实体老板和众多散户一起被收割，但他们已经知道了赚快钱的方式，投机心态令他们无法再踏实做实体。紧接着楼市暴涨，实体老板把这当做新的风口，大干快上炒房，为房地产火上浇油。
深圳做为实体企业聚集地是实体经济对房地产起强大支持作用的典型。2015年实体老板大规模转型，先是投入股市，深圳股市上涨程度和成交量都超越上海。股灾后的2015下半年，深圳楼市率先暴涨价格很快翻倍，在深圳买不起房的实体员工恐慌性到深圳周边购买，价格上涨很快蔓延到东莞、惠州额与深圳的交界地区。深圳房价一向是中国房价的标杆，深圳的暴涨为京沪房价翻倍树立良好榜样，进而支持2016年其他二三线重点城市房价翻番。
实体老板和员工大都是政府万能论的忠实信徒，拒绝面对现实。实体老板因为房价暴涨而买房，从此坚信房价不会跌，因为政府不可能让房价跌，而万能的政府想不跌就不跌。事实上，房价一旦开始暴跌，半年内就结束进程，等他们亲眼看到房价普跌到2折以下时才痛悔没及时抛房损失惨重，实体员工则比他们老板更愚昧更迟钝。
实体经济的特点决定房地产崩盘前成交量出现较长时间的下降期。在实体经济主导的地区，当实体全面转向房地产后，房价不断上涨并高位长期坚挺。随着实体经济收入枯竭，购房者急剧减少，成交不断萎缩。房价实质下跌时，即使出现大折扣的降价抛盘，也不会引发连锁反应，如果接盘侠及时出现，降价盘会悄无声息翻篇，不影响大多数人的房产美梦。比如深圳，2016年10月房价就空中解体从高位开始下行，然而，绝大部分人无视本质的人仍固执的认为深圳房价在继续涨。
高房价推动实体经济走向末日迫使员工离开。高房价加速实体经济的倒闭进程，倒闭从人力密集型的血汗工厂蔓延到附加值相对较高的高科技企业，进而消灭大量辅助服务型行业。随着企业减少，工人和服务业人员纷纷离开。过去几年大量人口离开珠三角，深圳各镇工业园区大量空置甚至废弃，市区人口也逐渐减少，市中心越来越冷清，CoCoPark曾经的盛况恍若一场游戏一场梦。东莞的萧条可谓触目惊心，一度高速上车水马龙酒店里灯红酒绿工业区熙熙攘攘的东莞，2008年后逐渐沦为鬼城，周边用于出租给外来工的农民房几乎全部空置，令当地靠血汗工厂食利的土著无比恐慌。不仅珠三角城市人口大幅减少，长三角的上海郊县、苏州、无锡、宁波等地人口也在大量流出。
随着实体经济地区逐渐僵尸化和鬼城化，房地产市场也僵尸化。实体经济大发展时，城市充满活力，广州深圳市中心的大量餐饮和娱乐场所很晚打烊，有的干脆通宵营业，晚上比白天还热闹。随着实体走向末日，实体老板和员工不断把实体资金向股市和楼市转移，手中的流动资金越来越少，被房子深套后消费能力日益萎缩，市中心的餐饮娱乐场所在高房价导致的高租金和无人消费的压力下相继倒闭，盛夏中散发出冬天的寒意。而高高的房价表面兀自挺立，你来或者不来，我都在这里，僵尸一般。
实体经济地区的房地产悄无声息的崩盘。实体老板和员工跑步进入楼市后，蓦然回首才发现买着容易卖着难，想卖房时发现压根没人看房。每个城市的房地产都按照最有钱群体的最高承受能力定价，深圳房价暴涨后一套房动辄千万计，小户型也数百万，当越来越多人坐上高铁离开深圳永不回头，谁还会关心深圳房价？可以说，在人口骤减地区，当卖房的完全找不到人看房，价格已经失去意义，不言不语的崩盘。
（待续，中国经济文化研究所供稿）
